住宅ローン保証料、金利上乗せか一括払いか

１３００万円の住宅ローン、３５年、金利１．６５％(２年固定)で、保証料を一括で支払うと７９２，７２７円、金利に上乗せすると＋０．５５％です。もし一括払いするとなると、すでに１００万円借りることにしている諸費用ローンに追加でという形です。金利は５．２％、期間は１０年です。

諸費用ローンで借りてでも住宅ローンの初期の金利を下げるのが賢いのか、金利の高い諸費用ローンは避けて住宅ローンの金利上乗せで対応するのが良いのか、考えています。

自分では上記２年固定金利の１．６５％と２．２％でそれぞれ求めた総支払額の差である１，５３０，４８０円と、１００万円と１，７９２，７２７円を１０年間、５．２％で借りた場合の支払利息の差である２２５，４７３円とを比べて、諸費用ローンで借りて一括払いしたほうが得という結論に達しました。

どちら得でしょうか。計算の考え方とともに教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： shambala 回答日時： 2007/05/16 07:30

私も保証料が１３００万のローンに対して考えたらあまりにも高額だと思いますよ。

私が利用した地元都銀では２５００万でも保証料は５０万位だった覚えがあります。安いところは３０～４０万という場合も・・・。
確かに保証料は各金融機関でバラツキがあるのですがちょっとあまりにも高すぎます。私が今まで聞いた中ではダントツに高いです。
私も出来れば他の金融機関でのローンを組む事をオススメします。
いくつかの金融機関で比較検討しなおす必要がありますよ。各銀行や金融機関での金利の差は大きくないはずですが保証料に関しては無料のところや安いところ、また繰り上げ返済する際の手数料が無しだったり安価だったりサービスには差がありますので。

上記プランで検討するなら保証料を諸費用ローンに追加して借りる場合金利も高いので最低でも住宅ローンの２年固定の期間終了時にには完済させてしまう方が良いです。（金利が高いの短期で完済）
２年後おそらく住宅ローンの金利は上がっていると予測されますからこの点が死守できるなら住宅ローンに金利を上乗せして借りるよりこちらの方が良いように思います。
金利が上昇傾向にあるので住宅ローンの金利に上乗せする形は例え繰り上げ返済するにしても避けたいところです。

この回答への補足

住宅ローンに金利を上乗せして借りる場合、この上乗せ分の金利というのはこの銀行で借りている限りずっと上乗せなのでしょうか。また金利上乗せで借りて２年後にもっと保証料の安い銀行で借り換えをするという前提なら、あわてて７０万円超の金額を５．２％という高金利で借りなくてもよいのかなと思いますが、そのあたりはいかがでしょうか。

補足日時：2007/05/16 18:30

No.3 回答者： shambala 回答日時： 2007/05/16 19:49

補足をありがとうございます。

ご質問の上乗せ金利ですが私もこれについてはそれほど詳しくありませんがおそらく借り入れ期間上乗せという事だと思います。
保証料とは全く別なのですが、火災保険、３大成人病特約保険料等で住宅ローン金利上乗せするというタイプを聞いたことがありこれは確か借りている期間に金利が上乗せされたと思います。ですから火災保険一括で払ってしまう方も多いと思います。（火災保険は最近、全期間ではなく５年契約でもいいところもあるようです）

あと２年後に借り換えという事ですが借り換えは結構手数料とか結構かかりますので金利の差が１％以上ないとなかなかメリットはなく定期的に繰り上げ返済していく方が最終的にはいいような気がしますよ。
今後の金利の動向によりますけど。

No.1 回答者： mifu33 回答日時： 2007/05/16 06:23

そもそも、別のローンに変更した方がよろしいのではないですか？

元金１３００万円にしては、保証料がべらぼうに高いです。
毎月の支払いに上乗せする場合も、ろうきんなら0.12～0.3％です。
元金がわずかであり、繰上返済されると思いますので、保証料は毎月に上乗せした方がトータルは安くなります。

この回答への補足

そうですね。それは承知しているのですが、上記与えられた条件で何とか一緒にお考え願えないでしょうか。

補足日時：2007/05/16 07:28

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。

お礼日時：2007/05/16 18:31