不動産売買契約における契約解除および違約金について

質問をする度に適切なアドバイスをいただきありがとうございます。今回お聞きしたいことは、築２３年の中古マンションを処分することになり、改装して売りに出し、すぐに買い手が見つかったものの、中をいろいろ吟味の末提示額より更に５０万円値引きすることで話がまとまりました。契約は現金一括決済ということで決済と契約を一度にするので手付金は生じません。そこで質問ですが、売買契約書の「契約解除及び違約金」というのはどういう場合を指すのでしょうか。これによれば「違背したときは本契約を解除」しなおかつ「手付金を返還」とあります。なお特約で、「瑕疵担保責任は負わない」とも書いてあります。

No.3 ベストアンサー 回答者： biyadoo 回答日時： 2006/06/29 17:58

売却おめでとうございます。

今回の「契約解除及び違約金」「手付金を返還」は、契約書のフォーマットにあるもので、今回は適用されませんし、実害も無いでしょう。

契約＝決済ですので、解除のしようが無いです（笑）
しかも、「瑕疵担保責任は負わない」とあれば、契約時間は（決済）は２時間もあれば終わります。

ただ、契約日＝決済ですから、引越しは大丈夫ですか？
困る要因は、引越しを終え、契約日前にキャンセルされ買い替え？資金ショートや、仮住まいの余計な費用の発生など。
不動産会社にそのあたりを確認した方が良いですよ。

この回答へのお礼

的確な回答をいただき、良くわかりました。そうですか。時間は２時間もかかるのですか。我が家にとっても先様にとっても大金が動くのですから当たり前かも知れませんね。契約日にキャンセルされたら泣くに泣けませんが、既に家はリフォームして空き家ですので引越しの心配はありません。ありがとうございました。

お礼日時：2006/06/29 20:39

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/29 15:56

1です。

訂正させてください。

売主は所有権移転の手続の為の書類及び物件引渡しの準備が整っているにも係わらず、あなたが売買代金の支払いをしないケース

と書きましたが、失礼しました。あなたは売主なので、売買代金を支払うのは買主でしたね。

No.1 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/29 13:51

まず

＞「手付金を返還」
という部分に付いては、恐らく雛形の契約書面をそのまま用いており、今回の取引には該当しないが文言だけが存在している状況かと思います。厳密さを求めれば削除をお願いしたいところですが、その記載により実害は無いとも思います。

＞「契約解除及び違約金」
手付の有無に係わらず、契約書面で交わした内容は契約＝約束事であります。ですからその内容に違背し、又、双方が約束通りの内容で目的を達成する事が出来なければ解除及び違約金の請求が可能ということです。

単純な一例ですが、決済引渡日に売主は所有権移転の手続の為の書類及び物件引渡しの準備が整っているにも係わらず、あなたが売買代金の支払いをしないケースなど。こういう約束違反を指します。

又、仮に契約書に「質権・抵当権・賃借権等の一切の負担のない完全な所有権を引き渡す」とあれば、抵当権の残っている状態での引き渡しも契約違反となります。

そのあたりは一例ですが、契約の内容をお互いが守らないケースでの契約違反ということです。

＞特約で、「瑕疵担保責任は負わない」とも書いてあります。

引渡し後に物件に何か問題が発見されたとしても、売主のあなたはそれについて責任を負わないという特約です。売主にとっては好都合で良いと思います。

この回答へのお礼

早速回答いただきありがとうございます。殆ど形式的な意味だったのですね。瑕疵担保については以前個人が売主の場合は責任は負わない場合が多いと聞いたことがありました。売主は当方ですが。初めてなので戸惑うことばかりです。御礼申し上げます。

お礼日時：2006/06/29 20:30