借地権の上に建つ老朽化した平屋に住む父が昨年亡くなりました。私の兄が父と暮らしていたのですが現在罪を犯して服役の身で家は廃虚に近いくらいです。地代も2年間払っていません。借地権の契約は2006年までとなっております。私に地代を払うだけの経済力があれば何ら問題は無いと思うのですが、私の家族で暮らしていくだけで精一杯です。服役中の兄は2年間くらいは社会に戻って来れないようです。地主は私の居場所を知らないので(知らせていない)ので地代の請求に苛立っていることと思われます。いっそのこと借りている土地を返してしまいたいのですが廃虚になっている家を取り壊す費用すらありません。
このような状態で地主は解約に応じてくれるでしょうか?
その土地は埼玉県内で私道にしか接していない30坪ほどです。家は昭和40年過ぎに建てられた平屋で現在はとても人が住めるような状態ではありません。
どうか宜しくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

先ず、当該物件の最寄駅前にある大手の不動産仲介業者に「借地権付建物の売却希望があるので、値付けをして欲しい」旨、申し出る。

建物価格はゼロでしようが、現況有姿のままでの売却です。同時に、その地域に措ける地主の名義変更承認料の相場は如何程かも尋ねる事です。その結果得た数字を、次の式に当てはめて下さい。

借地権付き建物価格-名義変更承認料-滞納地代-仲介料=税引前手取額

質問者の借地契約解約の申し出は、上掲「税引き前手取額」を放棄するのですから、地主には「棚からボタモチ」。涙を流し喜んで解約に応じてくれます。

因みに、更地価格を坪当り70万円、借地権割合を60%、名義変更承諾料を借地権価格の10%、仲介料を売買価格の3%と仮定すると、質問者の放棄したい借地権価格は下記の算式の場合、1,000万円前後にはなりそうですが…。否、それ以上か、それ以下か? なお、これは相続人全員の分け前です。放棄するなら、全員の同意が必要でしょうね。

借地権付き建物価格:70万円×30坪×60%=1,260万円
名義変更承認料  :1,260万円×10%=126万円
2年分の滞納地代 :Y円
売買仲介料    :1,260万円×3%+6万円≒46万円(税込)

1,260万円-126万円-Y円-46万円=1,088万円-Y円

参考URL:http://www.toshin.gr.jp/jutu/sell/sell47.html

この回答への補足

ありがとうございました。先行きが少し明るくなった気がします。そこでもうひとつ教えていただきたいのですが、
契約が切れる2006年まで現在の状況が続き地代を滞納しつづけたら契約はどうなるのでしょうか?

補足日時:2001/12/14 22:37
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>地代を滞納しつづけたら契約はどうなるのでしょうか



土地賃貸借契約に基づき、解除されるのではありませんか? 借地借家法は、地代を支払う借地人の大切な財産権である借地権を保護してくれるのです。地代を支払わないということは、即ちその権利の放棄を意味します。

至急、弁護士と相談なさることをオススメします。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。お礼が遅くなりましてごめんなさい。早速弁護士の先生を訪ねてみることにします。

お礼日時:2002/01/08 09:40

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Q借地権の価格

借地権について教えてください。

土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、借地権は発生せず借地権価格、借地権割合も発生しない(0円)と認識してます。

このような考え方は正しいでしょうか?
要領を得ない質問と思いますがご指南お願いします。

Aベストアンサー

【借地権】
土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、
建物所有を目的としない借地権は、
借地借家法でいうところの借地権には該当しません。 
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/

【コインパーキング】
今、流行のコインパーキングの場合も時使用駐車場賃貸借契約なので、
借地権・営業権は発生しないようです。
ただし、契約解除をする時は、
解約日については話し合いが必要のようです。
コインパーキングの会社が倒産した場合は、
設置機械などの撤去は厄介な問題になるかもしれません。
ゴルフの練習場の会社が倒産した場合も同様でしょう。
http://www.mast-ichii.jp/owner/coinparking.html

Q借地の地主さんが亡くなったのですが、借地契約は?

