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購入あと一歩で、「この物件は、どうなのか?」と思い、この場をお借りして皆様のご意見をお願いしますm(__)m。地元の不動産屋に中古物件(一戸建)を以前から頼んでいたのですが、この度、立地、価格共に要望のものがあると連絡があり、早速見に行ってきました。(以下箇条書き似させてもらいます。)リホームも視野に入れ、後々どうなのか少し心配です。

○築40年二階建(2階木造部分は、完成10年後に増築)
○1階は鉄筋コンクリート造(後に増築可能といううたい文句で売られてい     たそうです。)
○水周りは、今住んでらっしゃる方が、以前(5~7年前)改装済み。
○販売希望価格は、ほとんど家代は含まれていないとのことで、土地価格をみても近隣の相場相応。でも、100万値切ることができました。
○購入後、予算約700万円で可能なリホームも考えています。
○立地的には、小学校に近く、土地は地盤の良さ、広さ(67坪)南向きの広い間口。と、気に入っています。
○今回の購入価格とリホームの合計で、近隣でウナギの寝床の新築一戸建てが買えます。(立地、方角は選べませんが)
○あと、建築士の方に目視で(お金がかかったので)見てもらったところ、程度は良いと言われました。後は、はがしてみないとわからないそうです。住宅供給公社が販売したもので、その頃のは多分海砂は使ってないだろうとの事でした。

長々となりましたが、どうでしょうか?やはり築40年というのは、いかに鉄筋コンクリート造でも、後々のリスクが増えていくでしょうか?
建築の事などはシロウトなもので、皆様のご意見をお聞かせ下さい。

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A 回答 (6件)

築40年というと1966年頃のものですね。



時期的にいってバブルと同じオリンピック景気の時代のもですので、結構粗雑な建物が多かった時期です。
東海道線のトンネルのコンクリートが剥離した事故がありますが、ほぼ同時期のものと考えた方がよいです。

この時期ですと海砂の使用やアルカリ骨材反応の出る材料を用いていた可能性もあります。
但し専門家が見た限りでは外観上目立つ劣化はないということなので、この点はあまり心配ないかもしれません。

ただし1981年以前の物件ですので、いわゆる新耐震基準で設計されたものではありません。この当時の基準で設計された建物は、耐震性が劣る場合もあります。実際に補強をしても現在の基準を満たすことができないとして取り壊しになった物件もあります。
特に鉄筋コンクリートについてはせん断破壊といういきなり倒壊する破壊形状についての知識がなかった時代での設計方法ですので、耐震性についてはかなり不安なところがあります。できれば売り主に協力してもらって、耐震診断や耐震基準適合証明を受けた方がよいと思います。

また鉄筋コンクリートの寿命は60年から100年と考えられています。60年というのはコンクリートがアルカリ性を失い(中性化)中の鉄筋がさび始めると考えられる時期です。
だから最短ですと後20年程度で寿命が来る可能性があるということを理解した上で購入計画は立てた方がよいと思います。
また建て替えも視野に入れて、解体費用についても検討しておいた方がよいと思います。

また防水関係は定期的にメンテナンスを行わないと雨漏りの危険性もあります。この記録もよくチェックした方がよいのではないかと思います。

公社物件だからといってよいものとは限らないと考えておいた方がよいです。今の都市整備機構物件などは設計図書紛失など様々な問題が報じられていますし。

また、増築部分の木造というのは大丈夫でしょうか。異なる構造間で地震の際に振動性状が違うため衝突による破壊というのもありまし、崖地など(こういうところは地下部分・基礎として鉄筋コンクリート、建物を木造として最初から設計しています)を除けば通常コンクリート構造物と木造という組み合わせ同じ建物に用いませんので(基礎部分を除く)。

以上心配させるようなことばかりで済みませんが、古い物件だけにいろいろ問題点は洗い出しておいた方がよいと思い回答させて頂きました。
なお、契約する際には瑕疵担保についても十分売り主と協議して決めることをお勧めします。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/09 01:47

はじめまして。

1階RCの構造形態は「壁式」でしょうか?
専門の方に目視点検されたのであれば問題はないとおもいますが。。。
一般的に最近の話になりますが、RCの耐用年限は60年くらいだと
思います。建築してから40年。。。現物を見ていないのでなんとも言えませんが、劣化の進行具合にもよります。後は構造的に「負荷」がかかるような形態で無い事が大事ですね。「供給公社」。。。。
もし「海砂」であれば今頃、あちらこちらにクラックが出まくっているはずです。(当然中の鉄筋は酸化により膨張→さらにクラック増大)
実際の壁を見ないとなんとも言えないのではないでしょうか?

