土地と建物を違う時期に購入する場合の頭金の振り分け方について。

Question

先ほど、『土地と建物を違う時期に購入する場合のローンについて』という質問をさせていただいた者です。
もう１つお聞きしたい事があるのですが、土地・建物購入資金の為に500万円を頭金で用意しています。そこで、まず土地のみを購入する場合この頭金のうちいくら使うのがよいのでしょうか？？500万円全部使ってはのちに（１年以内ぐらい）建物のローンを組む時に頭金がほとんどなくなってしまいますから、半分ぐらい残しておいた方がいいのか悩んでいます。やはり建物を購入する時に頭金なしor100万円程度ではローンを組むのは難しくなるのでしょうか？？
どなたか、土地と建物を別々に購入したという方がいらっしゃれば、その時のことを教えてください。
よろしくお願いいたします！

alias3 · Accepted Answer

全ての場合には当てはまりませんが建築条件付土地を購入する場合は、ローン手続きが一度で住む建売とは違い、土地・建物を別々で購入するため、土地購入時と建物完成時の2段階での手続きが必要になります。
土地購入時に必要な資金を借り入れ、建物が完成したときに土地・建物分を合わせたローンを組んで、土地購入時に借り入れたお金を一括返済する形になります。これを『つなぎ融資』といいます。
土地購入時のローンは完成時までの一時的なローンとなり、通常の住宅ローンに比べると金利がやや高くなります。

ご質問者様の場合、建築条件付土地を購入し、3ヶ月以内に指定された建設業者との間で住宅の建築請負契約を締結するという格好でない限り、これすらも使えません。

ですので、土地取得融資を先に受け、その後、通常の住宅ローンを適用することになるかと思います。

しかし、現実問題、このような方法で土地、住宅を取得する方は極めて少ないと思います。
そのために、一般的な住宅購入ニーズに対し建築条件付土地というものが市場に存在しているわけです。
通常は土地を取得したと同時（3ヶ月以内）に建物についても工事請負契約を交わします。
建築条件付土地に建物を建てて、住宅ローンの繋ぎが発生する場合もありますが、事実上一括で組むことができるのです。

ご質問者様の取得方法はメリットは全くありません。
たとえローンで土地を購入しても、建物の借入金または債務が一体のもの、あるいは連続性のあるものでないと住宅借入金等特別控除の対象にもなりません。
建物を取得してはじめて控除を受けられます。
#1さんがおっしゃられていますとおり、このような方法で買われる方は、少なくとも土地、若しくは建物のどちらかをキャッシュで購入する層に限られると思います。

3ヶ月以内に請負契約を締結できないような設計プランをお持ちになっているのかは不明ですが、あまり時間がかかるようであれば今回の土地購入は見合わせたほうが良いと思います。住んでも居ない土地に対し固定資産税もかかって来ますし。

どうしても選考して土地を購入しなければならないご事情がおありであれば、自己資金は極力、建物の設計・建築費用や諸費用に充てるよう心がけましょう。土地購入とは違い、着手金のほか、工事の進行に合わせて、HMや工務店などに中間金を支払う可能性があるためです。
とはアドバイス差し上げたものの、やはり建物はキャッシュで購入すべきですよ。
とにかく、ご質問の方法は得策ではないと申し上げておきます。

pochi-co · Answer

頭金は600万円、諸経費別途用意の状態からマイホームを夢見て土地を探していました。
気に入った土地をみつけ、土地の購入先と住宅ローンの借入先に相談し、
「この土地を絶対買うので、建てる家が決まってからローンを１本で組ませてもらえると有り難いんです」とお願いしました。

結果からいいますと、土地の売主が、建物の契約が済むまで土地の決済を待ってくれ、土地建物１本ローンが成立しました。
売れのこりの土地だったことも幸いして、売主の厚意により「絶対間違いなく買う」ことを条件に決済を２ヶ月遅らせてもらったのです。

