更地の場合と駐車場の場合の賃貸料

Question

同じ広さの土地を駐車場にして貸した場合、１０万円が法的に見て妥当な賃貸料とします。

その土地を更地で貸した場合、法的に見て妥当な賃貸料は１０万円より安くなりますか？駐車場と同じく１０万円ですか？１０万円より高くなりますか？

凄く困っている人が身近にいますので・・・どうぞよろしくお願い致します。

m_inoue · Answer

＞法的に見て

の意味が分からないですね？

「有る土地を駐車場として貸すと１０万円」
「他の用途に貸す場合の妥当な値段は？」

と言う意味なのかな？

出来れば困っている理由も．．．。

gyousei4305 · Answer

その土地の使い方によるのでは？

駐車場の場合は、「自動車」の保管場所として限定されます。

更地を貸す場合、その土地を資材置き場にする、建物を建てる＝アパートやマンションと使用目的が様々です。

その貸土地契約解除しにくいほど一般的に賃料は高くなります。

賃料とその土地の用途、賃貸契約の解除の必要性で判断されるのが基本かと考えます。

noname#19073 · Answer

まず他の方も指摘されてますが、法的に見て妥当という意味がわかりません。周辺の相場と比較して妥当ということで良いでしょうか？

その土地を駐車場として使用しないのであれば、他の用途（ご質問からはわかりませんが）なりの賃料を設定するというだけのお話なので、用途や契約内容がわからないと駐車代よりも高くなるか安くなるかは一概には言えないです。

ryo99 · Answer

周辺の借地料の相場を、不動産屋等で調べた方がいいのではないでしょうか？

「生前贈与として４０年間分の地代の払え」が妥当かどうかは、よく分かりません。

不動産鑑定士が専門になると思います。
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/soudan_j/index.html

m_inoue · Answer

貴方の場合土地の価値がどうのではなくて、
相続の問題として考えた方が良いでしょう。

普通、親や兄弟が土地、建物を貸すのは「使用貸借」と言って、無料で貸すことは認められています。
「勝手に使って良いよ．．．。」
世間では一般的です、我が家も父名義の土地に家を建て、土地を抵当にまで入れています．．．（笑）。 

あくまで無料．．．１０万円の地代を値引きしたり、支払い猶予してくれていた訳ではないのです。
地代の贈与にも当たりません、支払いはその都度済んでいるのです。

ですからおそらく生前贈与に当たらないと思います。

結果、「４０年間分の地代を払え」は根本から間違いのように思えます。
時効の年数でも４０年なんて有りません。

遺産分割以降はそこから地代相当を支払う必要は有ると思いますが．．．。

各地に弁護士協会の相談所が有りますので、一度相談してみて下さい。
いきなり裁判で喧嘩するのではなく、お互いに権利を確認した上で円満に話し合うべきです。
相談料は５千円から１万円程度で済むはずです。

あまりにも理不尽な今回の要求はご兄弟の方が法律を
知らずに自分の勝手な考えから発したものでしょう。

本来ならその土地に建物を所有している方の権利は強い物が有りますから土地は貰ったようなものなのですが。

matthewee · Answer

１．父（＝以下、質問文の呼称をそのまま使います）が祖父の土地を無償で借りることを、使用貸借（民法５９３条）といいますが、これは祖父から父への地代の免除と考えるべきではなく、よって地代相当額を贈与していたわけでもありません。

　これに関しては、国税庁も通達で「使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。」として、使用借権について何ら資産価値を認めていません。よって、親子間での土地の使用貸借において贈与税が課税されることもないのです（下記、国税庁ＨＰ参照）。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/929/01.htm

　まず、過去４０年間にわたって父が祖父から無償で借地していたのは、使用貸借であって、この契約は既に完了していますから、祖父の相続人たち（＝父を除く）には、過去の地代相当額を父に請求する権利はありません。