静岡県の田舎町で地主さんから土地を借りて店舗(茶店)を営んでおります。このたび地主さんが亡くなりました。相続人(奥さん)と契約書を改めて交わす必要がありますか?
さらに駐車場のわずかな部分が古い登記で土地名義人の所在が不明です。契約書にはその分も含めて地代を払うようになっています。相続人(奥さん)は知らない人とのことでその土地のことはよくわかりません。こちらとしては今までどおり同じように相続人(奥さん)に地代を払いたいと思っています。どうしたらよいのでしょうか?

Aベストアンサー

既に回答がありますように、相続人が地主たる地位を引き継ぐことになりますので、借地契約の途中で追い出されることはありませんし、新たに契約をする必要もありません。shizuokachachaさんは相続人に地代を払えばよいです。
また、契約期間が満了しても、地主は正当事由がなければ、借地人を追い出すことはできません。
正当事由は認められずらいで、借地人は原則として、更新手続き不要で、再契約も不要で、半永久に土地を使えます(借地借家法4条5条6条)。
ただ、心配なのが、相続人が相続財産である土地を売ることがあります。この場合、その買主に借地権を対抗するには、本人名義の建物登記が必要です(借地借家法10条)。配偶者や子供名義ではだめですのでご注意ください。

Q贈与を受けた借地権の取得価格について

 5年前に父親から借地権の贈与を受け、一戸建てを建てましたが、今回、一戸建てを売却し、マンションを購入しました。
 来年3月に確定申告をするのですが、この場合、借地権の取得価格はいくらになるんでしょうか。一戸建ては借地権付きで2880万円で売却しましたが、契約書には借地権、家屋の内訳はありません。家屋は2600万円で取得しました。

Aベストアンサー

所轄の税務署で聞けば丁寧に教えてくれます。
以下は自信がないので、税務署で確認してください。


借地権・建物とも、登記費用・不動産取得税・仲介料などは取得費用に含めます。
また、取得原価が分からないものや低額なものに関しては、譲渡対価の5%を取得価格として計算します。贈与の場合、相続での取得と根本的には同じなので、この計算になるのではないでしょうか。
借地権の譲渡対価は、路線価と借地権割合から計算されるか、時価を用いるかになると思います。

Q借地権のある借地の地代金の算出方法

借地権のある土地の地代金の算出方法を教えてください。
例えば借地上にある住宅を所有しており地代金を支払ううえで妥当な金額が解らず困っています。地主側が提示してくる金額が妥当であるかどうか知りたいため、どなたか算出方法を教えてください。

Aベストアンサー

 いくつかの方法があります。

 ひとつは,ごく簡単な方法で,近隣の地代の水準(平米単価)を出した上で,平均的な借地を想定して,いろいろな条件を見比べ,条件がよいときはプラスし,条件が悪いときはマイナスする微調整を加えて地代を得る方法です。

 もうひとつは,土地の値段に借地権割合を掛け,その地主保有部分について,地主がその土地を運用するとすると,土地の値段を基準に年何%の利回りが相当かを想定し,その利回りを地代とする方法です。いってみれば,土地の値段(一般的には借地権を控除した価格)が銀行預金の元金に,地代が利息に当たるというようなものです。

 私では,これ以上の詳しいことは分かりません。このような問題は,不動産鑑定士が専門です。

Q【旧法借地権】土地と建物価格の割合について

現在、旧法借地権で一戸建ての購入を検討しています。
当初の売り出し価格は建物+借地権で5180万でした。
(地代38,000-/土地面積120平米/建物面積110平米/東京都城南地区)

この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
・借地権:2480万
・合計:4500万
と説明されました。

そこで質問なのですが、値引きした680万は一般的に建物と借地権のどちらから引くものなのでしょうか?

