共働きの会社員(女)です。昨年、一戸建てを購入して2000万ほど住宅金融公庫のみでローンをくみました。夫との共有名義です。
今は子供はいませんが、一応私が働けなくなった場合も考慮してローンを組んだので、比較的返済に余裕があります。とりあえず、ゆとりがあるうちに、繰り上げ返済をしていこうと思い、銀行に相談しました。すると、13年6月末までに入居した人の15年のローン特別減税で、けっこう年末に返ってくるはずだから、急いで繰り上げする必要はさほどない、と言われてしまいました。
控除で返ってくるとしても毎年年10数万円くらいであることを考えると、少しでも早く繰り上げをした方が、最終的な総返済額は減ると思うのですが、どうなのでしょうか? 過去の質問も見てみましたが、いずれも繰り上げは得だとは書いてありますが、ローン減税による控除額との比較まで踏み込んだものはなかったように記憶していますので、質問させていただきました。
また、繰り上げ返済をした時のデメリットなどがあれば、教えてください。

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A 回答 (3件)

>けっこう年末に返ってくるはずだから、急いで繰り上げする必要はさほどない



これは間違った見識だと思います。繰り上げ償還を行うことは将来の支払期間の短縮を行うことです。足元の減税効果を過大看視して、将来的なマイナスに眼を向けていないと思います。住宅金融公庫をご利用ということは10年後に金利が上昇するはずです。10年後に借入金利を上回る金利情勢(4%を上回る金利情勢)になることを確信していらっしゃるならば、この銀行員のおっしゃる通りでしょう。


>少しでも早く繰り上げをした方が、最終的な総返済額は減ると思うのですが、どうなのでしょうか?

間違いなく総返済額は減少いたします。但し、借入金利を上回る運用が可能な情勢となるならば、返済しない方が運用金利と借入金利(税金分の減額を考慮して)の差を稼ぐことは可能です。但し、これらはローンのみに着眼した発想です。

10年後の金利が4%以上になっている時と相変わらず2%以下になっている時の生活環境を比較してください。一番大きいと思うのは年金問題だと思います。10年後の金利情勢が4%以上になっている場合には年金問題はかなり改善していることと想像つきますが、金利情勢が現状と変化しなかった場合には年金問題は今よりも深刻となっているでしょう。現在も年金の支払は年5.5%の利回りを前提として支払うこととなっていますが、低金利が長引けば生保の倒産と同じように年金会計の破綻ということが待っています。破綻しないまでも年金支払時期の繰り下げ程度は覚悟すべきでしょう。

何を申し上げたたいかと申し上げると、低金利の継続は年金受取額の減少を招きますので、ローン支払に対する部分は低金利継続に備えた資産運営を心がけた方が全体としてのバランスが取れるのではないかということです。

資金の借入と運用は対をなし考慮するもので、全ての資産について考えて行動すべきだという考えを示しましたが、(非常にわかりにくい表現と思いますが)上記の説明を御考慮なされた上で結論をお出しになられると良いと思います。従って、繰り上げ返済をした時のデメリットはトータルではほとんどないと考えています。(短期間で5%を上回る金利情勢になるシナリオを描けるならばこの限りではありません)
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 結論から先に。

今すぐ繰上げ償還をして下さい。
 金融公庫からの借入れだとすると、2.6%近くの金利がかかっているわけです。残金と金利を計算した場合、2000万円30年返済で総返済額は31,382,580円です。年間10数万が15年続いたところで1,500,000円にしかなりません。おおぞんです。
 どんどん元金を返し、返済年数を短くする事をお勧めします。
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この回答へのお礼

皆様、お答ありがとうございました。検討した結果、やはり繰り上げしようということになりました。銀行の方は、繰り上げ返済する金額が小額の場合を想定して言ったようです。この先行き不透明な時代、やっぱりローンはないにこしたことはないですよね。がんばります!

お礼日時:2002/01/09 21:43

昨年までに住宅を購入した場合の住宅ローン減税は次のようになっています。


年末のローン残高に対して、1年目から6年目まで1%、
7~11年目は0.75% 12~15年目は0.5%が(最高年に50万円まで)所得税から控除されます。
ただ、ローンの金利は2%以上で減税は1%ですから、繰り上げ返済をして借入金を少なくした方が、ローン減税を受けるよりも得になります。

但し、繰り上げ返済をした結果、ローンの残存年数が10年以下になると、住宅ローン減税を受けられなくなりますから、その時点でローン残高の金額によっては、どちらが有利か再検討をする必要が有ります。

もう一点は、仮に、今後金利が上昇して、預金金利がローンの金利よりもかなり高くなった場合は、繰り上げ返済をしないで預金された方が得になります。  
多少の金利差の場合は、預金金利は後払いで、ローンの金利は先払いですから、繰り上げ返済の方が得です。
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Q【住宅ローン繰り上げ返済】返済期間短縮のための方法

