親名義の住宅、所有権の半分を私が購入するとして、銀行融資は受けれますか？

両親と兄弟3人で同居しています。
長女です。

住まいは土地・建物とも父一人の名義で
父が住宅ローンの返済をしておりますが、
父の経済状況の変化により、毎月の支払いがキツクなって、今後も収入が改善する見込みがありません。

銀行の支払い額を変更するにも、父は６０歳ですので、
残り15年のローンの期間延長は出来ないと思います。

ローンの残は2000万円強あり、
私の今の収入ではこの金額をマックスで融資を受けるのは不可能です。

そこで、所有権の半分を父から私に移転（売買）し、
その際の1000万円位を私が銀行から融資してもらうことは可能なのでしょうか？

所有権を移転しないで、
父のローン返済を半分負担してあげればよいのでは・・
というご意見もあるとおもいますが、
兄弟の中で毎月居住費を家に入れてるのは私だけで、
長男は長期に渡って定職に付いていない為定収入がなく、
妹は離婚して戻ってきているという家庭状況ですので、
相続になった場合のことを考えてもすごく不公平感があり、
どうせなら私が支払う分は所有権を移したいのです。

今後結婚した際は、新しく住宅を購入するのではなく、
この住まいを受け継ぎたいと考えています。

詳しい方、アドバイスお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/06/10 16:40

銀行との関係はそのままにしておいて、あくまでも父親と子供の間でローン負担を条件にした持分を売買するということは可能です。

銀行との関係では問題なしとはいえませんので、ローン残債務を必ず約定通りに返済する、との覚悟がある場合にだけ検討して下さい。

１．土地・建物について根拠のある評価を行い（固定資産税評価額・路線価・公示価格・近隣物件の客観値）、その内の１０００万円相当分を父親・質問者間で売買する。（今のローン残の半分を負担するので持分が半分とはなりません）
２．売買対価は分割返済として、父親のローン返済元利の内元本１０００万円部分とその利息分を、毎月父親のローン返済口座へ入金する、という条件設定をする。
３．土地・建物は上記１．で決めた割合での父親と質問者との共有状態になる。登記により質問者に不動産取得税・登録免許税等の負担が生じるのと、来年以降の固定資産税負担が共有者宛になる（請求は１通のまま）ことになります。
４．持分の移転は既に設定されている銀行の担保権には劣後しますので、最悪父親のローン返済が滞った際には、銀行から担保処分の手続を取られた際には、質問者は抗弁できません。

この回答へのお礼

詳しく教えていただきありがとうございます。
３．についてもうすこし教えていただきたいのですが、よろしいでしょうか。

１．２の通り評価等をきちんと行い、例えば土地・建物とも1／2づつ売買するとした場合、所有権(甲区）をそのように登記できるということですか？

また、持分移転登記を行うときは抵当権者である銀行の承諾なしで登記ができるのでしょうか？

お手数おかけしますが、また教えていただきたく、お願いいたします。

お礼日時：2006/06/11 12:20

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2006/06/12 09:13

登記実務の上からは、抵当権付での所有権（全部・一部）の移転は可能です。

婚姻期間が２０年経過した夫婦間での持ち分贈与や離婚夫婦の財産分与、本件のような親子間売買・贈与等で利用されるケースはままあります。登記所への申請には担保権者の承諾書類は不要ですが、先の回答の通り既に設定されている抵当権の効力の方が優先される、と考えておいて下さい。加えて、先回答の通り別途税金の費用負担が生じます。

銀行との間ではローン契約上担保物件の権利異動の際に報告義務がある点が問題ですが、親子間かつローン返済を継続する為の対応という点で、報告せずに持ち分移転を行っても不問に付されるだろう、という想定です。（銀行側では報告されても対応に困る問題）なので、無責任な立場で積極的に勧めませんが手法としては可能なので、以降のローン返済について確固たる信念があるなら検討して下さい、という趣旨です。

この回答へのお礼

大変参考になりました
ありがとうございました。
今後の私自身の支払能力等、十分考慮して、
父と相談しながら進めてみたいと思います。

お礼日時：2006/06/13 12:20

No.1 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/06/10 01:00

残念ながらかなりハードルが高いでしょう

まず 一つに親子間の売買を認めている銀行は少ない事
次に 持分についてのローンを認めている銀行はない事
実際 問題として不可能だと思います
可能性があるとすれば 土地建物全ての売買をし
それについてローンを組むと言うことですが
それも状況からは難しそうですね

あとは 相続の問題だけならば
家族でキチンと話をし
私がお父さんを助けるのだから
もしもの時は 相続割合を一番多くもらうよという話をし
遺言状を作成し公正証書するなり弁護士を通すなりの
方法ではダメなのでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

親子間の売買も持分のローンも不可能なのですね。。。
大変参考になりました。
今のところ、相続の話をするまではまだ考えておりません。

本題からそれますが、この質問を書いていて、
弟にも妹にも出て行って欲しいという私の要求が
強いだけなのかもしれないという感じがしてきました。

まじめに行動をしている自分が損をしている様で、
不満やストレスがたまってる？？
思い切って私が家を離れることも視野にいれ、
外から協力するのもひとつの案かもしれません。

モヤモヤの中、選択肢がひとつ消えてスッキリしました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/06/10 11:38