法人(有限会社)が所有する不動産(土地、建物等ともに5年以上所有)を売却する場合、どの様な仕組みで売り手側に課税されるのでしょうか?
ちなみに売却額が8億円、不動産所得費用が5億5千万円、譲渡費用が1000万円、不動産所得に関わる借入金残高が4億円とした場合にわかりやすく教えて下さい。
若しくは参考URLを教えて下さい。

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A 回答 (2件)

#1の参考URLにある土地譲渡利益の重課の免除の特例が延長されそうです。


 そうなりますと、土地売却額から土地簿価金額、譲渡費用などの経費を差し引いた利益に対して、他の取引と合算されて、法人税ほか他の税金が課されます。

参考URL:http://www.komei.or.jp/kensaku_files/2000/12/14/ …
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不動産を売ったときの税金については、下記URLで詳細に説明しております。

     

参考URL:http://homepage1.nifty.com/kikuya/zeikin/baikyak …
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Q事業所得と不動産所得と給与所得の控除について

お世話になります
ご質問させてください

・事業所得の純利益(売り上げ-経費を引いた額)が
約20万

・不動産所得(事業規模でないワンルームマンション一室)の純利益(売り上げ-経費を引いた額)が
約-100万

・給与所得控除後の金額が
約400万

上記を青色申告で確定申告した際の青色申告の特別控除は、
どうなるのでしょうか?

事業所得は、65万の控除をうけて、売上の限度額20万と考え、20万ー20万=0円
不動産所得は、元々利益がないので、控除はないとおもうので、-100万
給与所得は、400万

よって、損益通産は、400万-100万=300万ということになるのでしょうか?

それとも、あらかじめ、事業所得と不動産所得を通産して、-100万+20万=-80万
そして、400万-80万=320万になるのでしょうか?

計算方法をお教えください。

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

>給与所得で、すでに、医療費控除等の書類の控除できる書類はすべて提出して年末調整をしている…

医療費控除が年末調整に織り込まれることはありません。
本当に提出したのなら、無視されているだけですから返してもらってください。

>給与所得の控除後の所得が年末調整時と異なる金額になったら、つじつまがあわないですよね…

給与所得の控除後の所得が年末調整時と異なる金額になるなど、あり得ませんけど。

Q不動産所得者が支払う家賃は、費用計上できますか?

質問させていただきます。
当方、サラリーマンですが、不動産所得(貸地および貸家)があり、
個人事業主として確定申告しています。
しかしながら、自分自身は賃貸マンションに住んでおり、家賃を他人に支払っている立場でもあります。
確定申告の際に、自分が支払った家賃(一部でも)を費用に計上することはできるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 #2の方がご指摘のとおり、自宅を事業用に使用している場合(この場合、事務所として使用している場合)、その「事業占有割合」に相当する費用(賃貸物件なら支払家賃、自己所有物件なら固定資産税・減価償却費・損害保険料)を必要経費として計上することができます。事業用に水道や電気・ガスなどを使用していた場合もそのうち「事業占有割合」に相当する費用を必要経費として計上することができます。

 「事業占有割合」ですが、(占有面積割合)×(占有時間割合)で計算されます。

 たとえば、「不動産賃貸業」を営むための事務所の面積割合を10%、家賃の収入消込や経理事務で1年に24時間占有していたとして計算すると
 事業占有割合=10%×(24÷(24×365))≒0.027%
となり、ごく僅かな割合になります。

 何軒も貸されており事務のために使用する時間がかなりになるなら、上記のような「事業占有割合による費用の必要経費参入」も現実的です。そうでない場合、割合が小さくなりすぎて、総費用に事業占有割合を掛けて算出される「必要経費」が小さいので現実的ではありません。その意味で、「経費参入できません」という見解を出しました。

 #2の方がご指摘のとおり、自宅を事業用に使用している場合(この場合、事務所として使用している場合)、その「事業占有割合」に相当する費用(賃貸物件なら支払家賃、自己所有物件なら固定資産税・減価償却費・損害保険料)を必要経費として計上することができます。事業用に水道や電気・ガスなどを使用していた場合もそのうち「事業占有割合」に相当する費用を必要経費として計上することができます。

 「事業占有割合」ですが、(占有面積割合)×(占有時間割合)で計算されます。

 たとえば、「不動...続きを読む

Q給与所得・不動産所得・事業所得がある場合の青色申告

給与所得・不動産所得・事業所得がある場合の青色申告特別控除・青色事業専従者給与等について質問させていただきます。

他のところでも、質問してみたのですが、今一歩はっきり解決できず、ここの場が、とてもきちんとした内容だったので、思い切って質問させていただきます。

私は
(1)サラリーマンとしての給与所得
(2)事業的規模でない不動産事業者としての不動産所得(2010年11月1日から事業開始、2011年度から黒字予定)
(3)経理コンサルタント業の事業者としての事業所得(2010年11月1日から事業開始、2011年度以降も当面収入少、赤字の可能性大、しかしあくまでも「事業」として考えていると主張するつもり)

の3つの所得での確定申告を予定しており、2010年12月に(11月1日付で)、「個人事業の開廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を提出しました。なお記帳はきちんとしています。

さて質問ですが、

(1)事業所得がある場合は、その事業所得が赤字でも、事業的規模でない不動産所得から、青色申告特別控除として65万円(10万円でなく)控除できるという説明を、ネット上で見たことがありますが、そうなのでしょうか。