この回答への補足

すみません。1階RCの構造形態は「壁式」です。あと、建築年数は約35年ほどでした。(すみません、手元に資料が無い為おおよそです。)

補足日時:2006/06/09 10:06
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/09 01:38

#3です。



訂正です。
東海道線ではなく山陽新幹線でした。

なお、海砂については意見が分かれているようですが、1970年前後に主に使われていますので、時期的には微妙なことだと思います。

構造的な問題としては以下のサイトをご覧下さい。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR030407.html
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/09 01:45

築40年ということで、海砂は使っていない頃でしょうけれど、逆に断熱材は貧弱な年代です。

一部壁をはがして結露の有無や増築部分との断熱材具合をチェックし、断熱材は入れなおさないといけないように考えます。欠陥というのではなく、そのような建築が普通だった時代だからです。

土地は良いようですので、前向きに考えることでよいと思います。

総床面積がわかりませんが、40坪程度の家であればやはり内装と外装リフォームに最低で700万円、キッチンやバスを新品にすると+500万円というところだと考えます。キッチンを新品にするなら700万ではキツイような感じです。

最初のリフォームが肝心ですので、リフォームは格安ではすまないと思いますし、格安には済まさないほうがよいと考えます。その分土地のメリットを買うというところです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。やはり断熱材は最近の気密性重視の建築物と違い、RC壁の内側に少し空間を設けて内装壁といった感じです(たたいた感じでは)実家が木造のやはり30年前の建物で、壁厚などは今と違い無いようなもので、冬は本当に寒かったのを覚えています。しかし、今回の物件は壁厚はRCということでそこそこはあるので、それほどでは無いように思うのですが…。あと、外装は見た目はきれいで、何年か前に吹きつけ塗装を施したとの事です。数年前の芸予地震の際、近所の木造住戸で風呂がタイル貼りの所は、タイルが全部剥がれてしまったのに対して、在来の部分がRCだからなのか、地盤が良いのか、この建物の(増築部分も)被害は無かったそうです。今のところ前向きに検討してはいます。なんとか長くて30年住み続けられるようリホームのために用意した約700万円をどこに使っていけばよいのかという「優先順位」と、私の現時点で気がついていない「落とし穴」等があればみなさまのご意見で、早めに知っておかなくてはと思っています。まだそんな不安要素が残っていて、1カ月待ってもらっている不動産屋からも、早めに買う意思表示をして欲しいと言われています。中古物件を買われた方のご意見や、建築関係の専門的な知識のある方のいろいろなご意見をここできいて、最終的に気持ちの良い形で踏み切れればと思っています。
さらに補足として、2階の木造の増築部分は1階のRC(屋根は木組屋根材はトタン)に3/5ほどかかる状態(全部が乗っているわけではなく)で、下部分がガレージとなっています。正面から見るとちょうどL字型になっています。
長くなりましたが、どうも有り難うございました。また何かお気づきの点などありましたら経験・知識等薄い者ですのでアドバイス宜しくお願いします。

補足日時:2006/06/08 12:30
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2階の木造部分も30年は経過しているわけですよね。



微妙な問題ですね・・。
それだけの年代モノのですからご質問者が書かれているように後々のリスクは否定出来ないでしょう。
ウナギの寝床程の新築が欠陥等なく問題無い家の場合には、そちらの方が当面手は掛からないかもしれませんね。

又、一度建築士の方に有料で見て貰ったならば、基本的には建物についてそれ以上のアドバイスを書けるはずもなく、最終的には剥がしてみないと判らないという点に付いても同様かと思います。

こういう問題はどちらかと言うと選択者の価値観に委ねられる部分が強い問題です。年齢・家族構成等書かれておりませんのでわかりませんが、最終的には子供等に土地だけでも残れば良いという考え方もあるでしょう。

