マンションのリフォームと管理費の値上げ

Question

わずか２０世帯の小さなマンションです。管理会社にまかせて管理運営をしています。この度、築１０年目の２年後に屋上防水、外壁タイルの保障期限が切れるため管理費を月額１万～２万円アップし、１０年目にリフォームするといってきました。住民無視の単に保障が切れるからリフォームする。その為の資金を今からアップしておくというものです。マンションの外壁とは１０年で張り替えたり屋上防水も保障期限が切れるからリフォームせねばならないのでしょうか。それとも悪徳リフォーム業者なのでしょうか。ほとんどの住人は騙されていると思うのですが。
保障期限云々より実際のマンションの傷み方によると思うのですが、我々は素人でよくわかりません。又マンションとは通常１０年位で外壁タイルの張替えが必要なのでしょうか？屋上防水はなんとなく必要なのかなとも思うのですが・・・管理会社によるとリフォームしても次の保障は２～３年しか受けられないから　またその際リフォームをするそうです。これを受け入れる住人達はあまりに無知な住人達ではないのでしょうか？経験ある方か専門家の方教えてください。

seapapajp · Accepted Answer

まず、「管理会社によるとリフォームしても次の保障は２～３年しか受けられない」とありますが、この場合は部分修繕なのでしょうか？もし、全面的な修繕なら当然１０年です。屋上防水の考え方ですが、現状において雨漏れがないここと屋上に昇られて、外観的に問題なければ修繕する必要はありません。もしアスファルト防水なら、紫外線劣化等により道路で見られるように表面が割れたりざらざらになります。１０年保証とは施工後１０年間に材料の製造不良や施工不良による雨漏れがあった場合のみ保証するということなので耐用年数はもっとあります。大規模修繕では現状のままその上にシート防水などを施工するのがベストだと思います。これは現状の防水を剥がす費用の削減と防水を二重にすることで表面が傷んでもその下に防水層があることですぐには雨漏れが起こらないためです、これにより１０年以上の保証は無くても心配いりません。次に外壁タイルですがタイルは建物のコンクリートにセメント等で接着しています。この接着が外れると落下して危険なため修繕するのですが、始めから修繕するのではなく、打診（たたいた音で判断）により浮き上がりを調査し、浮いているようなら外してやり直します。また、どうしても表面劣化がおきますそれを防止するために透明の塗装を行なう工事をしておくのがいいと思います。まず、現状を自分たちで見て劣化が起きているか調査することです。１０年目の大規模修繕はあくまで目安なのです。マンション建設時に安い材料を使っているかどうかで劣化が始まる年数は大きく異なります。そこで、まず事前調査を正確に行うことです。それには絶対に建物を販売した系列の管理会社を使ってはいけません、それはマンション修繕が最も利潤が得られるからで、不要な工事や安い材料で工事をする恐れがあるからです。必ず、専門のコンサルタントなどでお金を払って調査すれば１００万円程度の費用で数千万円の工事費削減が可能になる可能性があります。また、削減した工事費用で重要な箇所の材料のランクをアップすれば耐用年数が長くなることで１０年目以降の工事サイクルの延長や工事積立金の値下げも行えます。（ただし保証は１０年以上はなし）
　住居数の少ないマンションが流行っていますが、当然工事費用は居住数で割ることになるため、大規模なマンションと比べ費用は高めとなってしまいます。エレベータの取換え時にはかなりの費用が発生する可能性があります。今回の事前調査時に全体の正確な工事用を出して積み立て金額を決められるのがベストだと思います。

参考URL：http://www.h4.dion.ne.jp/~kaisyuu/

mio_design · Answer

普通は修繕積み立てとして、管理費とは別に積み立てておく物ですが（修繕するのはわかってるのですから）・・・それにしても、貴方のマンションの理事たちは何をしているのですか？、そんな業者の言いなりとは情けない。おそらく管理組合も機能していないのではないでしょうか？、安易な値上げではなく、まずは毎月の出る方を節約するのが先だと思います、例えば、共用の電気代を節約するとか（白熱電球を蛍光灯タイプに変えるとか）エレベータがあればメンテナンス契約を管理会社経由をやめて管理組合と直接契約にするとか（これもかなり値下がりが期待できます）、火災保険などを見直すとか、植栽なども業者の委託をやめるとか、管理会社に対する管理委託料だって見直すべきです。その代わり住民が汗をかかねばなりませんが、ちょっと無駄をなくせば、値上げしなくたって毎月10万単位で節約する（修繕の原資になる）事ぐらい分けないですよ。

