駐車場経営（どのような形態がお得ですか）

家の建て替えに際し、敷地が少し広めなので、一部に賃貸の駐車場を作ろうと思っています。下記のような状況なのですが、どのような形態で経営するのが税金がお得になるかお教えください。

賃料収入は最大でも月１０万円程度
家族は父・母・長女・長男（いずれも成人）
収入について
父　年金＋投資等の利益、利息（当然利益が出ないときもあります）
母　投資等の利益、利息がありますが、ごくわずかで無収入に近い
長女　無収入
長男　会社員としての給料と投資等の利益
土地は父名義

父名義で経営するとなると賃料は父の所得として今の所得にプラスされ、父の税金が高くなりますよね。では、全く無収入の長女が経営と言うことにすれば、税金がかかるにしろ一番安く抑えられるのではと思うのです。しかし、長女名義で経営する場合、父から土地を無償で（もしくは格安で）借りている、なんてことを税務署は認めてくれるのでしょうか？それとも父には相応の土地賃貸料をやはり払わねばならないのでしょうか？

また、全くの個人経営でするのと、有限会社とかでも（近く「有限」はなくなるそうですが…）会社形態にするのと、税金がお得なのはどちらでしょうか。

浅い知識で考えたので間違っているかもしれませんが、例えば父が土地を現物出資して会社を設立、長女を雇い、毎月10万円の利益、長女に10万円の給料、結果会社の収支はプラスマイナス０ということにすれば、父と会社は儲けがないので税金はかからず、姉が税金を取られるだけですよね。基礎控除等を考えたらこれが一番いい方法のような気がするのですが…（同様の方法を会社を設立せずできれば一番いいのですが、できますでしょうか？要するに、父が土地を個人で姉に提供するということです）

一概には言えないかもしれませんが、一般的なお話をお教え頂ければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/04/04 02:11

長文で失礼します。

まず、長女が法人を設立する。

・税務署対策
税務署に、父と法人間の「土地の賃貸借契約書（契約期間１０～２０年くらい）」
と「土地の無償返還に関する届出書」を提出する。
これが無いと、後から税務署に「借地権の贈与認定」をされて、税金を取られます。
これで「使用貸借」とみなされます。
例えば、親の土地に子供が家を建てるときにも使います。

父と法人間の地代は、無料でも、固定資産税程度でも可。
使用貸借ですから、父の相続時には更地として評価されます。
法人も「同族会社」とみなされます。
父は受け取った地代を他の所得と合算して、確定申告します。

・地方税事務所対策
アスファルトにしたら、
地方税事務所（東京は都税事務所）に減価償却資産の届出をする。
アスファルトには、固定資産税がかかります。
帳簿上も、毎年、減価償却しなければなりません。
駐車場に屋根をつけると、家と同じとして評価されるので、
固定資産税が更に高くなります。
同時に、父が払っている固定資産税についても変更届が必要です。
仮に土地が３００平米だとして、
うち２００平米は小規模宅地の評価減で、固定資産税が安くなっています。
駐車場が１５０平米になると、２００平米のうちの５０平米は
コレが使えなくなります。
税金が上がり、デメリットにもなります。

契約上は、父→長女→一般人（１年毎の更新）
への転貸しとなります。
これ自体は問題ありません。
が、
駐車場はいったん作ると、あまり経費が認められないので、
節税効果は・・・？
法人を作る大きなメリットは、経費ですからね。
仮に法人が赤字でも、均等割りの税金がかかります。
それでも、長女は社会保険に加入できますが・・・。

仮に長女が個人事業主で、この際に「法人成り」して、
事業収入と駐車場収入を合算すると、
上記のケースで行けます。

親の土地に、子供数人が法人を作り、法人名でマンションを建てるのも、
このケースを使っている場合があるそうです。

でも、駐車場だけとすると、
駐車場収入１０万円を、そのまま長女の給料として、
税務署が認めるかどうか？
詳しくは上記のキーワードをあげて、税理士に相談してください。