【住宅ローン繰り上げ返済】返済期間短縮のための方法

35年ローン始まったばかり(最終支払い 2045年1月)。
変動金利 0.975%
残債 1,900万円(毎月返済分1,010万円、増額月返済分890万円)
返済 毎月28,000円、増額月(年2回)150,000円

(1)このたび返済期間短縮のために、100万円を繰上げ返済しようと思っています。
それにあたり、その100万円を毎月の返済分と増額月分に配分しないといけないのですが、
どのように配分するのが一番いいのかがわかりません。

(2)また同時に、最終支払い年月を変更でき、短縮すればするほど毎月と増額月の支払いが増えます。
支払いを増やしてまで短縮すべきか(毎月40,000円、増額月200,000円くらい)、あるいは支払額は今と同じになるくらいにしておいて、その差額分をためておいてまとめて繰り上げ返済すべきか、
どちらがお得なのかわかりません。

Aベストアンサー

こんにちは。

以前に私も繰上返済を何回か実施し、今はローンを完済しました。

その時は Excel で返済予定表を数パターン作製し、
家内と2人で返済シミュレーションをいつもやってました。

☆☆ お得か否かは返済シミュレーションで確認することをおすすめします。


(1)私なら、増額部分のみに繰上返済します。
   このご時世ですから、ボーナスが出なくなる場合もありますので・・。

(2)私なら、支払額の増額はしません。家計に余裕ができた時に何度も繰上返済です。
   支払額を増額してしまうと、自動車や家電の買い替え時などきびしい家計になりますので・・。

ご参考になれば幸いです。^^

Q住宅ローン 繰り上げ返済

ある程度貯金ができたのですが、

利率の高い預金(といっても低いですが)や株をやるより、

住宅ローンの繰り上げ返済に回すのが一番と考えてますが、正しいでしょうか?

利息まで払う必要が無くなるのが、一番得かと。

Aベストアンサー

>住宅ローンの繰り上げ返済に回すのが一番と考えてますが、正しいでしょうか?

正しいです。

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
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Q住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。

住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。

住宅購入に際し、借入金を下記の条件で組みました。
3300万円、金利2.7%、10年金利固定
2年と4ヶ月経過 今現在、元金3100万弱

これを繰り上げ返済すべく、銀行に電話をしました。
すると、「当行では10年間金利を固定する代わり、資産を運用しています。
繰上返済されると契約違反となり、ペナルティとして繰上返済手数料が35,000円となっています。
しかも、10年固定での繰上返済は出来ますが、金利が変わります。
他行ではどうかわからないのですが、当行ではこういった仕組みになっています。」と。

今まで、繰上返済で検索し、情報を集めたのですが、こういった情報はありません。
こうなると、1.繰上返済して、金利を変更する 2.10年後に繰上返済すべく、貯金を続ける。
3.他への借り換えを検討する
のどちらかになるのかもしれません。

上記のコースを選ぶにも不安はあります。
1.銀行員からは1.2%の金利優遇がある為、変動金利(2.925-1.2=1.725%)を勧められている。
 5年固定(3.5-1.2=2.3%)だと、5年後にまたコースを選択しなければならなくなる。
 10年固定(4.1-1.2=2.9%)だと、今の金利よりも上がる為、選択したくない。
3.2.7%よりも1%下がった金利でなければ、借り換えの必要なし?

この不景気のおり、利息を少しでも減らし、先立つ為に節約がしたいのですが、どうかよきアドバイスがありましたら教えて頂けないでしょうか? 宜しくお願いいたします。

住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。

住宅購入に際し、借入金を下記の条件で組みました。
3300万円、金利2.7%、10年金利固定
2年と4ヶ月経過 今現在、元金3100万弱

これを繰り上げ返済すべく、銀行に電話をしました。
すると、「当行では10年間金利を固定する代わり、資産を運用しています。
繰上返済されると契約違反となり、ペナルティとして繰上返済手数料が35,000円となっています。
しかも、10年固定での繰上返済は出来ますが、金利が変わります。
他行ではどうか...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

銀行の説明、私には正直よくわかりません。
そんな銀行もあるんだ!という感じです。
銀行や商品ごとに内容は異なると思いますので、そういう場合もあるかも知れません。
もしそうならば契約書にその旨が記載されています。
まず行員の言うことが正しいのか契約書でご確認下さい。

対策として3つほど考えておられるようですね。
どれが一番効果的かを金額のシミュレーションしてください。
それにより方向性は決められると思います。

どれか一番よいかは人それぞれです。
ですので、これが一番よい方法とはいえませんが、私だったら借り換えを考えると思います。
理由は
 ・変動金利1.7%は高い → 他行で1%くらいのところもある。
                5年固定、10年固定も金利が高め。
 ・繰り上げ返済手数料が高い → 銀行によっては無料のところもある。

借り換えには諸費用が発生するというデメリットもありますが、借入残高から考えると総支払額は減らせる可能性が高いと思います。
(計算しないとわかりませんが)

