賃貸契約の部屋が多い分譲マンション

こんにちは

　私は、最近分譲マンションをロ－ンで購入した者です。
　皆さんの意見をお聞きしたいのです。
　私が買った分譲マンションは、分譲したときに売れ行きが悪く、売れ残った部屋を販売会社が賃貸運用しているのです。
　賃貸料は10万円程で、管理費も分譲組が払っている金額を徴収しているようです。確かに契約書を見ますと、賃貸で貸し出しても文句は言えないようになっております。
　今後、私たちが住んでいるマンションはどのようになっていくのかが不安になります。

　賃貸組がさらに多くなると分譲マンションとしてどうなっていくのでしょう？
　私たち分譲組に影響が出てくるのですかね

　皆さんの意見をお聞かせください。

No.6 ベストアンサー 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/22 10:31

ANo.#2・ANo.#2のmot3355です。

ANo.#5に「販売会社も組合員として管理組合に議決権を持っているはずですが、それがどの程度の割合かによって一般組合員との力関係が決まってきます。特定組合員のシェアが大きければ、組合はその組合員の思うまま」と記載されておりますが、その心配はありません。
国土交通省の中高層共同住宅標準管理規約で、重要ではない事項に関しては、総会の出席組合員の過半数の賛成にて決定します。(普通議決といいます)
しかし、区分所有法で、重要な事項(管理費・積立金の改定、最規模修繕の発注など)に関しては、組合員総数および議決権の総数の４分の３以上の賛成にて決定します。(特別議決といいます)
故に、もしも販売会社が９割の住戸を所有しても、販売会社の思うままは出来ません。

No.5 回答者： gardenernaga 回答日時： 2005/11/21 19:46

都内のマンションで管理組合の理事をしています。

　個人的な経験の範囲ですが、非組合員（賃貸）の住民が組合員（区分所有者）の住民と比べてマナーが悪いという傾向は見られません。
　むしろ現実は逆で、賃貸は規約違反や近隣への迷惑行為があれば退去してもらえるのに、区分所有者の立場は強いので開き直るかたが多いようです。実際、組合に寄せられる苦情の投書も組合員に関するものが目立ちます。
　現にうちのマンションでは駐輪場や駐車場の料金について、賃貸の方には現金納入でお願いしているので滞納がありませんが、組合員は管理費等と同じ引き落とし方式にしているためか、何ヶ月も滞納したり残高不足のまま放置される人が何人もいます。
　ただ、これは管理人が新しく引っ越してくる方に、ガイダンスというか規約やマナーの説明をしているという個人的努力も貢献していると思います。

　むしろお話をうかがって気になるのは、次の点です。現在の状況では、販売会社も組合員として管理組合に議決権を持っているはずですが、それがどの程度の割合かによって一般組合員との力関係が決まってきます。これは株式会社の株所有割合と同じ理屈です。
　あまりにも特定組合員のシェアが大きければ、組合はその組合員（この場合は販売会社）の思うままになり、管理費や積立金の値上げ・値下げ、最規模修繕の発注などもそこの都合のいいようにされてしまいます。

No.4 回答者： tm223 回答日時： 2005/11/21 18:02

分譲マンションに賃貸で２年ほど入居しています

築で１０年弱のマンションですが、約半数の入居者が
入れ替わった（賃貸または中古購入）と聞いています

管理人さんはずっと同じ人なのですが、賃貸で入居する
人が増えるにつれて「マナー・モラルが下がった気がする」と
言われていましたし、普段の挨拶や共用部分の利用マナー
ゴミ出しルール、騒音・・・　賃貸で住んでいる方（もちろん
全員ではないです）の方が出来ない・守れない方が多い気が
しています。

No.3 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/21 17:16

ANo.#2のmot3355です。

ANo.#2のお礼欄の「修繕費を賃貸組が支払っていないので、販売会社が肩代わりしている」について。
通常、分譲貸しの場合、賃借人に修繕積立金の支払いを負わせず、区分所有者が支払うことが商慣習になっています。
故に、販売会社が肩代わりしているのではなく、区分所有者(販売会社)が負担しています。
ANo.#2のお礼欄の「修繕の時に分譲組に負担があるのではないか」について。
区分所有法の定めにより、専有部分の床面積の割合に応じて負担することとなります。
故に、分譲組だけに負担が押しつけられることはありません。
ANo.#2のお礼欄の「販売会社は賃貸にするのか」について。
販売会社は全戸売れることを前提に収益を算出しているので、１戸売れなくなるだけで赤字へ転落します。
仕方なく、貸しているのです。
故に、貸しているまま買主募集の営業活動に努めていることが少なくありません。
販売会社も、住民に法曹の専門家がいることも念頭において仕事をしているので、安易に違法行為を行うことはないと考えます。

この回答へのお礼

有難うございます。
そうですね　毎年の収支報告では、キチンと修繕金は積み立てられているようです。

安心しました

お礼日時：2005/11/21 17:21

No.2 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/21 16:18

マンション管理業務主任者資格・区分所有管理士資格を持つ不動産業経営者です。

もともと、分譲は各オーナーが自由に処分(賃貸・譲渡)できるものです。
したがって、全戸賃貸になることはあり得ないことではないので、それによって不動産価値が下落しません。
下落するのだと風評する方を散見しますが、実際の取引や不動産鑑定に影響を与えていません。
故に、takeshi11さんが貸しても影響を与えないので安心して構わないと考えます。

この回答へのお礼

有難うございます。
心配なのは、修繕費を賃貸組が支払っていないので、販売会社が肩代わりしているようです。

修繕の時に分譲組に負担があるのではないかと不安です。

また、なぜ販売会社は賃貸にするのかがわかりません。
賃貸にして販売会社はもうかるのですかね

お礼日時：2005/11/21 16:32

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2005/11/21 16:13

賃貸が多いと分譲とは違って自分の所有物ではないので建物のいたみが早いということを聞きますが。