地方税事務所も、３～５年ごとに管轄エリアをチェックしていますから、
駐車場にしたら、申告は必ずして下さい。

父親の土地の現物出資は、オススメ出来ません。
権利関係が、更にややこしくなりますから。
これは税理士も同じ事を言うと思いますが・・・。

上記全て、あくまで個人的なアドバイスですので。
頑張って下さい。

この回答へのお礼

大変詳しいアドバイスを本当にありがとうございました。税理士さんに相談してみようと思います。

が、１つだけもう一度教えていただけませんでしょうか。
>まず、長女が法人を設立する。
この前提でアドバイスを頂きましたが、法人を設立せず、長女個人の資格で父から土地を使用貸借するということではダメなのでしょうか？駐車場は法人にしても社会保険に加入できる以外はデメリットしかなさそうですし、法人化するという手間をかけずにできるのであればそうしたいです。
何度も申し訳ありませんが、お手すきのときにお教えいただければ幸いです。

お礼日時：2006/04/04 09:47

No.5 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/04/04 10:28

＞法人を設立せず、長女個人の資格で

＞父から土地を使用貸借すると
＞いうことではダメなのでしょうか？
大変申し訳ありませんが、
分かりません。ごめんなさい。
なお、この書き込みはあくまでアドバイスです。
その辺も含めて、専門家にご相談下さい。
税務署がどう判断するかなど、
慎重に判断して下さい。
地域によって、
判断に温度差があるのも事実ですから。

なお、匿名で国税庁に相談することも出来ます。
電話相談よりは、実際に行った方がいいのでは？
頑張ってください。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

この回答へのお礼

再度のアドバイスをありがとうございました。地域差があるんですか…結構お役所ってアバウトなんですね。勉強になりました。本当にありがとうございました。

また税理士さんや国税局に相談してみます。

お礼日時：2006/04/04 11:33

No.3 回答者： tantan54 回答日時： 2006/04/03 17:20

１．駐車場といっても、月極いくらという形で貸し付けるものは、事業とはみなされません。

２．よって、土地の所有者であるお父さんの不動産所得になります。

この回答へのお礼

回答をありがとうございます。
会社を作っても事業とはみなされないのでしょうか？再度質問で申し訳ないですが、お手すきのときにお返事頂ければ幸いです。

お礼日時：2006/04/03 17:53

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/03 16:49

>父から土地を無償で（もしくは格安で）借りている、なんてことを税務署は認めてくれるのでしょうか？

疑問に感じられたとおり、税務署は認めませんよ。

>それとも父には相応の土地賃貸料をやはり払わねばならないのでしょうか？
支払わなければ父の収入であり長女の収入とは見てくれません。

>例えば父が土地を現物出資して会社を設立、長女を雇い、毎月10万円の利益、長女に10万円の給料、結果会社の収支はプラスマイナス０

土地の現物出資による会社設立にかかる費用を考えると結局損になると思いますよ。もしかしたら設立費用を回収できるかもしれませんけど。。。。
細かくは計算しないとわかりませんけど。

まあ税理士に相談して下さい。

この回答へのお礼

回答をありがとうございます。やはり厳しそうですね…
相談は税理士さんがいいのですね。ありがとうございました。探してみます。

お礼日時：2006/04/03 17:51

No.1 回答者： okanah2 回答日時： 2006/04/03 12:58

舗装すると税金（固定資産税かな？？？）が高いそうです

ジャリを敷いて踏み固めたのが安いそうですが
お客さんが敬遠して集まらないと意味ないですよね

失礼しました

この回答へのお礼

なるほど、そういうこともあるんですね。盲点でした。okanah2さんには気づかせて頂いて感謝申し上げます。

どの程度高くなるのか、検索してみたのですがはっきり書いているところがありませんでした。お礼の欄で申し訳ないのですが質問を追加させて下さい。

●未舗装と舗装の税金の違い
●住宅と賃貸駐車場の税金の違い
●このような問題をトータルで実際に相談しようと思ったら、誰に相談するのがいいのか？（税理士さん？不動産屋さん？フィナンシャルプランナーさん？）

どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/04/03 13:16