借地権は財産になるものなので、借地権から引かれたのであれば、不動産業者に再確認したいと思っています。

ちなみに、国税庁の路線価を参考にすると、対象の土地は「410C」となっています。

※41万/平米 × 120/平米 = 4920万
※4920万 × 70% = 3444万 
となります。

素人なので、計算が間違っているかもしれませんが、この計算ですと、1000万の差が生じます。

ご教示いただければ幸いです。

宜しくお願いいたたします。

現在、旧法借地権で一戸建ての購入を検討しています。
当初の売り出し価格は建物+借地権で5180万でした。
(地代38,000-/土地面積120平米/建物面積110平米/東京都城南地区)

この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
・借地権:2480万
・合計:4500万
と説明されました。

そこで質問なのですが、値引きした680万は一般的に建物と借地権のどち...続きを読む

Aベストアンサー

土地であれ建物であれどちらが値引きされても実際の価値が変わるものではないでしょう。
建売物件ですから、建物の取得原価は工事費で決まっていますよね。借地権を買い取って業者が
建てたとすると仕入れた借地権を値引いて売るほうが説明しやすいのかもしれません。
実際、売れないのは土地であって建物は他にあったら売れるかもしれない。そう考えると
値引くのは土地。
建物は、質が下がったわけでもない。土地は人気が無い。

・建物(消費税込み):1060万
・借地権:3440万
・合計:4500万
じゃ誰も買わない。本当はそうかもしれないけど絶対に建物が安いとは言わないですよ。

Q借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所(借地)から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って(買い取って)もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま(地代は払い続け)とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか?
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか?

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

>地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。(地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ)

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは?という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそ...続きを読む

Q借地権のと底地の売買価格

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分を減額し
借地人Bさんは借地権分の価格を評価して財産に加えるわけですが
例えば土地の評価が2000万として
Aさんが1000万(減額後)Bさんが1000万(借地権評価額)とします
要するに50%:50%です
一般の取引価格も便宜上同額として
Bさんが知恵を絞って
息子さんCに先ず底地を買い取らせるようにすると1000万
父Bが息子Cに毎年いくばくかの地代を払ったしても
将来相続時にCさんが借地権を取得すれば
Cさんはその土地を事実上1000万で取得できることになりますね
(相続税額はこの場合無視します)

こんなことは法律上可能なのしょうか?
又実際には可能なのでしょうか?

説明が理解していただけたか不安ですし変な質問で申しはけないのですが
私の周りにそういうことを実際に考えられている方がいて相談を受けたので困ってしまいました
アドバイス頂ければ幸いです

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分...続きを読む

Aベストアンサー

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあります。
いわば、まず借地権を買ってスタートを切るようなイメージですね。まあ例のケースで1,000万円要求することは無いにしても、2~300万円程度の権利金が動いたとしても珍しくはありません。そして以後は地代を支払い続けるわけです。

>Bさんの相続人であるCさんが取得すれば借地権が自然消滅??するのでメリットがあるのかなと思った次第です

この点は仰る通りですね。底地所有者が借地権を相続しますと「混同」により借地権は消滅しますね。
そういう意味では第三者が底地を取得するよりも、Bさんの相続人であるCさんが取得したほうが、将来的にはスッキリするとは言えます。

つまりあなたが言いたいのは、借地権が設定されていることにより、Aさんは1,000万円分の価値しか有さなくなり、B又はCは、Aに底地分1,000万円支払うだけで土地を取得出来るので得ではないか?と言いたいわけですね。
そういう見方をすればそうとも言えますね。
しかしまあ、上で書いたように借地権には地代を支払うという義務があり、無償で借地権を維持出来るわけではありません。

それにAが底地を手放すかどうかはAの意思によります。AやAの相続人までもが長きに渡り底地を持ち続け、BやCの相続人までもが長きに渡り借地権を持ち続けた場合、B家として総計で何円の地代をA家に支払うことになるのかもわかりませんよね。本来の価値2,000万円以上に膨らむことも十分ありえるわけです。