(2)また、事業所得がある場合は、事業的規模でない不動産事業のほうで「青色事業専従者給与(妻)」は認められるのでしょうか。

(3)「青色事業専従者給与」を支払う場合でも、「所得税がかからず」「扶養の範囲内(健康保険と厚生年金の扶養資格の判断基準年収(130万円)内)でやるために、金額は84万円/年(7万円/月)程度にする予定ですが、職場には私が事業をしていることを知られたくないので何も届けたくありません。この場合、職場では年末調整等で「配偶者控除」をされて、「確定申告」のとき「配偶者控除」を「ゼロ」にすれば問題ないのでしょうか。

(4)「青色事業専従者給与」を支払う場合の、「青色事業専従者給与に関する届出書」提出以外の必要事項(書類等)を、教えて下さい。

以上、本格的には、2011年度(2012年申告)からの予定として考えております。

よろしくお願いいたします。

給与所得・不動産所得・事業所得がある場合の青色申告特別控除・青色事業専従者給与等について質問させていただきます。

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私は
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Aベストアンサー

A No2の者です。

事業税課税の事業規模の判断においては5棟10室要件の他に不動産収入の総額要件もあったと思いますが税務上の事業規模の判断については5棟10室のみを根拠としています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
ただし、事業所得がある場合においては不動産所得に事業規模が無い場合でも65万控除は可能です。
http://www.houko.com/00/01/S32/026.HTM#s2.2.5

問題は事業所得においても簡易帳簿で足りるような事業内容での複式簿記ついては否認される恐れがあるという事です。

事業所得と不動産所得の経費については必ず明確化して計上し、65万控除については将来否認も覚悟で適用されたらどうですか?

最終的には見解の相違での争いになるでしょうし、認容される可能性もありますからダメ元という考え方もありだと思いますよ。

Q事業所得と不動産所得について

ある建物を借りて、その一部を個人事業者にオフィスとして転貸、別の一部でお店をします。この場合、事業の売上げは受取家賃と、お店の売上げの両方がありますが、申告する際両方を合わせて「事業所得」といえますでしょうか?

Aベストアンサー

> つまり、不動産所得(受取家賃)はお店の会計には含めず、別途にそれだけで個人の不動産所得、とすべきなのでしょうか?

本来は、会計上も分けるべきとは思いますが、不動産所得がそれだけであれば、便宜上、ひとつの帳簿でもやむを得ないと思います。

> この受取家賃をお店の売上げの一部として、お店を運営していこうと考えているのですが、その場合、どのような経理処理をすべきなのでしょうか?

ひとつの帳簿でされる場合も、受取家賃は売上ではなく、受取家賃又は家賃収入という科目で処理して、決算時には、事業所得の収入から除外し、それに対応する費用も除外して、その抜き出した分は、不動産所得の収入及び経費として処理すべきものと思います。

Q事業所得と不動産所得の消費税

個人事業者で事業所得と不動産所得があります。今回、不動産の方で多額の設備投資をしましたので消費税が還付されることになりました、受け取った還付金は収入になるわけですがこれを全て不動産所得の収入にしてしまってよいものでしょうか?課税売上高の比で按分でしょうか?しかし、課税売上は事業ばかりで不動産は非課税ばかりで結果的に事業に収入をあげることとなります。擬似的に事業と不動産別々に消費税を計算してみる(課税売上割合は実際のものを使用、でないと事業は100%で不動産は0%となってしまうので)と、事業は納付で不動産は還付になってしまいます、事業に経費をあげ不動産に収益をあげて相殺なんてことをしていいのでしょうか?単純に1/2づつなんてのは?ちなみに税込経理を採用し、課税売上割合は95%未満で一括比例配分方式を採ることとします。どうかご指導宜しくお願いします。

Aベストアンサー

基本的には、合理的に按分すべきものと思いますが、その設備投資があったからこそ初めて還付となった、と考えれば、不動産所得の収入金額にすべきものと思います。

ただ、本題とは外れますが、多額の設備投資により還付を受ける場合には、その年だけでも税抜経理方式で処理された方がお得と思います。

税込経理方式の場合には、せっかく還付となっても、還付金に対して一時に所得税等が課税されてしまう事となりますが、税抜経理方式であれば、収入に上げる必要はなく、ただ単に、減価償却の基礎となる取得価額が税抜金額となりますので、毎年の減価償却費は多少減る事となりますが、耐用年数の期間にわたってのものですから、特に建物等の耐用年数が長いものの場合には、税抜経理方式にされた方が課税の繰り延べ効果があるものと思います。
(ただ、その還付の申告が昨年分ではなく、一昨年分という事であれば、無理となりますが)

税抜経理方式は、処理が煩雑のような気はしますが、必ずしも1取引ごとに税抜きしなくても、月末ごとや、決算時に一括での税抜き処理も可能ですから、ご検討される価値はあるものと思います。

税抜経理方式であれば、収入をどちらの所得区分で上げるかという問題もなくなりますし。
(それぞれの科目から税抜きする訳ですから、最も合理的とも言えると思います)

税抜経理方式又は税込経理方式の選択は、任意のもので、継続適用する必要もありませんので、翌年以降について税込経理方式に戻されても全く問題ない事となります。

下記の過去ログもご参考にされて下さい。
http://okwave.jp/qa2689017.html

基本的には、合理的に按分すべきものと思いますが、その設備投資があったからこそ初めて還付となった、と考えれば、不動産所得の収入金額にすべきものと思います。

ただ、本題とは外れますが、多額の設備投資により還付を受ける場合には、その年だけでも税抜経理方式で処理された方がお得と思います。

税込経理方式の場合には、せっかく還付となっても、還付金に対して一時に所得税等が課税されてしまう事となりますが、税抜経理方式であれば、収入に上げる必要はなく、ただ単に、減価償却の基礎となる取得...続きを読む


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