路線価格と公示価格

相続税を課税するための価格を路線価というのですか。では公示価格、公示地価とはどういう意味ですか。遺産分割の際、不動産の評価は普通どれを基準にするのですか。知識がないものですがよろしくお願いします。

No.1 回答者： o24hit 回答日時： 2005/10/09 23:44

　こんばんは。

　土地には、次の４つの価格があります。

(1)実勢価格（実際の取引価格）

(2)公示価格（国土庁が公示、概ね実勢価格の８割程度）

(3)路線価格（税務署に備付、概ね実勢価格の６～７割程度）
　これが、贈与税及び相続税の算定の基礎となるものです。土地の路線価格を知りたいときは、もよりの税務署に土地の所在を明示して照会すれば、回答してもらえます。また、路線価格のない地域では、次の固定資産税評価額に対して何倍しなさい、という倍率が決められています。これが、倍率方式というものです。

(4)固定資産税評価額（市町村町役場に備付、概ね実勢価格の５～６割程度）　これが、固定資産税や登記の際の登録免許税を算定する基礎となるものです。

　実際に相続される場合は、不動産鑑定士に土地の価格を評価してもらう事になりますね。つまり(1)の金額を算定してもらうわけです。

この回答への補足

「価格」基準の違いがよくわかりました。ありがとうございます。
すみませんが補足質問させてください。

路線価格が贈与税及び相続税の算定の基礎となるわけですね。ところが実際に相続する場合は実勢価格を算定するのですか。というと路線価格はなんのためにあるのですか。
初心者の質問ですみませんがよろしくお願いします。

補足日時：2005/10/10 22:08

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/10/11 10:56

路線価というのはご質問者もご存知の通り、相続税を算出する為の土地の価値を表します。

公示地価の方は売買等取引の指標としなさい、という土地の価値を表します。

ご質問補足に対しては、遺産分割と相続税というのは別問題ということはおわかりになりますでしょうか？
相続税というのは相続の際に課税される税金です。
遺産分割は時価としての価値を分割するので、税額算出とは又別のお話です。

公示地価というのも一つの指標ですし、路線価よりは実際の取引額に近いものになりますが、路線価のように多くの路線に対して設定されているものでは無く、限られた基準地に設定されているものであり、又、絶対ではありませんのでその対象不動産につき、不動産鑑定士等に価格を査定してもらって分割という方法です。

この回答へのお礼

＞遺産分割と相続税というのは別問題ということはおわかりになりますでしょうか？
わかっていませんでした(・_・;。時価としての価値と、相続税算出のための土地の価値は異なるわけですね。やっとわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/12 00:32

No.3 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/10/11 22:32

１．公示価格は、国土交通省が、毎年１月１日時点の全国約３万地点の土地（＝更地価格）価格を公示するというものです（毎年３月下旬に新聞発表）。

　公示価格は実際の取引価格も反映していますが、地価の急騰期にはそれほど上がらず、また、バブル崩壊による地価の急落期にはそれほど下がらなかったという傾向があります。
　その主な目的は、公共用地買収の価格算定の基準とすることにあるため、時価をストレートに反映させるというより、政策的に作られた価格といった意味合いが強いです（実際の土地の取引現場では、公示価格は何ら実態を表さない価格として無用の長物＝国家予算の無駄遣い＝と化しています）。

　平成４年頃から「公的評価の一元化」という政策の下に、公示価格と相続税評価額（＝路線価）、固定資産税評価額を連動させようという試みが始まり、現在は、同じ宅地なら、公示価格１００に対して、相続税評価額８０、固定資産税評価額７０の水準になるように国税当局や市町村では配慮しているようです。

２．さて、相続税法２２条では、「財産の価額は、当該財産の取得の時における時価」によると規定されていますが、土地の時価を唯一ひとつに決めることはできないのです。
　不動産鑑定士に鑑定評価を依頼しても、鑑定士が異なれば同じ土地に対して違う評価額を出してきます（数年前、社会問題となった大和都市管財の抵当証券事件では、ある不動産鑑定士が１００億円超と評価した同じゴルフ場を、裁判所が依頼した別の不動産鑑定士が２０数億円と評価している）。

　また、バブル崩壊による地価下落期に、相続税の路線価の下落修正が間に合わず、国税当局は一時、不動産鑑定士による鑑定評価書があれば、その価格で相続税を計算することを認めた時期もありました。
　ところが、その鑑定評価書の中に、あまりにもお粗末な評価書があったので、その後、国税当局は、不動産鑑定士による鑑定評価書を否定する裁決をするようになり、今では、相続税のために不動産鑑定士に土地評価を依頼することも少ないはずです。
　ご参考までに、国税不服審判庁ＨＰから、裁決要旨を下記に貼っておきます。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0701010000.html

　遺産分割において、土地評価を不動産鑑定士に依頼するのは、被相続人の０．１％もいないと思います（相続税の節税ができないのなら、土地１件当たり数十万円～数百万円の鑑定料を支払うことはないだろう）。

３．さて、遺産分割においては、（１）公平に分割する、（２）相続税を適切に計算する、という要請に応える必要があると思います。
　土地の価格は、４つだけではなく、買い希望価格、売り希望価格、競売の価格などさまざまな価格があります。
　その中で、相続における遺産分割の要請に耐えられるのは、唯一、相続税評価額（＝路線価×画地計算）だけだと思います。この評価額にも時として妥当性に欠ける価格もありますが…。

　他の価格は恣意性が強いのと、連続性がなく（公示価格は理由もなく、勝手に選定替えされる）、相続人間の公平性という観点から採用は難しいと思います。

　ところで、土地の評価は、宅地、田、畑、山林など地目別に行うので、路線価を見ただけでは不十分です。
　ある宅地が同じ道路に面していれば、路線価は同じであっても、整形地と間口が狭い土地とでは最大▲５０％以上の格差が付くことがあります。
　また、宅地と一般農地とでは、１００倍～１０００倍の格差が出てきます。このほか、市街化区域農地や市地地山林など、時価と相続税評価額が大きく乖離しやすい土地があります。
　さらに、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額は「更地価格」ですが、相続においては、他人の権利が付着した「底地」や「借地権」などもあり、それぞれの権利ごとに評価額を出す必要があります。

　ご参考として、国税庁ＨＰから、「財産の評価」のページを貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zaisan3.htm

この回答へのお礼

ご丁寧な説明、ありがとうございました。いままでまったく知識がなかったことを改めて感じます。ご紹介いただいたURLにも行って、勉強します。再度ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/12 00:24