私も住宅ローンを組んで2年ちょっとですが、昨年金利変更(全期間固定→10年固定)をしました。
結果、月々の支払いが8000円くらい安くなりました。
総支払額も10年後の金利が5%以下ならいまより少なくなるため変更を決断しました。

最初は他行に借り換えをするつもりでしたが、
借り換えするといまの銀行に伝えると、借り換え先の金利条件と同水準に変更するので借り換えしないで、といわれ
結局、借り換えせずに金利を変更できました。
私の借りた銀行は規模が小さいせいか、担当がよかったのか、こんな場合もあるようです。

こんにちは。

銀行の説明、私には正直よくわかりません。
そんな銀行もあるんだ!という感じです。
銀行や商品ごとに内容は異なると思いますので、そういう場合もあるかも知れません。
もしそうならば契約書にその旨が記載されています。
まず行員の言うことが正しいのか契約書でご確認下さい。

対策として3つほど考えておられるようですね。
どれが一番効果的かを金額のシミュレーションしてください。
それにより方向性は決められると思います。

どれか一番よいかは人それぞれです。
ですので...続きを読む

Q来年分譲マンションを購入予定?住宅ローンと繰り上げ返済について。。。

来年、3500万の分譲マンションを購入予定です。ローンを組むのは初めてでなんか不安です。
頭金も来年までにもう少し増やすつもりです。
多分住宅ローンは、2700万ほど組むことになると思います。そこで質問です。

(頭金について)

1.頭金を全て使う
2.頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

どちらがいいのでしょうか?


また、住宅ローンもどこで組むかも今勉強中なのですが、そのマンションの営業マンは、提携している「日本住宅ローン」という会社のローンはとてもお勧めとのこと。最近設立した住宅ローン専門の会社だそうですが、このまま信用していいのか分かりません。
でも、このローンは今の低金利の時代、35年長期固定で繰り上げ返済などの手数料は無料なのだそうです。
金利2段階の住宅金融公庫よりもお得だと言われましたが。。。又、都市銀行の変動の住宅ローンも金利が安くて魅力的ですよね。。。このまま営業マンの言いなりで「日本住宅ローン」で組んでもよいのでしょうか。。。

もうひとつ質問があります。

今はまだ子供がいないのですが、35年でローン返済額を出してもらったところ、もう少し毎月の返済額を上げてもやっていけそうな感じです。
毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは35年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか?
初心者でいろいろ質問してしまってすみません。
詳しく教えて下さい。又、日本住宅ローンで住宅ローンを組んでいる方がおられましたら、教えて下さい。

来年、3500万の分譲マンションを購入予定です。ローンを組むのは初めてでなんか不安です。
頭金も来年までにもう少し増やすつもりです。
多分住宅ローンは、2700万ほど組むことになると思います。そこで質問です。

(頭金について)

1.頭金を全て使う
2.頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

どちらがいいのでしょうか?


また、住宅ローンもどこで組むかも今勉強中なのですが、そのマンションの営業マンは、提携している「...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問の日本住宅ローンは平たく言うと住宅金融公庫の証券化債権買取を利用したものです。
住宅金融公庫は直接の融資が民業圧迫ということで、小泉政権により縮小を余儀なくされたため、この証券買取型を積極的に推進しています。これを使っているのが日本住宅ローンです。
ここに限らずグッドローンやみずほ銀行でもかなり安い金利で貸し出していますよ。
大元は結局公庫ですから特にご心配は要りません。

>1.頭金を全て使う
>2.頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

万一の資金ショートなどを恐れる場合、あるいは近々に繰上返済予定があるような場合については、2番の選択はよい選択です。
住宅ローン減税の金額を繰上返済とのことですが、割と年収があるかたですかね。納税額が定率減税後で22万以上程度あれば、還付が22万ほど受けられます。(家族4人構成であれば年収700万程度でしょうか)
(今年の国会で定率減税が1/2縮小されたら、22万->24万程度、もし全廃していたら27万程度に読み替えてください)
納税額がそれに満たない場合は還付もそれより小さいのでご注意下さい。(ご存知でしたらすいません)

>毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは35年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか?

得になるのは借り入れ期間が短いほうです。しかしながら毎月の返済額をあまり高く設定すると万一収入ダウンとなった場合や、この先家計の出費がかさむような場合には対処できません。
この点も踏まえて考える必要があります。
繰上返済を進めてやれば、そのタイミングや期間などによっては大きな差にはなりませんから。

ご質問の日本住宅ローンは平たく言うと住宅金融公庫の証券化債権買取を利用したものです。
住宅金融公庫は直接の融資が民業圧迫ということで、小泉政権により縮小を余儀なくされたため、この証券買取型を積極的に推進しています。これを使っているのが日本住宅ローンです。
ここに限らずグッドローンやみずほ銀行でもかなり安い金利で貸し出していますよ。
大元は結局公庫ですから特にご心配は要りません。

>1.頭金を全て使う
>2.頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額...続きを読む


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