porurun · Answer

こんにちは。
私の所有しているマンション、及び近所のマンションでは
築１０年すると中（大だったかな？）規模改修といって仰っている防水工事や外壁工事を
おこなっていますね。
ただし、それはマンションの理事と管理業者で計画をきちんと話されていますし、決算するには
マンションの所有者に事前に連絡するか総会の決議をとってやっているのが普通です。
ですので、もし勝手に管理業者が金額を設定してたとしたら怪しい業者とも考えられます。

質問者の方は「住民無視の単に保障が切れるから…」と書かれていますが
外壁や防水にはやはり保障期間と言うものがあり、その期間を過ぎて何もしないで事故がおきた場合
（例えば外壁が剥がれて落ちたところに人がいてぶつかって死亡してしまった等）は
管理会社の責任にされますよね？
そういう意味で管理会社の方も見た目等は全く大丈夫でもメーカーが保障した耐用年数を
越す資材を使い続けることはできないので改修の指示は仕方ないことだと思います。

中規模以上の改修をして２～３年しか保証がないというのは普通は考えられませんが
可能性があるとしたら、今までの管理費が非常に低額で完全な改修ができないとかでしょうか。
ちなみに中規模以上の改修は２０世帯クラスでも１千万以上はかかると思います。
管理費残高はどうなっていますか？

いずれにしても、まず理事の方に確認し、管理業者にはどんな工事をするのか見積もり等を
出してもらいましょう。（数社による相見積もりもされているか、確認した方がいいですね）

また、築１０年経つと水周りや細かいとこも色々を改修が入ってきます。
今後のこともありますので管理業者には築３０年くらいまでの管理スケジュールを
出してもらいましょう。（スケジュールをすぐに出せない業者は非常に怪しいです）
そして、それに対しての費用をどうするか、住民のみんなで
（信頼できる管理会社と判断されたら管理会社も含めて）相談するようにした方がいいですね。

m-n · Answer

マンション等の設計をしています。
防水工事の保障は施工会社・メーカーとも通常は10年だと思います。ただし、10年が過ぎたら防水がすぐにダメになるということはありませんよ。一般的な防水（RC造+アスファルト防水）では築20年程度でも防水のやり直しは少ないと思います。
それから、外壁のタイルが10年で張替えなんてことも無いです。タイル張りは外壁の仕上げでもグレードが高いです。ノーメンテナンスでも10年でダメになるなんてことはありません。（施工不良等で外壁のタイルの落下事故は飽きたりしてますが・・・。）
防水工事に関しては保障が切れる前に、専門家に検査をしてもらって、施工会社に悪いところを徹底的に直させるのが良いでしょう。市役所等の行政庁に相談すれば、建築家等を紹介してもらえると思います。（施工会社や販売会社に検査をさせても、悪いとことの指摘はしてくれない。）
それから、外壁タイルに関しては、管理会社に内容をもっと詳しく説明させた方が良いと思います。現在、すでに不具合が発見されているなら、早めに修繕をしたほうが傷みが広がらなくて良いでしょう。

yosiboh100 · Answer

屋上の防水も、仕上や、保護の状態によりますが、安価な防水だとやはり１０年の保障でしょうね。

行政でマンション相談などやっていませんか？
現状を診断してくれる制度もあると思います。

また、管理会社も競争の時代です。不信感があるのなら、かえる事も考慮に入れても良いのではないでしょうか。また、施工は合い見積もりをとり、別会社に依頼したほうが、適切な工事がなされます。管理会社は、住民側に立って施工をチェックしてもらうほうが得策です。

地元の建築士会や、建築士事務所協会でも相談をやっていると聞きます。第３者の立場で、専門家に見てもらう事をおすすめします。

マンションのリフォームと管理費の値上げ

まず、「管理会社によるとリフォームしても次の保障は２～３年しか受けられない」とありますが、この場合は部分修繕なのでしょうか？もし、全面的な修繕なら当然１０年です。

こんにちは。

マンション等の設計をしています。

屋上の防水も、仕上や、保護の状態によりますが、安価な防水だとやはり１０年の保障でしょうね。

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