土地探し 注文住宅 競売物件 ってどうでしょうか？

注文住宅のマイホームを目指して土地探しをしています。
探し始めて4ヶ月目に入りましたが、全くと言っていいほど立地条件に納得のいく土地は見つかりません。
地元の工務店（建築会社）等は極めて優良な土地を区画整理して分譲ないしは建築条件付で数多く販売しています。
まるで個人では優良な土地を手に入れることは不可能なのでは？と思えるほどです。
最近では業者が分譲する土地の素晴らしさと個人で入社可能な土地のショボさに愕然として疲れ果て、分譲も視野に入れざるを得ない状況です。

そんな中、競売物件なるものまでも捜索範囲に加え調べたところ、興味ある物件を見つけました。
先日見つけたばかりでこれから調査を開始しますが、そもそも競売物件に個人が手を出す場合の注意点などありましたらご教授いただけないでしょうか？
今のところ分かっていることは、
　・形、サイズ、基準価額は納得のいくレベル
　・まわりの雰囲気等は後日実際に見に行きます。
　・特記事項に火災による減失の記述あり
　　（死亡事故なのかは不明。調査予定。死亡事故なら完全NG）
　・同じ日程の他競売物件より番号が若い
　　（前回不成立で流れている可能性（要確認））
　・基準価額は地域、立地条件を考えると5％～15％程度安い

なんとなく自分がイケナイ方向に進んでるような気もしますが、
やはり個人での優良な土地探しはこれほど難しいものなんでしょうか？
宅地造成して付加価値を付けて単に土地のみを販売するというのは
殆どないのでしょうか？
若干、不動産・建築業界に対する愚痴にもなりますが優良な土地探しとは、まるで業界の構造自体が個人に入る隙を与えず、専門業者のみの専売特許になっているような気がします。
それって既得権者を優遇するだけの高コスト体質の温床のように思えますが、同じように個人で頑張っておられる方、同思われますか？

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/06 13:10

素人が競売物件に手を出してはいけません

プロでも失敗します

プロなら１０件落札して９件ぼろ儲け、１件大損でもやっていけますが、
貴方が落とした物件が問題有れば１００％損失になってしまいます

貴方はイケナイ方向に進もうとしています．．．（笑）。

基準価格も当てになりません、最近はマンションなんか信じられないほど高価格で落札されています

参考までに

http://www.geocities.jp/okayamakeibai/kaisatu.htm

基準価格なんてなんの役にも立ちません

入札費用と手間の無駄で終わることがほとんどです

土地に限って言えば今はまだ不動産業界は価値よりは安値で売っています

宅地造成して付加価値を付けて単に土地のみを販売したほうが高いと思いますよ

結果、建物込みでなんとかしのいでいます

わたしも買い手側ですが、今の不動産は買い時だと思います

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
やはり、素人は手を出すべきではない代物でしょうか。
もちろん実際に入札するときは不動産を通して調べてもらった上で
参加するつもりですが、現段階ではもう少し物件の詳細を自分で
調べてみようかと思います。

基準価額はやはり単なる開始価格のようなものであることが良く分かりました。

お礼日時：2006/02/06 18:39

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2006/02/06 13:32

競売不動産の入札については下記サイトが読みやすそうですので、ご参考まで。

ポイントとして、
１．入札時に保証金が必要。(入札額の２０％)
２．落札決定後１ケ月以内に残金決済が必要だが、現金決済が原則。（銀行融資も可能だが、銀行側が手間が係る為やりたがらない）
３．物件は現状有姿条件で瑕疵担保責任がない。仲介不動産もない為買主側に知識経験が必要。
４．落札・資金決済で法律上・登記上の権利は確保されるが、不法占拠者・前所有者の不退去などの問題への解決も自分ですることが必要。
５．前所有者が倒産・破綻した物件で近所が自分の知らない情報を知っている。

http://courtdomino.courts.go.jp/keibai.nsf/0/2dc …

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
3の内容が気になりますね。
ただ、通常の不動産仲介物件でも土地のみ購入して、後日家を建てる際に
実は土地に問題があったとしても不動産は仲介をしただけだから知らないと言われるケースがあるとも聞いたことがあります。
要は4と5内容についてどれだけ調べることができるかがポイントになるわけですね。
調べる方法としては、裁判所競売係りに行く、物件の現地現物現認、法務局で登記簿の確認（抵当の状態）くらいかなって考えてます。
他にも調べる方法はあるかも知れませんし、調べるにしてもどこに注意すべきか等々、もっと勉強する必要がありそうですね。