逆にまだ20代とした場合には、今後30年40年と住み続ける生涯の家としては少々心許ないとも言えるでしょうが、それは新築であっても完全に払拭される問題ではなく、やはり価値観です。

価格的には土地代程度ということで、その部分だけを見れば悪い買い物では無さそうですが、建物が最低でも10年15年程度は持つというような構造躯体についての確信が持てれば良いのですが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/09 01:48

前居住者が、手放された理由は何なのでしょか、わかる範囲で補足をお願いします。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。今住んでらっしゃるご夫婦はもう歳をとられていて、ご病気で体もあまりムリができないということです。庭の手入れや、あと坂は緩やかですが平地ではないということ、等あるようです。次は便利な平地のマンションになども考えてらっしゃるようでした。こんな感じでよろしいでしょうか?

補足日時:2006/06/08 09:27
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Q築40年の鉄筋マンション リノベーションか建替えか

相続により土地付き4階建て鉄筋マンションを譲り受けました。
大阪中心まで電車で30分、駅至近、近くに大学もあり立地としては申し分ないのですが、
既に建築後40年が経過しており住人も少なくなっています。
このまま放置せず運用を思案していますが、建替えるべきか、
それとも耐震工事後リフォームで再生可能なのか、今後どのようなステップで進めるべきか
アドバイスを頂戴したく存じます。お願いいたします。

Aベストアンサー

建築は1971ですか。その年に法改正が一度ありましてね。その年に経っているということは法改正のさらにそれより前の物件ということです。
その法改正は、よく聞く新耐震基準の前の耐震基準です。ですから、その物件はさらにその前の物件ということで耐震性能はかなり低いです。
今回の震災でもRCで大きく壊れた報告では60年代の建物。
阪神大震災でも同じです。
耐震補強の専門に確認すると鉄筋コンクリートの耐震補強の方がまだ可能性があるとのことでした。
しかし、それは新耐震基準の前の耐震基準に対してであり、さらに古い基準ではかなりの補強になります。耐震改修は可能ですが、よくおこなわれている年代のものより古いということを考えれば建物を再生しても使用に耐えうる補強ではすまない可能性も十分にあるということです。
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Q昭和41年築の平屋のRC住宅

昭和41年築のRC平屋住宅です(45坪)
形状は四角ではなく、結構ごちゃごちゃしています。屋根は切妻の瓦です。

この住宅は私立大学の建築科の教授の家らしいのですが買おうかどうしようか迷っています。
もう築40年の住宅ですので・・・
RCって40年たつと寿命なのでしょうか?
耐震補強するならどういった補強になるのでしょうか?
図面があった場合、構造計算を再計算して、もし強度に問題なければ、40年たった今でもいいのでしょうか?
売値は2000万ですが、予算は2500で考えているので、仲介料200万としても300万のリフォームになっていまします。
やめたほうがいいでしょうか?
姉歯の事件やここの掲示板を見て不安になっています。
よろしくご回答お願いします。

Aベストアンサー

鉄筋コンクリート構造物自体の寿命は60~100年と考えてよいと思いますが、設備設備や配管などはそれほどの寿命はないので、これらのメンテナンス状況は確認した方がよいと思います。

構造的な問題では、昭和41年ですと、耐震基準が改正される前のもので、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります(全部がだめというわけではなく、法律が変わったために現行の基準を満たさないものを違法建築と区別して既存不適格といいます)。

阪神淡路大震災で大被害を受けたもののほとんどが昔(1981年以前の耐震基準)の設計によるものでした。
そのためこれらの文献について、耐震慣習の促進に関する法律を制定したりして耐震診断や補強を政府は進めています。さらに現在アスベスト問題と同様に重要課題として、宅建業法を改正して、耐震診断の有無や結果について、不動産取引時の重要事項説明に加えることを現在検討中になっています。

http://news.goo.ne.jp/news/yomiuri/keizai/20051217/20051217i101-yol.html?C=S

先の回答にもあるように、古いものについてはコンクリート自体が珍しかったので、余裕のある設計・慎重な施工がなされたようで、解体時の調査結果で、現状よりも品質の良いコンクリートがあったことが報告されています。
しかし、昭和41年の2年前に行われた東京オリンピック景気の余波で、オイルショックが訪れるまでの期間は、一時期のバブル時期のように建設ラッシュで作業員不足があったといわれており、施工がうまくなかった物件も多くあります(材料も現在のような品質のものではなかった)。