そんなわけでメリットデメリットは一概には言えませんが、貸すことにより地主として正味価値が減ずるニュアンスについて、あなたの仰りたいことは理解できました。
「他人に土地を貸して借地権が発生すると、地主が不利」
確かに、見方によってはそういう解釈も出来ます。

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあ...続きを読む

Q義理の妹のことで相談します。主人の妹の事なのですが現在73歳で一人暮ら

義理の妹のことで相談します。主人の妹の事なのですが現在73歳で一人暮らしです。
29歳で結婚して38歳で離婚しました。その時、7歳と4歳の長女と長男は旦那の方へ置いてきました。
その後、親の残した家と分与された財産と65歳くらいまではパートで働きながら蓄えて来たらしいです。
というのは兎に角暮らしが質素で今時に珍しい古物に囲まれて暮らしています。
趣味も友達も一切居ません。
私が普通の親戚の付き合いをと思っても拒否します。
子供を置いてきたという負い目もあるのでしょうがかたくなに世間と交流をしないで現在に至っています。
今日の質問ですが、私の主人が2年前に倒れ、寝たきり状態です。
この後、主人の妹に何かあったときの事を考えると結局は私や私の子供達に降りかかってくるのではと思って心配です。
妹は、実の子供との交流は一切ありません。そして私の子供達にも、叔母らしい事をしてくれたことがありません。(お金が掛かるかららしいです)
こういう場合は妹がもし、無くなったときには始末は私や子供達がして、妹が残した物は実の子供の所にいくのでしょうか?
その子供達も何処にいるのかさえ私たちはしりません。

義理の妹のことで相談します。主人の妹の事なのですが現在73歳で一人暮らしです。
29歳で結婚して38歳で離婚しました。その時、7歳と4歳の長女と長男は旦那の方へ置いてきました。
その後、親の残した家と分与された財産と65歳くらいまではパートで働きながら蓄えて来たらしいです。
というのは兎に角暮らしが質素で今時に珍しい古物に囲まれて暮らしています。
趣味も友達も一切居ません。
私が普通の親戚の付き合いをと思っても拒否します。
子供を置いてきたという負い目もあるのでしょうがかたくなに世...続きを読む

Aベストアンサー

考え方の問題ですね。

一般的には、
戸籍上の実の子が亡くなった際の手続きをすることになります。
(火葬や埋葬や納骨などの諸手続きのことです。)

しかし、
その実の子が遺骨の引取りなどを拒否した場合、
恐らく、役所から質問者様のところに連絡や意思確認の問い合わせが来ます。
拒否することが出来ます。

その場合は、
各自治体によって違いはありますが、
自治体が、同じような境遇の人の遺骨が眠る共同墓地に埋葬します。

さて、
私は冒頭に「考え方の問題です…」と書きましたが、
2年前に倒れて今は寝たきりになってしまった質問者様のご主人様は何を願っておられるのでしょうか?

義理の妹さんが73歳ということは、
質問者様もご主人様もご高齢の域に入っていると思います。(失礼な言い方だったらごめんなさい)
ご主人様の胸中は如何ばかりか…と考えると他人事ながら胸が痛みます。

亡くなった時の「始末」と言う表現も残念な話です。
いずれは質問者様もお亡くなりになる時が来ますので、
その「始末」をする人がいる訳で…。

仮に、義理の妹さんの実の子が諸手続きや遺骨の引き取りを拒否した場合、
質問者様が引き受けたとしたら、
全くお付き合いの無かった叔母のお位牌の管理などがお子さんの代まで引きずることになります。
自治体の共同墓地にお参りに行くことだけでも良いのかも知れません。

