不動産登記、相続税について

亡くなった父方の叔母が住んでいる家が在るんですが、その家が父の名義になっているそうなので近々登記しなおしたいと叔母から連絡がありました。
必要なものとして母、私（長男）、弟、妹それぞれのの住民票抄本、印鑑証明および、戸籍謄本を要求されました。
そこで相談なんですが、登記しなおすに当たってこれらは本当に必要なものなのでしょうか？
また、手続きの過程で私に一度相続させてから叔母名義に移すという話でしたが私に相続税などは掛からないのでしょうか？

該当の不動産については私ども家族は全く権利を主張する気はないので、できればすべて叔母側で処理してほしいのですが・・・

よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/09/20 20:11

まず確認ですが、「その家」の「真の所有者」は誰だったのでしょうか。

「父」の所有であったならば当然に相続財産に含まれますので、相続を原因とする相続人たる質問者(たち)へ所有権移転登記を行った後に、売買（有償譲渡）または贈与（無償譲渡）を原因として叔母への所有権移転登記をすることとなります。

ところが「登記簿上の名義だけ」が「父」と「表示」され、実際には「叔母の所有」だった場合には、登記簿上の所有者が間違っているということになりますので、相続による登記を行わずに、叔母へ所有者を変更する登記(実際には所有権移転登記の形を取ります)を行うことが考えられます。

いずれにしても「父」の相続人が誰かを証明するために戸籍等が必要になりますし、相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

なお、印鑑証明書については原則本人しか取得することはできませんが、その他の戸籍や住民票については登記を依頼された司法書士が職務権限で取得できます。
叔母が依頼している司法書士より連絡をしてもらい、詳細の説明をしてもらった上で、書類の取得は司法書士にまかせてしまってもいいでしょう。
また、これらの登記に必要となる諸費用については全て叔母が負担するという前提で話をしておくことです。

その家についての権利を主張せず、叔母の名義にする手続きに協力するかわり、費用一切については叔母に負担してもらうということを「あらかじめ」確認しておくことです。

素人の「叔母」を介して話をしてもわからないことばかりだと思いますので、専門家である司法書士より直接説明を受けるようにすることをお勧めします。

この回答へのお礼

勉強になりました。
そうですね。　仰るとおり叔母に確認しても信用できない面があるので書士の方とお話させていただくということも検討させていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 02:30

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/09/20 14:50

>必要なものとして母、私（長男）、弟、妹それぞれのの住民票抄本、印鑑証明および、戸籍謄本

必要ですね。ないと出来ません。

ただ単純にこれらを渡すという行為はおかしな話であり、住民票と戸籍謄本はかまいませんが、印鑑証明については、遺産分割協議書を受け取り、自ら実印を捺印し、そしてそれに印鑑証明を添付してください。
戸籍謄本は相続登記における相続人の確認の為、住民票は登記する人の住所の証明に使われます。
これにより相続登記がなされます。

また一度相続登記されたものを今度は叔母に変更する場合には、再度贈与契約書が必要となります。
この贈与契約書にもやはり実印を押して印鑑証明を添付します。これは贈与の登記に必要です。


>登記しなおすに当たってこれらは本当に必要なものなのでしょうか？
上記の通り必要になります。

>手続きの過程で私に一度相続させてから叔母名義に移すという話でしたが私に相続税などは掛からないのでしょうか？

当然相続税の対象ですし、そもそも名義を変更する前から、平たく言えば被相続人である父がなくなった時点で納税義務があります。なくなってから１０ヶ月以内に相続税の申告が必要です。

とはいえ相続税は５０００万＋１０００万×相続人数まで非課税なので、母、妹、ご質問者の３人であれば、相続財産が８０００万までは非課税であり、その範囲であれば申告の必要もありません。

>できればすべて叔母側で処理してほしいのですが・・・
現在の所有者は父の相続人になっているので、所有者でない叔母が御質問者など相続人の承諾なしに進めることは不可能です。逆にそれが出来るとすれば怖い話ですよ。
人の財産でも勝手に名義変更できることになるのですから。

なお、今回の場合叔母には贈与税がかかるものと思いますが、これは叔母の問題なので解説はしません。

この回答へのお礼

参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 02:26

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/20 13:59

(1)父親死亡による遺産分割協議のうちで当該不動産についてだけの分割協議を、母・長男・次男・長女の４人で行い、質問者が単独相続する内容で登記申請を行う。

これに4名の印鑑証明と住民票、父親の相続人特定の為に戸籍謄本（除籍謄本という形式が通常）を要求しているのだと推測します。

(2)その後に同一日付で、対象不動産を単独相続した質問者から叔母に対して贈与・売買を原因とする不動産の名義移転をする、という流れになりそうですので、要請されている資料には根拠があります。

(3)今後の流れは、資料の準備と並行して、先方が依頼した司法書士が作成した、「遺産分割協議書」へ相続人４名が署名して実印押印と登記申請書類への実印押印。更に質問者と叔母との間での権利移転（贈与・売買）契約書への調印と登記申請書類への実印押印という感じになりそうです。

(4)費用・税金面は、書類準備の費用と司法書士への報酬、名義移転のニ段階それぞれでの登録免許税と不動産取得税に加えて贈与の場合、叔母に贈与税の可能性がありそうです。（売買であれば叔母から質問者への対価支払がある筈）全体へのアドバイスとしては、父親の相続においては当然この不動産が相続資産に加算されて相続税が計算される点の認識が必要なことと、手続の前段階で費用一切を先方負担とする旨合意を取っておくべきだろうという点でしょう。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 02:25

No.2 回答者： nta 回答日時： 2006/09/20 12:52

　亡父　-> 母＋子3人（相続）　-> 叔母（贈与）が行われるわけでね。

　あなたに家を集約的に相続させて叔母さんに贈与するということですから、上記書類以外にも各自の実印が押された遺産分割協議書と不動産登記関係の書類が必要になりますから、後で送ってくると思います。まずは上記のものを役場に取りに行ってほしいということでしょう。
　相続税は申告済みでしょうか。相続税の計算は法定相続分で計算するため、相続人が変わらない限り、実際の相続割合が変わっても影響を受けないはずです。しかし、叔母さんが高額の贈与税を支払わなければならないということになりますが、そのことは承知されているのでしょうか。

この回答へのお礼

わかりません。
ただ、諸経費はすべて叔母で負担するという話はしていました。
叔母に確認してみます。　ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 02:24

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/09/20 06:46

必要なものです。

http://www.taxanser.nta.go.jp/4102.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/souzo31.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 02:20