少ない自己資金での建て替え、どうしたら・・・

Question

現在4人家族（夫43歳・会社員、　妻専業主婦、子供10歳と5歳）で家賃11万円の賃貸マンション暮らしです。賃貸暦１０年、引越し４回。この近辺は家賃の相場が高く、家族4人が暮らす広さでは１０万はかかります。この先、これ以上の賃貸暮らしも馬鹿らしく、夫の実家（築４０年、２７坪ほど）を建て替えての同居を検討中です。しかし、恥ずかしながら自己資金は３００万円ほどしか用意出来そうもないのですが、家の建築は安く仕上げたいので、大手ではなく、地元の信頼できそうな建設業者に予算２５００万円までで依頼できないかと考えています。住宅ローンのことはよくわからないのですが、住宅金融公庫のフラット３５で借り入れ、毎月の返済額を８万円くらい、ボーナス時返済に３０万円ほどの返済計画でどうなのか！？と考えています。そこで質問なのですが、少ない自己資金で２５００万円ほどの家は建てられるのでしょうか？諸費用、頭金などで３００万円は少なすぎるでしょうか？また、４０を過ぎて長期の３５年ローンはやはり無謀でしょうか？このまま賃貸に住んだ方がよいのでしょうか？

ponsuke04 · Accepted Answer

■ponsuke04です。３階建て住宅のモデルを持っているローコスト住宅もあります。だいたい坪40-50万円代ですので、多少のオプション装備を入れても可能だと考えます。

■３階建ては構造計算が２階建てと全く異なりますので、ローコスト住宅であれば、単発的な建築をしている地元工務店よりも、強度規格が統一されているフランチャイズ商品のもののほうがよいと考えます。

■ただ、フランチャイズは製品の質よりも、各地で施工する特約業者の腕によって基礎などで施工不備が時々指摘されています。最近安くて注目されているタ○ホームは、印象としてトラブルが大目のような感じです。タ○ホームのＨＰに載っている３階建ては１階の半分が駐車場となっており、たとえ構造計算で基準を満たすとしても、バランスが悪くとても自分では建てようとは思わないデザインです。

■ローコスト住宅でも、最低レベルではなく、2番目程度の会社、ク○バリーホーム、ユニ○ーサルホーム、ロイ○ルハウスなどは一応全国展開してからの創業年数も長いので標準的なローコスト住宅ＦＣだと考えます。実際に施工を担当する工務店が、無難な工務店であれば、上記のようなＦＣの木造３階建で予算範囲内のご希望の家は十分に建築可能です。

■３階建てで必要な構造など下記のＨＰでよく勉強してください。大変にためになるＨＰです。

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-02/3f-index.htm

上記は３階建てについて、トップは下記のＵＲＬです。

参考URL：http://www.ads-network.co.jp/index.htm

sirita-ya · Answer

アドバイスさせていただきます。
まず、可能かどうかとと言えば、可能です。
建替えなので建築費の他に解体費（１００万程度）、建つまでの居住費、引越し費、物の預ける費用、その他もろもろですが、やり方次第でそんなに構える事も無いでしょう。
予算をおおまかに２５００万としていますが、家の大きさや付属費でもかなり違ってきます。
自分も家を建てましたが２５００万はかなり大きな予算と言って良いでしょう。
自分の場合はＦＣのローコスト住宅ですがそれと比べると予算もっと低くても大丈夫です。
頭金ですが場所によって考えが異なる事があるので確認した方が良いでしょう。意外なところまでローンの中まで入れてくれる所も有りますから（詳しくはいえませんが・・・。）
アドバイスとしてはローンはとりあえず最長で組んで、コマ目に繰上げした方がよろしいかと思います。
お子さんもまだ小さいようですし、手持ちを減らさないような考え方にしたらいかかでしょう。

ponsuke04 · Answer

■結論から申しますと十分可能です。取り壊しも込みで、総額2400万円（100万円は予備ね）ときっちり言っておき計画と見積もりをださせます。頭金300万円で結構です。大丈夫です。

■2200万円の借り入れで年率2.0％、35年はいくらなんでも無理ですので、25年返済としますと、毎月9万2千円の返済額です。ちょっと返済額がオーバーですが、今の家賃を考えて何とかしてください。

■取り壊し込みで2400万円の床面積40坪なら絶対に建ちます。もちろん標準的な省エネ・バリアフリー住宅です。

■私はあなたと同じ歳、ほぼ同じ家族構成です。他のレスにも書きましたが、2460万円で床面積60坪の8LD＋DK＋1.5坪ログハウス付の広すぎる家を建てました。土地の購入がその他にあったのでローンは2500万円です。毎月10万円ほど返済です。

■家の内容は次世代省エネ住宅、もちろん欠陥や手抜きはありません。地元の工務店で建てました。

■実は２回目の建築で１回目はク○バリーホーム（Eシリーズ）、というフランチャイズ会社でほぼ同様な家を建てました。こちらは予期せぬ転勤で姉家族に売りましたが、この家も内容は捨てがたく（オプション入れて50坪2000万円）コストパフォーマンスは抜群でした。ローコスト住宅はいろいろ欠点を言う方もいますが、自分で家建築の勉強して真面目な工務店の協力が得られれば十分立派な家が建ちます。これに味をしめて、２軒目も同様のローコスト住宅ですが、独自のオプション希望を盛り込み、成功したと思います。

■資金的には大丈夫です。あとはよく建築の勉強をして無駄な部分にお金をかけないように注意していけばよいのです。頑張ってください。

veer · Answer

単純に２５００万円でしたら・・・
変動金利２．３７５％で計算しますが、月々７３０００円のボーナス３０万円で２２年で返済可能です。
今なら６５歳で完済となりますので、十分可能だと思いますよ。

自己資金に関しましては、諸費用、外溝、家具、照明にカーテンと言い出したらキリが無いので一概には言えません。
手っ取り早く、住宅ローンでどこまで支払えるのか（外溝等）などを話し合った方が遥かに速いですよ。
向こうさんも商売ですから色々な方法を知っていますので、我々がどうこう言うより確実だと思います(^ ^;

各銀行のＨＰに住宅ローンシュミレータというものがありますので、簡単に支払額等が計算できます。
住宅の購入や建て替えに必要なのはまず勉強です(^ ^;
高い物ですのでじっくりと調べてみる事が重要です。
まー頭でっかちになっても問題なのですが、失敗しないためにも、まずは御自分で色々と調べてみることをお勧めします。

ご参考までに。。。

少ない自己資金での建て替え、どうしたら・・・

■ponsuke04です。

アドバイスさせていただきます。

■結論から申しますと十分可能です。

単純に２５００万円でしたら・・・

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