家賃滞納時の賃貸契約解除について

マンションを賃貸して5年目です。

家賃の滞納が２ケ月になったので、督促の電話(携帯電話しか判りません）をしましたが、留守電に入れても返事がありません。

督促状を部屋のほうに入れても一考に連絡が無いので、
訪問しましたが、督促状はドアポストにそのままで、室内で倒れているかもと入室したところ、電化製品以外の家財がありましたが、本人は不在でした。
保証人の連絡を取ろうとたらこちらも所在不明(電話不通、住所には不在）。

管理人さんやお隣にに確認したところ、最近妹さん夫婦が住むと連絡があったとのことを教えていただき、妹さんのご主人とは連絡が取れました。

滞納と所在不明、転貸を理由に、契約の解除をしたいのですが、本人の承諾が無ければできないのでしょうか？
妹さんが代理として手続きを進めることは可能でしょうか?

No.3 回答者： sssio 回答日時： 2005/07/18 18:23

#2です。

素人の考えですが、当該物件を新規に貸す事はしばらく無理そうなので
収益を考えると、転貸を承諾して
妹夫婦から賃料を取り立てる方が有益かもしれません。

ただ、保証人も兄も行方不明な妹さんに貸すことは
リスクが高いような気もしますが。
一度妹夫婦とじっくりお話する機会を設けられたら
いいと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： sssio 回答日時： 2005/07/18 17:53

>滞納と所在不明、転貸を理由に、契約の解除をしたいのですが、

>本人の承諾が無ければできないのでしょうか？

法定解除権は単独で行使できるので相手方の承諾無しに解除できます（民法540条1項）。

(1)滞納(2)転貸について、分けて検討します。

(1)滞納について
賃貸借契約については3ヶ月から6ヶ月の延滞で履行遅滞による解除権が
認められるようです（民法541条、判例）。

本件では所在不明その他の事情を考慮すると、
3ヵ月程度の不払いで認められると思います。

この場合、予め相当の期間を定めて家賃を払えとの「催告」が必要になりますが、
後の証拠とするため、内容証明郵便でなすのが望ましいでしょう。

催告・解除の意思表示については＃１さんの言うように
公示送達の方法をとる必要があると思います。

内容証明の書き方についてはこちらのサイトが詳しいです。
http://www.naiyou-syoumei.com/index.html
公示送達についてはこちら
http://www.naiyou-syoumei.com/konnatoki.html

(2)無断転貸について
契約書に明記しなくても無断転貸は民法で禁止されています。
無断転貸による解除権も認められています（民法612条）。

無断転貸がされるのを知って異議を述べないと暗黙に承諾したとみなされるので
内容証明で不承諾であることを明確にする必要があります。

本件では、実際に居住を開始していないので
無断転貸による解除権行使は#１さんの言うように微妙だと思います。

>妹さんが代理として手続きを進めることは可能でしょうか?
本件では、賃借人本人の関与なしに妹さんに代理権を
認めることはできないと思います。


これからの流れとしては
家賃の滞納による債務不履行解除をし、家賃の支払いについては
小額訴訟を活用されるのがいいかと思いますが
http://www2.athome.co.jp/atweb_static/howto_lend …
所在不明ではなんとも・・・ですね。

残された荷物の処理にも困る所です。話し合いで妹さんに
引き取ってもらうのがベストですが、交渉が決裂すると
明渡し訴訟をおこさなければならないようです。
http://www.kanagawa-sekisui.com/manage/soudan/ap …
http://www.mishima-corp.co.jp/houritu9.htm

参考URL：http://www.naiyou-syoumei.com/shakuya.html#1

No.1 回答者： utama 回答日時： 2005/07/17 17:44

賃貸借契約に不動産屋は入っていないのでしょうか？

きちんとした賃貸借契約書であれば、無連絡で○ヶ月以上不在のときは、賃貸借契約が解除され、その場合、居室内の動産は処分できるというような条項を入れているはずです。

このような条項がないと、賃料不払いの解除は、法律により催告と解除の通知が必要なので、居場所がわからない場合は、公示送達などによって、裁判を起こす必要があります。

転貸については、まだ入居していないのに、すぐに解除できるかどうかは微妙です。また、賃貸借契約に、転貸禁止条項と、転貸時には、即時解除はできるとの規定が無いと転貸による解除はできません。

妹さんは、何の権限もありませんので、代理人として契約解除するというのも、法律上は認められません。