契約書と覚書

御願いします。
来春に新築の住宅を購入しようとしております。現在、工務店と請負契約について色々協議しているのですが、住宅性能表示の特約について、契約書に盛り込んでくれとお願いしたら、契約書には盛り込めないが、覚書として添付は出来ると言う回答を得ました。契約書に記載することと、覚書とすることの法的効力の違いと言うのはあるのでしょうか？逆に無いとしたら、何故こう言った切り分け方をするのかが分かりません。その意図とは。
お分かりになる方いらっしゃいましたらご教授願います。

No.1 ベストアンサー 回答者： cavaretty 回答日時： 2005/12/09 14:23

「住宅性能表示の特約」とは具体的にどういうものなのでしょうか？

基本的に契約書と覚書は同価値と考えていいとは思います。
基本契約書に記載欄がない場合に、こういう形を取ることはありえます。
但し、この覚書が契約書の一部となるということは覚書自体に記載しておいたほうがいいでしょう。
できれば覚書はあなた自身が作られることをお勧めします。
契約当事者は対等ですが、通常契約書を作る側が自分に有利に作るものですから。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
「住宅性能表示の特約」とは任意の住宅性能評価機関による評価結果になります。例えば耐震等級３の評価を受けたにもかかわらず、震度７の地震で倒壊してしまった場合等に、国土交通省が定めた技術基準に基づき、瑕疵があったかどうかの判断を任意の住宅紛争処理機関が行い、その結果に双方従う。等という特約をつけたいと思っています。
ご回答の要約をすると、契約書に添付の覚書に対し、本覚書は契約書の一部（扱いが同等）である旨を保険として記載すると言う事でよろしいでしょうか？

補足日時：2005/12/09 14:30

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/10 00:40

１．不動産に関する契約書の「覚書」としては、賃料改定の「覚書」が一般的です。

　賃料改定ごとに契約書を作り替えてもいいのですが、契約書が大部になる場合などは、賃料改定の部分だけを「覚書」として、契約書とは別に作成することがあります。この場合、「覚書」は１枚の紙だけのこともあります。
　もちろん、「覚書」には、貸主、借主ともに署名、押印します。

２．「覚書」は、本体の契約書の文面を補完するという意味で、契約書と一体を成すものです。
　ただし、契約書と一体であることを「覚書」にも明記しておく必要があると思います。

　例えば、「覚書」の冒頭には、「平成○年○月○日付で甲・乙間で締結した○○○契約書における○○○について…以下の通り取り決める。」として、「覚書」は特定の契約書を補完し、その内容が一体であることを明記します（文章は例示です。以下同じ）。

　また、「覚書」には、本体の契約書のどの条文について詳細に取り決めたものであるか、明確に示します。
　そして、「覚書」の最後に、「本覚書は契約書と一体をなすものである。」の一文を入れ、末尾に、契約者双方が署名、押印をすれば、「覚書」は本体の契約書と一体のものとして効力を有することになります。

　このように作成された「覚書」であれば、本体の契約書と一緒に綴じる必要はありません（一緒に保管しておくほうが便利です）。

　なお、本体の契約書に「住宅性能表示の特約」に関して直接的な文言がなくても、例えば、「住宅の性能について」とか「保証について」という内容の条文があれば、その内容をより詳細に取り決めるための「覚書」を別途、作成することはできます。

　しかし、本体の契約書に「住宅性能表示の特約」に関連する部分が全くなければ、「覚書」ではなく、契約書を作り替える必要がある場合もあると思います。

３．本体の契約書と「覚書」との関係は、例えるなら、パックツアーとオプショナルツアーの関係と言ったらいいでしょうか。

　要するに、工務店はどの顧客に対しても共通の契約書の書式を持っていますが、個々の契約ごとに契約書をいちいち一から作り直すということはしないはずです（使用資材や床面積などの数値は個々に異なりますが…）。
　基本的な契約は、共通の契約書で行い、特に顧客ごとの要望に対しては、本体の契約書を補完するものとして「覚書」を作成するのです。

No.3 回答者： takatukireds 回答日時： 2005/12/09 23:40

契約書と覚書は大体同じですが後でもめたら契約書の方が効力は高いです。

覚書は単なるメモといわれるか偽造したなどといわれかねません。ですから別にされたら危険です。

No.2 回答者： cavaretty 回答日時： 2005/12/09 17:29

工務店側が契約書に添付するということであれば、できれば請負契約書と一緒に綴って契印を押すようにしてもらえればいいでしょう。

「保険」という文言をつけるかどうかは別として。