なお、売り主は建築学科の教授のようですが、専門は何でしょうか? 建築学科の先生だからというので安心と考える前にその専門を確認した方がよいと思います。
姉歯氏の事件を見てもわかるように、届出は元請の設計事務所が行っています。自分の名前で申請をしているのにもかかわらず、元請の建築士で偽造を見破った人はいません。これは建築の専門家といえども構造をきちんと理解している人はその一部しかいないからです。

使い勝手やデザイン(仕上がり具合)に目が向きすぎて、施工監理やや構造計算がおろそかになっていることも考えられますので、建築学科の先生だと安心と考えるのはやめた方がよいと思います。


補強方法については構造形式により大きく変わりますので、一概に言えませんが、鉄筋コンクリートの場合、旧基準では、せん断破壊という型式(柱や壁に斜めにひび割れが入る破壊型式で発生から倒壊まで急激に起きるので、現在は破壊する場合はせん断ではなく曲げ破壊から始まるように設計することになっている)が発生しやすいことが挙げられます。

1階だと重量はないので、開口部周りの柱などの補強が必要になるような気がします。
また形状が複雑なので、ねじれ振動などを考慮した構造バランスを整える補強が必要になるように思います。

現状では耐震診断の状況などについて説明義務などはないですが、先に述べたように古い物件については数年の後に宅建業法で耐震診断の状況などについての説明義務が追加されそうですので、耐震診断のしていない物件や耐震性がないことが判明している物件については値下がりが予想されます。
だから、古い物件については改正を待った方がよいのではないかと個人的には思います。

鉄筋コンクリート構造物自体の寿命は60~100年と考えてよいと思いますが、設備設備や配管などはそれほどの寿命はないので、これらのメンテナンス状況は確認した方がよいと思います。

構造的な問題では、昭和41年ですと、耐震基準が改正される前のもので、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります(全部がだめというわけではなく、法律が変わったために現行の基準を満たさないものを違法建築と区別して既存不適格といいます)。

阪神淡路大震災で大被害を受けたもののほとんどが昔(1981...続きを読む

Q築40年の中古住宅。買うべきか?

数年前に外壁を張り替え、昨年リノベーション済みの物件です。
内覧はまだですが、外回りを見させてもらったところ、庭師が入ってお庭の手入れしていたお宅だそうで、灯籠などもあり丁寧に暮らしていたんだな、という印象でした。

50坪で、土地代+800万円くらいかな?という価格で売りに出されていました。
外壁・屋根の塗装、ユニットバス交換、システムキッチンも入れ替え、玄関ドア取替え、給湯器取替え、LDKの床張替え等してあるそうです。(ホームページの画像・電話で確認済み。内覧予定です)

かねてから新築のピカピカした家より時を刻んだ趣のある古い家の方が好きで、一戸建てを持つのなら程度の良い中古住宅が欲しいな、と思っていました。
建蔽率は50%、静かな住宅街で、将来子どもが巣立っても老夫婦2人で無理なく暮らせそうな間取りです。ご近所さんも特に問題のあるお宅はなさそうです。立地条件は問題なく理想的で、設備的にもほぼ入れ替えしてあるので問題なさそうですが、築40年ということもあり、耐震性・水道管の老朽化等不安もあります。住んでいて出てくる問題もあるでしょうし…。
業者さんによると、雨漏り・外壁のひび割れ・シロアリ(予防済み・5年保証)はなかったそうです。現在クルマを2台並列できるよう駐車場の拡張工事をしていました。カーテンレールや火災報知機は付いていませんでしたが、こちらも不動産やさん負担で付けてくださるそうです。
また、瑕疵担保責任は特に設けていなさそうですが、購入後雨漏り等あった場合は対応してくださるという話しです。

夫は35歳。購入するなら今、出会ったのも縁、運命かな…と思い購入する方向に傾いています。
購入するにあたり何か気を付けるべきことはありますか??
また、購入するのは止めた方がいいというご意見の方は理由もお願いします!