　他の相続人たちが「生前贈与だ」と主張するのは全く根拠のない屁理屈です。
　今回のように国税当局が贈与と認めない事案に対して、生前贈与を理由に過去の地代相当額と称して金銭を受け取ることは、他の相続人について贈与税が課税される可能性があります（年間１１０万円以上の場合）。

２．今回のご質問は、相続問題全体の中で考えるべきであり、地代の額だけを調べても有効な解決策にはならないと思います（地代の額は個別性が強いため、単純な比較は困難です）。

　父は「祖父の土地に建物をたててアパート経営していました」と書かれていましたから、今後、この祖父の土地をどのように遺産分割するかということのほうが重要だと思います。

　もし、父から他の相続人に金銭を渡すのであれば、アパートの敷地である祖父の土地を父が相続する代わりに、代償分割として他の相続人に相続分に応じた金銭を渡すほうが利にかなっていると思います。

　なお、借地契約が使用貸借であれば、借地借家法で保護される「借地権」はないので、祖父の土地に建つアパートの敷地利用権を、父はきちんと確保する必要があると思います（これも、相続問題の一環です）。

noname#19073 · Answer

皆親切に回答しているのに、お礼欄をコピペしている様ではどうなのでしょう。

そもそもあなたはお願いしますお願いしますと、回答者の意を全く汲もうともせずに結局のところ何が聞きたいのですか？

10万円払いたければ10万円×12ヶ月×40年で48,000,000円支払えば良いじゃないですか。

今回の件は生前贈与も何も兄弟達に過去の地代を遡って請求する権利などない、というだけの話です。

本当に凄く困っているなら弁護士入れて遺産分割協議をきちっとやりなさい、と知人にアドバイスしてあげてください。素人が知識も無く下手に介入しても混乱するだけで何の解決にもなりません。

m_inoue · Answer

＃５です

他の人の指摘にもあるように

「過去の地代を遡って請求する権利などない、というだけの話です。」

なのです、しかも地代そのものが発生していないのです。

地代０円×１２ヶ月×４０００年　でも答えは変わりません

寄与分なんて関係有りません、それ以前の話なのです。

お金を渡していた、渡さないも関係有りません。
子が自分の名前で事業をして親にそのお金を渡すのも
世間一般当たり前に存在しています。

「使用貸借」は「ただで使って良いよ」なのです。
それ以外にお金を渡すのは勝手ですから関係有りません。
あえて言えば「贈与」に引っかかる恐れすらある行為で貴方の心配は的はずれ。

それに調停にまでなっているのですからここでアドバイスを聞いてどうするの？

だったら始めから
　　「調停中です、不安なので教えてください」
が、貴方の本来の質問のしかただと思いますよ。
しかもジャンル違い．．．。

もう面倒なので私が判決を出します。
　甲＝おじいさん
　乙＝おとうさん
　丙＝その他の兄弟
１．最高の判決
事実認定と乙の主張
・乙は甲の許しを得て甲の土地に賃貸住宅を建てた。
・乙は甲との話し合いで将来土地を乙の相続とする約束で収益の大部分を甲に還元していた
・実質乙は賃貸物件から利益を得ていない
以上を踏まえこの土地は乙の物とする。

２．最悪の判決
・乙は甲の許しを得て甲の土地に賃貸住宅を建てた。
・甲と乙の土地贈与の約束は認められない。
・乙から甲への利益還元は証拠がない
・土地使用は使用貸借と認められる
以上を踏まえ土地は乙と丙で遺産分割をしなければならない、乙の借地の権利は認めるのでこれを相殺する。
・相続発生後は丙に対して２０，０００円程度の地代を払わなければならない