お礼日時：2006/02/06 18:58

No.3 ベストアンサー 回答者： hokenyaboo 回答日時： 2006/02/06 14:07

競売物件の場合、ハイリスク・ハイリターンと言う事でリスクが高い分、安値で買えると言う事です。

本当に欲しい物件があれば多少高値でも良いのか？そこそこの物件を安く買いたいのか？です。

今回の競売物件の場合、建物がないようなので不法占拠などと言う事は考えられないようですが、現地に行ってみたら簡易な建物が建っていて誰か住んでいて法外な立退き料を請求されたとかの例もありますし。
謄本を調べたら抵当権が沢山付いていたり、謄本に載っていない借金（その土地を担保に金を借りた証書とか）が出てきてその筋の方から請求されたとか。

最近は法律も変わり競売を妨害すると処罰されるようになり大分良くはなってきていますがまだまだトラブルはなくなりません。

やはり専門家でないと調べきれません。

＞宅地造成して付加価値を付けて単に土地のみを販売するというのは殆どないのでしょうか？

土地を仕入れてお金をかけて造成しても儲けを上乗せできるほどの金額では売れませんし、その場合は税金も高いのです。
その土地に建物を建てて売ることにより利益が出るのです。

建築条件付売地でも建築の利益分を支払えば土地だけでも買えますが、だれも払ってまで買おうとはしないでしょう。

もう一つの方法として、築年数の古い中古住宅を探して建物を建て替える、という手もあります。

古い中古住宅の場合、土地値ぐらいで建物代金はほとんど０だからです。
ただし、解体費用がかかるのは仕方がないですが、良い土地が結構あります。

＞若干、不動産・建築業界に対する愚痴にもなりますが優良な土地探しとは、まるで業界の構造自体が個人に入る隙を与えず、専門業者のみの専売特許になっているような気がします。

土地を探すのに不動産業者に依頼されていますか？
１社では難しいので何社にもあたる事です。
業者の買値より個人の買値の方が高いので同じ物件なら個人に有利です。

土地を探すのも、建売住宅を分譲したり、仲介するのも不動産業者の仕事です。

最近はユーザー車検や個人での登記などなんでも自分自身でする事がコスト削減で良いといわれますが、その職業で働いて家族を養っている人間もいるのです。

＞それって既得権者を優遇するだけの高コスト体質の温床のように思えますが、同じように個人で頑張っておられる方、同思われますか？

自給自足もいいですがそれでは社会は回りません。

きつい事を書いて申し訳ありませんが、ネットや広告を見ていても良い物件は見つかりません。

専門家も競売で落した物件を第３者に転売しています。
餅は餅やで、情報力のある不動産業者（大手とは限りません）を探せば土地の情報も多く入ってきます。

ご検討を祈ります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
先ほど、ちょこっと該当物件を見て参りましたが、特に建物はありませんでした。何分、夜で雨も降っていたので詳しくは分かりませんが、単なる更地の様でした。
ですが、仰るように抵当が沢山付いてるのは非常に怖いです。
法務局に行って調べれば全部分かるのでしょうか？
やっぱりプロしか出来ないような方法で調べる必要があるのでしょうか？
土地の付加価値による重加算税って高いらしいですね。それが低ければ土地に付加価値を付けて売るだけの業者も出てきそうなものですが・・・
どうやら法律が味方してくれていないようですね。
中古物件は実はかなりチェックしてます。それも築３０年クラスの直ぐ解体しても惜しくない物件を＾＾
期待はしていますが、これもなかなか良い物件に巡り合えていない状況です。
不動産業者は有名どころ２社、地元不動産２社、希望地域密着不動産２社に依頼・登録しています。
また、地元中規模デベロッパー３社に土地・建物・注文・分譲で相談に行っております。
予算の制約もありますのでローコストなＨＭを希望しており、３社ほど相談に行っております。