数年前に外壁を張り替え、昨年リノベーション済みの物件です。
内覧はまだですが、外回りを見させてもらったところ、庭師が入ってお庭の手入れしていたお宅だそうで、灯籠などもあり丁寧に暮らしていたんだな、という印象でした。

50坪で、土地代+800万円くらいかな?という価格で売りに出されていました。
外壁・屋根の塗装、ユニットバス交換、システムキッチンも入れ替え、玄関ドア取替え、給湯器取替え、LDKの床張替え等してあるそうです。(ホームページの画像・電話で確認済み。内覧予定です)

か...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは、質問者様。
これまで中古マンションを2室購入した経験から、以下回答します。

マンションと一戸建てでは、根本的に違うところもあるとは思うのですが・・・

水道管老朽化:今、性能のいい浄水器がたくさん出ています。どうしても気になるようでしたら、給水器等で対応でもいいでしょう。そもそも水道水をそのまま飲む、っていまどきどうかな、と思います。ですから、水道管の老朽化はそれほど心配しなくてもいいかと思います。
耐震性:外壁の塗り替えが完了しているようです。この間の大きな地震の影響で、作りがあまい建物は、戸建マンションを問わず、クラック(大きなヒビ)が入ります。これを隠す為に、上から塗料をぬるケースが多いようです。

内側の壁紙もリフォーム済みでしたら、ヒビに関して素人が見る事はできません。行政には相談しましたか?市役所の建築課などですが、周辺の地盤が盤石かどうか?建物が危険物件かどうか、の情報をもっていて、拙宅の場合ですが、ある程度開示してくれましたよ。また、建築士のかたも、その建築課の紹介で知り合い、内覧時に同席してもらいました。とてもまじめな方で、待ち合わせの1時間前から、現地にいらっしゃって、周囲の地盤などをチェックして頂いたようです。私の内覧が終わったあとでも、30分ぐらい、丁寧にあちこち点検をして下さり、結果は口頭でしたが、丁寧に説明をして下さいました。金額もそれほどではなかったと記憶しています。

我が家を買える喜びでワクワクしている中、何か大きな落とし穴が待っているのではないか、と不安疑心暗鬼になるものです。
ありとあらゆる事を勉強して、戦って下さい。

でも、石橋を叩きすぎて、渡れなくなっては元も子もありません。
決断は、スピーディーに!

結果知りたいです~

こんにちは、質問者様。
これまで中古マンションを2室購入した経験から、以下回答します。

マンションと一戸建てでは、根本的に違うところもあるとは思うのですが・・・

水道管老朽化:今、性能のいい浄水器がたくさん出ています。どうしても気になるようでしたら、給水器等で対応でもいいでしょう。そもそも水道水をそのまま飲む、っていまどきどうかな、と思います。ですから、水道管の老朽化はそれほど心配しなくてもいいかと思います。
耐震性:外壁の塗り替えが完了しているようです。この間の大きな地震...続きを読む

Q20年前の60坪、中古鉄筋戸建のリフォーム

20年前建築の60坪、中古鉄筋戸建のリフォーム内容としては、床をフローリング、クロス全面貼替え、窓をペアガラス、キッチン、風呂、洗面所、トイレの交換、吹き抜けの床、2Fの風呂を1Fに移動、などが大きなポイントです。吹き抜けの床、風呂の移動ではつりなど、躯体の解体が必要になります。その他にも細かいところはいくつかありますが、上記が主だったところです。おおよその予算の目安はどれくらいになるでしょうか? また、価格を出来るだけ抑えながらも、歩いていど安心して任せられるリフォーム会社の選び方についても教えてもらいますでしょうか?