最悪でもこんなもんでしょう．．．。

裁判所も馬鹿では有りません、理不尽な判決は出ませんから安心してお過ごし下さい。
それより貴方の「心配性」は治すべきでしょう。

m_inoue · Answer

＜、「この寄与分から地代を引かなきゃいけないでしょ」と言った裁判官がいるのです。

何かの聞き違いでしょう。

地代そのものが存在しないはず。
存在するとしたら当事者が余計な事を認めたと言う事です。

再度言います、

調停にまでなっているのですからここでアドバイスを聞いてどうするの？

ここでは全ては手遅れです。

今からでも弁護士と契約し堂々と対抗しましょう。

勝てる要素は十分に有ります。

matthewee · Answer

１．今回のご質問の本当の目的は、「祖父の土地を父が相続する方法」を問うものだと推察します。とすれば、地代の水準の妥当性については、少し後で検討すればよいのではないでしょうか。

　以下、「祖父の土地を父が相続する方法」について、推論していきます。ただし、「相続」や「借地」の問題は条件が変われば結論が正反対になることがありますから、あくまで、弁護士にご相談されるときの基礎知識、あるいは“ヒント”として読んで下さい。

２．「アパート経営の全収入を祖父に渡していた」ということですが、この金銭の位置づけがよくわかりません。
　贈与ではないとすれば、アパートの共同経営者として（＝祖父は土地を、父は建物を出資）、父は祖父に全報酬を渡していたと考えるべきでしょうか。
　この祖父の収入をどう見るかが、今回、重要な争点のように思います。

　４０年間に渡って、祖父が父から適正な地代相当額を受け取っていないとすれば、土地に関して言えば、祖父と父との間の借地契約は、使用貸借であったということができると思います。

　しかし、この使用貸借には大きなウィーク・ポイントがあるのです。使用貸借の場合は、借地法で保護される「借地権」が存在しません。
　そのため、地上のアパートは「借地権」という強い権利ではなく、「使用借権」という弱い権利で敷地を利用していることになってしまいます。

　不利な点は２点です。１点目は、土地所有者が変われば、「使用借権」を主張できない場合もあるということです（＝要するに建物の撤去を求められる可能性があるということ）。
　２点目は、相続税法では「借地権」は、概ね更地価格の６０％相当（※下記注）の財産価値があるものとみなしてくれますが、「使用借権」の財産価値は、ゼロ評価です。

　つまり、「借地権」が存在すれば、更地価格の６０％相当（※下記注）は既に父が「借地権」として保持しているので、祖父の遺産は土地といっても「底地」だけになります。相続税法の考え方では、底地は更地価格の４０％相当（※下記注）ですから、祖父の遺産分割の対象は、この底地価格だけと主張することができると思います。
　これが「使用借権」の場合、更地価格１００％が祖父の遺産として、分割対象になります。

※相続税法の「借地権割合」については、国税庁が路線価図で明示しています。借地権割合は、概ね４０％から７０％です。国税庁ＨＰから「平成１７年度路線価図」を下記に貼っておきます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
　また、築４０年の建物であれば、「借地権」の残存期間について考慮する必要があるので、場合によっては、借地権割合が少なくなるかもしれません。

　No.８の回答の補足で「裁判官に『この寄与分から地代も引かなきゃいけないでしょ』と言われた」というのは、裁判官の頭の中に、「借地契約なら地代の授受は当たり前だ」という先入観があり、使用貸借を失念しているからだと推察されます。

　裁判官が、借地法で保護される「借地権」の存在を認めてくれるなら、裁判官のストーリーに乗ってみるのも、ひとつの解決策だと思います。

　父が祖父に家賃収入の全てを渡していたのであれば、地代以上の金額を祖父に渡していたことになるので、この「家賃収入」を「地代」と「祖父への報酬（寄与分）」に分けることにします。

　確かに、寄与分から地代相当額を引けば、寄与分の総額は減りますが、適正な地代を祖父に支払っていれば、父にアパートの「借地権」が存在するので、祖父の土地の評価額を底地価格まで落とせる可能性があると思います。
　とすれば、この底地価格が「寄与分」以下であれば、父は底地（＝土地所有権）を相続することで、祖父の土地全てを相続できると思います。
　なお、このケースでは「借地権」が存続することについて後日、税務署へ届け出が必要だと思います（贈与税の関係で。詳細は事前に税務署でしっかり確認して下さい）。