大変厳しい状況ですが、もうちょっと頑張ってみます。

お礼日時：2006/02/06 21:48

No.4 回答者： abacabu 回答日時： 2006/02/06 21:38

見習い大工のマサルです

土地探しは、結構大変な物ですよ。
ハウスメーカーなどは宅地造成して建てたり、独自のネットワークも
あるのでしょう。
一般の大工さん,工務店などはやはり土地探しは非常に大変です。
なかなか施主さんの条件に合致した土地というのは殆ど無いと思います。
ある程度妥協できる所は妥協せざるを得ないと思います。
かといって妥協しすぎると後悔しますのでやっぱり難しいですよね。
こればっかりは根気と不動産屋を歩き倒すしかありません。
うちの社長もそんな感じです。
次に競売物件ですが、あくまで現状売りですのでかなり慎重に選ぶ必要性があります。その物件のいわく付きやごたごたを購入前に調査してくれる所が
有るそうです。競売物件をご購入予定ならお使い下さい。
わが社もそういう競売物件を買った不動産会社のリフォーム工事とかも
やってますが、そこの監督さんが現場の図面とかを作る為に現場を初めて
訪れた際、天井からぶら下がっているのを見つけた時も有るそうです。
(勿論、人です)そういう事がたまに有りますのでそういう機関で購入前に
調べてもらった方が無難です。お金のゴタゴタが一杯有る物件も
有るそうですから。でも何事も無いお手ごろ物件も存在します。
そういう意味ではハイリスクと言わざるを得ません。
でも、土地付き家付きで600万円とかの何事も無い物件がある辺りが
魅力ともいえます。
なかなか大変だと思いますが、頑張って下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
物件の事前調査をしてくれる業者とは耳寄りな情報ですね。
ちょっと探してみます。
今のところ該当物件に問題がないので問題が見つかるまで、あら捜しをしようと考えてます。
自分は調査好きなのでとことん調べますが、どこまで調べたら安全な物件と判断できるのかが難しいように思っています。
不動産も競売で物件を仕入れてロンダリングすることもあるようなので、そういう意味では個人でも十分調査をすれば不動産からの購入と大差がないのではと思っています。
極端に安い価格で購入したいと思っているわけではなく、とにかく良い物件が無いのです。
希望内容に幅を持たせてストライクゾーンを広くしているつもりですが、まだまだ頑張る必要がありそうですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2006/02/06 22:03

No.5 回答者： feefee_lou 回答日時： 2006/02/07 08:00

数年前に競売物件を購入したものです。

自宅の南面に接する土地がその物件でした。私道のどんづまりにあたり、土地面積も小さく、欲しがるのはうちのみだろう、と思われる土地でした。
話を持ってきたのは競売物件を代行入札してくれる不動産業者でした。自分たちだけで入札することも考えたのですが、いろいろ調べていくうちに、勉強する時間も、折衝する時間もかかり、なおかつ危険もいろいろ伴うプロセスであることがわかり、その業者に入札、落札後のもろもろの整理を依頼しました。
隣はまだ占有者がおり（落札者がうちだということは秘匿）、権利関係も結構ややこしい物件だったので、うちの場合は依頼して良かったと思っています。競合者はいませんでしたが、落札代金の10%を余分に払った価値はあると思っています。
質問者さまの場合、もう更地になっていますから、占有者に対し立ち退き執行をするようなことはないですが、番号が若い、ということで、それだけの長い期間入札がなかったことについての懸念がありますね。
やはりこういうことは、その道のプロに任せてみた方がいいように思います。
競売の落札者で数多く見られる会社は、競売物件専門の不動産業者である可能性が高いので、お近くの業者を見つけてアクセスしてみてもいいかもしれません。
ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

貴重な体験談ありがとうございます。
私も最終的にはプロにお任せしようと思っています。
（少なくとも不動産に依頼するつもりです。）
確かに気になるところが番号が若いことです。
これも裁判所の競売係りに行って以前流れている物件なのか調べてみようと思っています。
”その道のプロ”もちょっと探してみます。

お礼日時：2006/02/07 22:23