Aベストアンサー

吹き抜けを作るんですか?
それとも、吹き抜けに床を張るんでしょうか?
床を張る場合は、床面積が増えます。
また、構造計算も必要でしょう。
吹き抜けを作る場合は、床面積は増えませんが、構造強度に問題が出る場合もあります。
床面積が増える場合は、増築になるので、用途地域によりますが、基本的に建築確認が必要になります。
建築確認が必要な場合は、建物の規模に応じた建築士の設計が必要になります。
設計自体をリフォーム会社に頼む事も可能ですが、リフォーム会社に一括発注するのならば、建築士事務所登録をしているリフォーム会社である必要があります。(リフォーム会社が建築士事務所に依頼する方法もあります)
外壁開口の変更や、2階床の変更がありますから、それなりの規模のリフォーム会社又は工務店、建設会社に依頼した方が良いでしょう。
施工金額の概算は難しいですが、仕上げの大半を改修するとしたら、30万円/坪以上はかかるのではないでしょうか?
60坪ならば、1,800万円以上です。
簡単な工事は、クロスとフローリング位です。
フローリングに関しては、現在の床の仕上厚でおさまるならば、内部建具の変更は不要ですが、仕上厚が変るならば、内部建具も交換する必要があります。
サッシに関しては、既存開口で収まるのであれば、それほど手間はかかりませんが、開口が変るのであれば、躯体のはつり等が必要です。
浴室の変更が一番厄介です。
浴室の床を上げられるならば、排水管はころがせますが、床をあまり上げられない場合は、コンクリート床をかなりはつらないと土間配管が出来ません。
換気扇等の排気ダクトのコア抜きも必要ですよね?
相当実績があり、大規模な改修になれている業者を探すしかないと思いますよ。

吹き抜けを作るんですか?
それとも、吹き抜けに床を張るんでしょうか?
床を張る場合は、床面積が増えます。
また、構造計算も必要でしょう。
吹き抜けを作る場合は、床面積は増えませんが、構造強度に問題が出る場合もあります。
床面積が増える場合は、増築になるので、用途地域によりますが、基本的に建築確認が必要になります。
建築確認が必要な場合は、建物の規模に応じた建築士の設計が必要になります。
設計自体をリフォーム会社に頼む事も可能ですが、リフォーム会社に一括発注するのならば、建築士事務...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

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都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

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周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

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ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q軽量鉄骨造一戸建ての寿命

積水ハウスの中古住宅(築18年)の購入を考えています。
空家だったので中も外もじっくり見てみましたが
素人目で見た限りでは、中も外もまだまだしっかりしていていました。
地盤も、丘陵地を積水ハウスが開発分譲したところと
いうことでとてもしっかりしているように思いました。

ただ不動産屋の営業マンが
「鉄骨造だから木造に比べて丈夫です!!」
とあまりにも連呼するので
逆に「ホンマか?」と疑ってしまいました。

一般的に軽量鉄骨造の家って、大きな補修(構造的なもの)
をせずに、どれくらい住めるものなんでしょうか。

あるいは、何年おきにこれくらいの費用をかけて
補修すれば長持ちする、というようなことでも
いいです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょっとずつこぼれた水で湿っていたの(だろう)という事と
元々土地が田んぼを埋めたてたところだったので、湿気が多かったセイだと思います。

戸の建てつけも蝶番部分が錆びてきて膨れたり、引き戸の下についている
車輪が磨耗していびつになっていることからのようでした。
(その部分だけ直せば住めたのにと思いましたが、私が戸主ではないので(^^;)

そのお家は手入れは必要かもしれませんが、まだ住めると思いますよ。
補修が必要だろうと思う部分は上に書きました、床(耐久性)と内壁(美観)
戸の建てつけですかね。
ワックスかけたり、油さしたりで耐久性はぐんと上がると思いますよ。

あ、屋根はトタンですか?うちは錆びて穴が開いて押入れに雨漏りしましたよ。
(数年に一回ペンキを塗ってたら、防げたようですが)
屋根がトタンだったら、雨がふったらバラバラと音がします。
慣れれば風情として楽しめる程度ですが(^^)
私は雨の音が好きだったので、今の家は殆どしないので残念です。

あと、これは建て替えないと判らなかった点なのですが
今の家は前の家に比べて気密性が高いので、冬温かく夏涼しいです。
冬の事ですが、暖房を切って寝て、次の日の朝起きたら温かく感じます。
(昔の家に比べて)あれ?今年は温かいねって言ってたら、外は雪。
それで中が温かいんだと気付きました。この点は大きい利点でしたね。
前の家では、1度暖房を付けに起きて、また暖まるまで布団に戻る感じでしたから。

他の点での不満は得に有りませんでしたから、前の家に手を加えてまだまだ
住めば良かったのにと思っています。
でも、親もどんどん年をとることだし、冬温かい家はやっぱりよかったのかも?
(断熱工事ができるんならそれの方がいいかもしれませんが)

どちらの地方かわかりませんが、断熱という面でも覚悟が必要かもしれません??