　地代については、支払った記録がないということなので、「家賃相当額の報酬の中に含めて地代を支払った」ことにすれば、その地代の水準をどうするか、ということに帰着すると思います。
　ようやく、当初の質問文の回答になってきましたね。
　
３．表題のご質問にストレートに回答すれば、「土地の利用方法と地代の水準とは、何ら相関性がない」というのが結論になります。

　一般的に地代は、土地の価格によって水準が決まります。要するに、地価が高い土地は地代も高く、地価が低い土地は地代も低くなります。ただし、地価が急騰したときは、地代はそれほど上がらず、また、地価が下落しても地代はほとんど下がらないという傾向があります。
　また、地代は借地条件、たとえば、借地期間や権利金の有無などによっても大きく変わることから、非常に個別性が強いという特徴があります。

　地代は個別性が強いため、もし、宅建業者や不動産鑑定士に評価を依頼しても、かなりの幅をもって地代の金額を提示されると思います（裁判では、別の不動産鑑定士のそれぞれの鑑定評価額が４倍の格差が生じたこともある）。

　一般論ですが、借地借家法で保護される「借地権」が確実に認められる地代（年額）の水準は、概ねその土地の更地価格の１．５％～２．０％以上、あるいは、その土地の「固定資産税額（年額）＋都市計画税（年額）」の３～４倍以上と考えられています。

　ご参考までに、国税不服審判庁ＨＰから、相続税法における「使用借権」について、該当ページを下記に貼っておきます。ここでは、固定資産税の１．７倍の地代を支払っている場合でも（平成８年３月２９日裁決）、借地権の存在を否定しています。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

　なお、質問文では、「更地と駐車場」を比較されていますが、建物が建っていない土地で、かつ地上権や賃借権などの権利が付着していない土地のことを「更地」といいますから、普通の平面駐車場は「更地」ということができます。ですから、この比較自体は意味がないと思います。

４．地代の額については、おそらく他の相続人も、裁判所も“決め手”がないと思います。質問文の「１０万円が法的に見て妥当な賃貸料」というのが、何を根拠にされているのかわかりません。

　最初の交渉テーブルとして、４０年間の各年の固定資産税額（年額）の２倍を地代（年額）相当額として提示してみてはどうでしょうか。
　アパートの敷地であれば、住宅用地の特例措置が適用されるので、更地の場合より固定資産税額は低いです（更地に比べ１／２～１／６になる）。
　もちろん、他の相続人に提示する前に、詳細な試算をしておくことは必要です。

５．４０年間の家賃相当分について全て寄与分（民法９０４条２）を主張し、法定相続分を超えて祖父の遺産を相続する方法も考えましたが、借地契約が「使用借権」と認定されれば、借地法で保護される「借地権」が否定されるおそれも考慮に入れ、慎重にすべきだと思います。

　整理すれば、父は祖父の土地の「借地権」を保持したままで、底地（＝土地所有権）を寄与分（＝家賃相当－地代）にて相続するか、祖父の土地の借地契約は使用貸借であり、更地価格１００％を寄与分（＝家賃相当）で相続するか、の選択だと思います。

６．最高裁ＨＰから、「家事事件」のページを下記、参考URLに貼っておきます。左側INDEXから「家事事件について」を開いて下さい。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf

更地の場合と駐車場の場合の賃貸料

＞法的に見て

その土地の使い方によるのでは？

まず他の方も指摘されてますが、法的に見て妥当という意味がわかりません。

周辺の借地料の相場を、不動産屋等で調べた方がいいのではないでしょうか？

貴方の場合土地の価値がどうのではなくて、

皆親切に回答しているのに、お礼欄をコピペしている様ではどうなのでしょう。

＃５です

この回答への補足

＜、「この寄与分から地代を引かなきゃいけないでしょ」と言った裁判官がいるのです。

１．今回のご質問の本当の目的は、「祖父の土地を父が相続する方法」を問うものだと推察します。

この回答への補足

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