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夫の母が所有している借地権(10年毎更新?)があります。
今は、アパート(ワンルーム・25坪)が建っていますが、建物が古くなったこともあり、駅近い建物ですが人が入っておりません。
そこに私達に家を建てて住んで欲しいといわれています。

昔は(今もそうなのかもしれませんが・・・)
確かに借地権に家を建てて住む人も結構いたと思いますが、今は土地付き物件を買う人が増えてるように感じます。

どうしても「借地=賃貸といっしょ」というイメージがあり、踏み切れません。(しかも、日当たりも悪く・近隣の環境もあまりよくない)

借地に家を建てて住むメリットって何でしょうか?

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A 回答 (8件)

>今は土地付き物件を買う人が増えてるように感じます。



そうでも有りませんよ

定期借地権付き住宅の需要も多くあります

50年の定期借地権+住宅

「使い切り住宅」と割り切れば手軽に一戸建てを買えますから(マンション並み価格)

・マンションでの建て替えなどの心配が無い
・立地条件が良い物件が有る
・場合によっては再契約できる

結構、人によってはメリットが有りますよ

ただ、貴方の場合、

>日当たりも悪く・近隣の環境もあまりよくない

そんな場所なら借地権関係無しに住む必要は無いのでは?

賃貸なら、これからは1Rより1LDKなどの独身用広い住居の方が良いような気もします
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>一般的には、借地ではローンが組めないのですか?



組めますよ、地主の承諾書等が必要です

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/karikae/ …

抵当権の設定は必要有りません

昨年、私の同僚も借地で建てました(地方銀行ローン)
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>一般的には、借地ではローンが組めないのですか?


そうです。大抵は土地と建物の両方に抵当権設定が必要であり、さすがに土地を失う可能性のある土地に対する抵当権設定を地主が認めることはないので出来ないという話しになります。

>義母は、すでに銀行に確認済みで、住宅ローンができるという話までしてきています。
多分それは通常の金利の安い住宅ローンではないと思います。
全く融資が不可能だと困ってしまうので、出来るものは存在するには存在しますけど。
ローンの条件などの内容は良く聞いた方がよいですね。条件が通常の住宅ローンより悪いはずですから。

>しかし・・・私達はあまり住む気が進まないのですが・・・。
住む気がしないのに話を進める意味は全くありません。
基本的には不動産を所有するということは一生そこに住むということですよ。
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その借地を使わなくなったので借地権を売ろうとしても、あまり買いたい人はいなくていい値段では売れないだろうし、地主の承諾を得るための費用も必要です。

その借地権をできるだけ良い値段で処分するためには
(1)地主が土地を売る時に一緒に売る
(2)地主が明渡しを要求してきた時に売る
(3)地主が底地を買い取って欲しいと申し出てきた時に底地を安く買い取って、借地ではない土地として売る
などのようなことにしないと、借地権だけを処分することは得策ではありません。お義母さまとしてはせっかくの借地権を無駄にしたくないのでしょう。そして持ち続けるのに遊ばせておくわけにはいかないので、家を建てろと言うのでしょう。
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この回答へのお礼

まさにその通りで、土地を売ろうとしたらかなり不利になる金額だったようです。

義母の今の選択は、
(1)私達に住居として住んでもらう。
(2)無理なら、今のアパートを建て替えてワンルームとして安く貸す。(しかし、近隣のレオパレス21などのワンルームでさえ空きがでている状態・・・)

と、考えているようです。
しかし、前にも書きましたが、いずれ私達が相続する土地のようで、私達が住居としなくても何年か先にはまた義母と同じように私達も悩む日が来ると思うと、まかせっきりにもできません。

お礼日時:2006/04/06 00:08

まず今現在借地の上に家を建てる人がいない最大の理由は銀行が住宅ローンの融資をしてくれないからです。


例外的に公庫では一定条件の下で融資が出来たりしますけど。。。。

なので住宅ローンを借りることが前提であれば借地の上に建てるのは初めから困難となります。

だからメリットなど考える以前に現金での建築が出来るかという話をしないといけないのです。
現金での建築が出来るのであれば、土地を購入する場合にはローンが必要ということであれば、ローンの金利も馬鹿にならないので借地というのはそんなに悪い選択肢ではないことも考えられます。
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この回答へのお礼

一般的には、借地ではローンが組めないのですか?

義母は、すでに銀行に確認済みで、住宅ローンができるという話までしてきています。

しかし・・・私達はあまり住む気が進まないのですが・・・。

お礼日時:2006/04/05 23:08

メリットは貸す側でしょうね。


テナントが上物のローンとかもあるので更新するでしょうし、継続収入がみこめます。

お母さんは借地契約をして誰かに毎年お金を払っているのでしょうか。
たぶん収入がないので、あなたに白羽の矢がたっただけでしょうね。

やめておきましょう。

不動産屋も陰でいいますが、本当に価値があるのは不動産(土地)で、マンション等も(そこでの居住の?)権利を買ってるだけ、だそうです。
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日当たりも悪く・近隣の環境もあまりよくないではどうしようもありませんが。


多分、その借地権って現在の借地権法の借地権ではなく旧借地権法の借地権なのでしょう。
メリットとしては当然土地を買うより遥かに安く家を立てることが出来る。
借地=賃貸と同じと思うかもしれませんが、土地を持っていれば固定資産税も掛かるし、それを差し引けばそんなに借地の地代は、非常に安い金額だと思います。
それと旧借地権法の借地は非常に強い借主の権限を持っており、そこから立ち退く場合、立退き料を貰うことが出来ます。また、その権利も売買も出来るし。
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この回答へのお礼

不動産に関しては全くわからないのですが、
他の方の借地に関する質問を読んでいると、旧借地権だと有利になるように思ったのですが。

この土地は、義母もお母さん(夫の祖母)から譲りうけたものらしく、40年くらい前から借りている土地のようです。おそらく旧借地権法の借地だと思います。

私達がそこに住んでも、住まなくても、いずれ相続すると言われています。(夫は次男で、義父母が所有している土地は長男が相続、借地は次男と決めているようです)

相続に関することは、また別の形で質問をするつもりでいますが、相続するなら家を建てた方がいいと母がいうのです。
もう少し考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/04/06 00:01

>日当たりも悪く・近隣の環境もあまりよくない



そんなところに家を建てても後悔するだけですよ。

日当たりの良い郊外にでも土地付き一戸建てを
買って方がメリットがあります。

そんなところに家を建てたら、義母様の奴隷に
なりますよ!
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Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

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Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
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