あまり役に立たない話でしたね(^^;(思い出話みたいになっちゃった)
他の方の回答も待ってみてください。

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょ...続きを読む

Q軽量鉄骨と木造住宅で迷ってます。

積水ハウスで約50坪の2階建てを今年都内に建てようと思ってます。 
軽量鉄骨での外壁や頑丈なイメージ、エアキスが気に入るが結露が心配。  
木造住宅でのぬくもりやあたたかさなイメージ、木が好きだがシロアリが心配。

軽量鉄骨のメリット、デメリット。
木造住宅のメリット、デメリットを教えてください。

どうぞご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

積水の元主任技能者です。


デメリット
木造は職人によってばらつきが有り場合によっては致命傷になる。

建築中の雨程度は平気だが濡れるのは気になる。

木の良さを出しやすいが多少の狂いは絶対出る。

メリット
税金が安い。
奇抜な形でも可能。
寒冷地では暖房費が安くなる。
増築が誰でも出来る。


デメリット
軽量鉄骨は寒冷地では寒く感じる。
和風建築が似合わない。
税金が高い。
4t車が入らないと高くつく。


メリット
技術と品質が一定である。
積水なら間違えが無いほど材料がきっちりしているので間違えようが無い。
基礎幅が広いのが魅力。
ほかのHMより鉄骨の精度がよく基礎の精度が良いと柱や壁の垂直水平がすんなりでる。
30年前の鉄骨がいまだにさびていない(電着塗装の為)
同メーカなら増築も出来る。

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Qマイホーム、3階建てが極端に少ない理由

周りを見渡してみますと、3階建てマイホームが極端に少ないですが、
たまにぽつぽつとはあります。地域によっては景観を損なう事からNG
なところもあるでしょうけど、統計的に見て、3階建てが少ないのは
何故でしょうか?

単に高いから?地震対策等で安定しないから??

また、2階を1とした時、1階建て、3階建ては何倍くらい
値段が違ってくるのでしょう?

Aベストアンサー

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工法によっても建物の総重量に大きな差が出来てきます。
軽いものは木造住宅となり、重いものは鉄骨コンクリート造です。
重量に数倍の差があります。

重い建物の方がそれだけ頑丈な地盤が必要となってきますので
それにともなって費用も比例して必要となってきます。

建物本体も木造住宅がもっともコストを必要としないのですが、
それだけ耐久性も他の工法に比べ低くはなります。

ただ、現在では木造住宅も接合金物を適正に使用していますので
自然災害で倒壊するなどの被害はまずありません。
使用する木材自体も人工乾燥させていますので、
建てた後の自然乾燥で支障が出てくることもほとんどありません。

建て主さんの考え方によっては「建物は頑丈なことに越したことはない」という方もいらっしゃいますので
木造以外の工法で建てられる方も大勢いらっしゃいます。

3階建てが少ない一番の理由は、
2階建てに比べて費用が割高になるということだと思います。

地盤の件も含め、2階建てに比べて3割増しくらいから
多いときは2倍近くになる場合もあります。

例えば、2階建てだと坪単価50万円で建てられたものが、
3階建てになると70万円や80万円になります。

計算すると、
総2階建て40坪の住宅で合計2000万円。
総3階建て40坪の住宅で合計2800万円。
これだけの金額の差がでてきます。

さらに、面積は同じでも、3階へのぼる階段が増えるため、
実際に部屋として使用できる空間は2階建てよりも少なくなります。

同じ床面積でこれだけ金額の差が出てくると
たいていの場合は、2階建てを建てられる土地を探し直すことになります。

さらに、住み心地という一番重要な要素を考えても難点がでてきます。
やはり、階段を上り下りすることは体力的にも精神的にも障害です。
1階で洗濯したものを3階のベランダで干す作業を想像してみてください。
実際の労力もそうですが、想像しただけで精神的な負担もでてきます。

また、木造の3階建ては揺れます。
それで倒壊することはありませんが、強い風の当たる場所などの場合、
生活していても体感できるくらいの揺れがあります。

法律的に建てたくても建てられない場合もありますが、
そのようなことはなかなかないでしょう。

3階建ては必要に迫られて建てる場合がほとんどです。
その土地に愛着がある場合や、家柄の関係で離れることの出来ない場合など、
または通勤距離や都会のような大きな土地が売り出されていない場合。