人の情けと現実…、難しい問題ですね。
ご主人様の介護でご苦労が多い上に難題を抱えて大変ですね。
質問者様、くれぐれもご自身のお身体もご自愛くださいね。
参考にならなかったらごめんなさい。

考え方の問題ですね。

一般的には、
戸籍上の実の子が亡くなった際の手続きをすることになります。
(火葬や埋葬や納骨などの諸手続きのことです。)

しかし、
その実の子が遺骨の引取りなどを拒否した場合、
恐らく、役所から質問者様のところに連絡や意思確認の問い合わせが来ます。
拒否することが出来ます。

その場合は、
各自治体によって違いはありますが、
自治体が、同じような境遇の人の遺骨が眠る共同墓地に埋葬します。

さて、
私は冒頭に「考え方の問題です…」と書きましたが、
...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q地主の借地権の購入義務

当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていても、その地代水準が公租公課(=固定資産税+都市計画税)程度であれば、借地契約は使用貸借によるものとなり、借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」という定義からはずれるため、同法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

 使用貸借による借地であれば、「借地権」はなく、当然、建物買取請求権もありません。借地人が借地契約を解除して出ていくというなら、借地人は建物を自費で撤去して更地にして地主に返還する義務があります(民法597条)。

 ですから、まず、この建物にそもそも借地法で保護される「借地権」が存在するか否かという検討から始めるべきだと思います。

 なお、「借地権」の存否については、地域性や契約の条件など詳細な情報を基に判断していかなければならないので、弁護士に相談して下さい。

2.借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、借地人の債務不履行(=残存期間の地代未払い)に当たるので、地主はそれによって受けた損害の賠償を請求することができます(民法415条)。

 同時に、借地法4条の建物買取請求権にも応じなければならないので、それぞれ相殺して、地主は、「建物」の時価から損害賠償額を控除した金額を支払うことになると思います。

 また、借地期間満了の場合でも、地主は借地法4条の建物買取請求権に応じなければならないですし、借地人が建物の譲渡を申し出て地主が拒絶した場合(借地法10条)でも、地主は建物買取請求権に応じる義務があります。

 ただし、いずれの場合でも、買取請求権の対象は、「建物」本体だけであり、敷地利用権である「借地権」の価格は含まれません。

 そもそも、借地法が建物買取請求権を定めた目的は、借地人に投下資本の回収を図らせるためであり、建物やその付属物をその時価で地主に買い取らせることで十分達成できるからです。

3.さて、質問文に戻って、「契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないか」ということですが、契約は双方が守る義務があるので、むしろ、借地人に対して「契約期間満了まで借地して、地代を支払え」と要求することができます。

 次に、地主が借地権を買い取る義務を定めた法律はありません。

 借地法4条では、地主から借地契約の解除を求めた場合、通常は正当事由がなければ認められないのですが、その正当事由を補完するものとして立ち退き料の支払いを条件とするケースが一般的です(=地主から借地契約の解除を求める場合。借地人から解除を求める場合は、立ち退き料は不要であり、更地にして返還する義務がある)。

 質問文の中で借地人は「借地権相当額での買い取り」を求めているようですが、法は立ち退き料の支払いを条件に地主の正当事由を認めることはあっても、「借地権相当額での買い取り」など一切、規定していません。

 長期戦を覚悟されているなら、裁判で、次のように2段構えで対処が可能でしょう。
(1)地代が安く、使用貸借による借地契約であることを認めさせる。使用貸借であれば、概ねいつでも契約解除が可能であり、相続の対象にもならないので現在の借地人死亡と同時に契約は解除される(民法599条)。
(2)もし、裁判で「借地権」が認められたら、即刻、地代の値上げを行い、更新時には地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求する。

4.蛇足ですが、20年前の土地バブル全盛期なら「借地権」も高く売れたでしょうが、昨今の不動産不況の時代に、築30年の「借地権付き建物」など相当ダンピングしない限り買い手が付くわけがないと思います。

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていて...続きを読む


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