土地の決済を急がなければいけないので、建物の契約まではあわただしかったです。
ハウスメーカーめぐりと、家づくりの本を読みまくり、土地の購入を決めてから１ヶ月半後に建物の契約をしました。
契約時の間取りは、契約後に落ち着いてゆっくりと考え、色々変更させてもらいました。
着工時の間取りは契約時とは全然違うものになっていました。
いいやり方ではないかもしれないし、特殊なパターンかもしれませんがこんな人もいます（笑）
不動産屋や銀行に相談してみるのも手ですよ。

大手ハウスメーカーには、お客様の欲しい土地をハウスメーカーが代わりに購入しておき、建物の契約時に一緒に買ってもらうというサービスをしているところもありました。

みなさんがおっしゃる通り、ローンについて色々勉強しておくといいですよ。
金融機関によって、いろんなローンがありますし…。
早くマイホームが持てるといいですね。

yosi_yosi · Answer

みんさんの言われているとおりです。
私は土地をすでに購入し登記して、これから着工合意して建築が始まります。一見すると土地と建物を違う時期に購入したように見えますが、、あなたの状況とは大きく異なることがあります。それは私の場合にはすでに建築業者は決まっていて、建築業者を通じて(紹介された仲介業者)から買うことが決定していました。さらに土地の契約と建物の建築契約はほぼ同時です。
それら全ての書類をそろえて、ローンの本審査を行って実行を行っています。(土地と建物の実行日(金銭消費契約)は別ですが...) ローンの契約は別々になっていますが、ローン会社は同じで実行日が違うだけです。(金利も実行時期が異なるので変わってきますが...)
もうすこしローンのことなどを十分に理解されたほうがよいかと思います。

ちなみに私の場合、土地に関してはほぼ諸費用のみ自己資金でまかない、残り全てをローンとしました。建物は残った自己資金+ローンです。自己資金は全体で500万、費用は土地建物合わせて3200万程度です。

mssine · Answer

最初に土地を買い、１年後に住宅を建築しました。

#1さんの言うとおりです。基本的なことが判っていません。

こういう場合、土地は現金で決済しなければなりません。
で、残りの現金と土地を担保にしてローンを組みます。

私の場合、自己資金2000万で土地を買いました。
で、土地を登記。
残りの自己資金＋土地を担保に住宅ローンです。

ponsuke04 · Answer

■先に書きましたように、住宅ローンは１本立になります。土地と建物で「住宅ローン」を別立てにすることはできないのです。住宅ローンではないローンなら別立てにすることはできますが、現実的ではありません。

■いずれにしましても、よくかわっていない方のようですので、住宅ローンによる土地と住宅の購入についてのパターンを、金融機関でお聞きになるか、本を買って読むか、などして少し勉強してください。

■お書きになった「悩み」は全く「まと外れ」です。

■原則は下記のとおりです。よくご理解ください。

「よい土地だけを買って、後で家をゆっくり建てたい」とは皆考えることです。でもそのためには土地の取得だけは現金で用意しなくてはならないのです。それができないので、建築条件付とか建売とか、あまり立地や条件のよくない土地を買わざるを得ないのです。

■先の質問で書いた場合のうち、土地を少し前に取得して、後に土地と住宅の費用を合わせて住宅ローンを組むことができます。その場合も、土地を買う時点では、現金払いをしなくてはなりません。つまりこうゆうことです。

2000万円の土地と2000万円の家を建てたい場合、まず現金で2000万円用意し土地を買います。そして住宅を建てる時の住宅ローンは土地の値段を含めて4000万円借りられるのです（所得による限度額制限がないとすると）。結果的に土地と建物の住宅ローンを組んだことになりますが、最初の土地取得には現金が必要なのです。

この最初の現金がないので皆苦労しているのです。

おわかりになりますか？

■単純に考えると、ご自身は土地だけを先行して取得するのは無理です。

土地と建物を違う時期に購入する場合の頭金の振り分け方について。

全ての場合には当てはまりませんが建築条件付土地を購入する場合は、ローン手続きが一度で住む建売とは違い、土地・建物を別々で購入するため、土地購入時と建物完成時の2段階での手続きが必要になります。

頭金は600万円、諸経費別途用意の状態からマイホームを夢見て土地を探していました。

みんさんの言われているとおりです。

最初に土地を買い、１年後に住宅を建築しました。

■先に書きましたように、住宅ローンは１本立になります。

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