ほとんどの方は、当初のマイホームの計画は2階建てと考えています。
それが、諸事情により2階建てでは面積が足りず、
生活に必要な部屋を確保することが出来ないとわかったときに
初めて3階建てという選択肢がでてきます。

建物として3階建ては2階建てに比べて利点があまりありません。

それと、ごく稀に、三階建てが「都会的」という先入観で建てられる方もいらっしゃいます。

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工...続きを読む

Q築50年ですが

初めて質問しますので読みにくいと思いますが、、、
現在中古住宅を探していますが、1年ほどしてようやく希望に近い物件にめぐり会えました。
100坪程築50年ほどで1300万です。
築年数だけに建物の資産価値はゼロでしょうが、大規模リフォーム後入居となっています。(外基礎、外壁、配管、水廻り、床、瓦、などほとんど)
年収にも合っていますので購入を考えていますが、築50年でリフォームしても築15~20年などに比べてやっぱり家の傷みはかなり早いのでしょうか??
メンテナンスにお金が掛かるようなら考え直すつもりです。
お願いします。

Aベストアンサー

今住んでいる家が、ちょうど質問者さんと同じような感じですので、お役に立てればと思い投稿しました。建築士ではないので、素人的感覚のコメントになりますが、基本的には古い家をどんなにリフォームしても、全面立て直しでは無いので、仰るように築浅の物件に比べると、古い部分はそのまま痛みが進みます。
不動産物件を買う場合は「物件に惚れるな」と言われます。物件に惚れてしまうと欠点が見えなくなります。年収に合っている等の条件で、「それなり」ということでお買いになられるなら、「それなり」と思って買うことが今後のトラブル(が発生したとしても)にも冷静に対処出来ます。質問者さんが建築関係にお詳しくなく、ご不安ということでしたら、耐震性やリフォーム工事の管理監督を請け負ってくれる専門業者に委託してみるのも手でしょう。リフォームにどのくらいの費用をかけるのかよくわかりませんが、解体、産業廃棄物の処理、そして建築という手順をとりますので、ゼロから作るのと比べると、費用はそれ以上、かかります。ですので、どこかで手を抜き利益を確保するというのがこの業界の常識です。
自分の場合、最後は自分で一級建築士を探してきて、或いは不動産に詳しい弁護士も自分で探してきて、不動産会社との交渉をしました。自分ですべてをやる覚悟でやらないと、最後は自分が損をしますからね。
自分なら、見栄えや間取りは勿論重要ですが、折角、大規模リフォームをするのでしたら耐震性能証明がとれることを重要事項説明に書いてもらうことから交渉します。この証明がとれると新築と同じ耐震性能を有し安心であることは勿論ですが、住宅取得税や税金控除も新築物件と同じ条件で受けることができます。不動産会社は大規模リフォームということで良いことばかり言いますが、一般的には、基礎は全くいじらず、床下の点検口なんて全く考えていません。物件が相当古いのでたぶん、耐久性や耐震性は全く無いと思った方が良いでしょう。
質問者さんが交渉されている不動産会社さんが良心的な会社であれば良いのですが、相当な費用をかけて購入する訳ですので失敗は許されません。お知り合いに不動産に詳しい方(上記のような私のコメントが理解出来る方)がいらっしゃれば良いのですが、そうでないなら、あと数年は勉強もかねていろいろな物件を見て回る方が良いかもしれませんね。
ネットでいろいろ学ぶことが出来る時代になりましたので、経験を知識で補い、相手と交渉されることをお勧めします。このコメントがお役に立てれば幸いです。

今住んでいる家が、ちょうど質問者さんと同じような感じですので、お役に立てればと思い投稿しました。建築士ではないので、素人的感覚のコメントになりますが、基本的には古い家をどんなにリフォームしても、全面立て直しでは無いので、仰るように築浅の物件に比べると、古い部分はそのまま痛みが進みます。
不動産物件を買う場合は「物件に惚れるな」と言われます。物件に惚れてしまうと欠点が見えなくなります。年収に合っている等の条件で、「それなり」ということでお買いになられるなら、「それなり」と思...続きを読む


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