土地の地中埋設物の有無に関する瑕疵への免責について

近々、土地を購入する予定の者です。土地の瑕疵担保責任の免責特約についての質問です。

購入にあたり、地中埋設物の有無を仲介を通じて売主（不動産会社）に確認したところ、以下の回答が書面で帰ってきました。

A．敷地内残存物について（旧建物基礎・浄化槽・井戸など）
・・・・旧建築物解体時によるガラ・配管等の埋設物が残置されている場合があります。
B．本物件を利用する際、地盤改良工事・既存の擁壁の改修工事が必要な場合があることを了承し、その費用については買主の費用負担とします。

ところが、インターネットで調べたところ、「土地の売買契約で地中に隠れていた建物基礎・産業廃棄物等の存在などは瑕疵にあたり、売主が宅地建物取引業者である場合には瑕疵担保責任の免責の特約は無効である」と書いてました。

そこで、教えてください。

おそらく重要事項説明書や契約書に上記回答内容を入れてくると思うのですが、その場合、上記回答内容は瑕疵担保責任の免責特約に当たるのでしょうか。そして、法的に無効になるのでしょうか。

本来ならば、上記回答内容は契約書から削除してもらい、「隠れた瑕疵については、それについて担保責任を負う」という条文を入れさせたいところです。
しかし、私の他に買いたい人が沢山いるため、「ごちゃごちゃ言うなら他の者に売る！」と言いかねない状況です。（買付は私が一番手に入れております。）
なので、法的に無効なのであれば、上記回答内容が入っていても事を荒だてずに放っておこうと思ってます。もし、法的に有効であれば、交渉決裂を覚悟で契約書からの削除を依頼するつもりです。

以上、長文失礼いたしました。免責特約に当たらない場合の売主への適切な対応方法も含め、皆様の助言をお願いいたします。

No.1 回答者： kgih 回答日時： 2006/10/11 11:36

建築会社　営業やってます。

地中障害物について、（Ａ）において、その可能性があることが記載されており、また、これについては売主責任になると思われます。

お気にされているのは、（Ｂ）の文面かと思いますが、ここに書かれている内容は、（Ａ）に記載されている地中障害物とは別物です。

地盤改良工事　→　これは、購入されて敷地に建物を建てる際に、地盤の支持力が不足した場合に行う工事をさし、地中障害物の撤去工事とは別のものと考えて良いと思います。

既存の擁壁の改修工事　→　敷地内に擁壁があるのでしょうか。これについても、特に現状引渡で、改修の可能性があることを記載しているだけで、特に特別なものではないと思われるのですが。

もし、ご心配であれば、（Ａ）の条項の地盤改良工事について、地中障害物撤去工事とは別物であることを口頭で確認されてはどうでしょうか。あるいは、その内容を契約書に注記して頂いてはどうでしょうか？

この回答への補足

ごめんなさい。私の説明が下手でした。
（A)と（B）の両方を懸念しており、また、（A)と（B）は別物であるという理解でおります。
追加で質問をさせてください。
> （Ａ）において、その可能性があることが記載されており、また、これについては売主責任になると思われます。
ということは、「可能性が記載されているので、売主責任」ということでしょうか？
> 敷地内に擁壁があるのでしょうか。
ありません。ないのにわざわざ記載されているので、他に特別な意味があるのではないかと懸念しております。

補足日時：2006/10/11 13:17

この回答へのお礼

早急に回答いただき有難うございました。
売主に（B)の意図を確認してみます。

お礼日時：2006/10/11 13:40

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/10/11 11:44

契約書に於いて瑕疵担保責任が明記されている場合には、たとえ売主や仲介業者が知らなかった瑕疵であったとしても、担保する責任が生じます。

一方で契約書に瑕疵担保責任がかかれていない場合には、売主や仲介業者が知らなかった瑕疵であれば担保する責任を問うのは困難になります。

もちろん売主や仲介業者が知っているはずである瑕疵なのであれば契約書の内容にかかわらず責任を負わせることは十分に可能です。

つまり売主や仲介業者が知らなかった隠れたる瑕疵の責任を問えるかどうかという点で、契約書の瑕疵担保責任の有無が重要になります。

なお、基本的に隠れたる瑕疵といえるのはＡの部分に対してです。

Ｂについては通常買主の責任とする記載をするのが通例であり、これを売主や仲介業者の責任にすることは現在の不動産取引ではまずありません。

この回答への補足

「隠れた瑕疵については、それについて担保責任を売主が負う」という文言を記載しないと、売主に責任を負わせることはできない、ということですね。
ただ、＃３と回答内容が反対なので、どちらが正しいか分かりかねております。
売主が個人ではなく業者（宅地建物取引業者）なので、このような特約は無効かもしれないとは思うのですが。
お手数ですが、今一度ご意見いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
ちなみに、本件には不要かもしれませんが、土地の取引形態を記しておきます。

売主：不動産会社（宅地建物取引業者）⇔売主仲介（宅地建物取引業者）⇔買主仲介（宅地建物取引業者）⇔買主：私（個人）

補足日時：2006/10/11 14:09

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
非常に参考になりました。

お礼日時：2006/10/11 14:13

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/11 12:44

>土地の売買契約で地中に隠れていた建物基礎・産業廃棄物等の存在などは瑕疵にあたり、売主が宅地建物取引業者である場合には瑕疵担保責任の免責の特約は無効である

たしかにそうだと思います。

隠れた瑕疵ならば、売り主が宅地建物取引業者であれば、宅建業法により民法の原則に従うか、それより不利な条件を付ける場合は、２年以上の期間を設けることになっていますので、場所についての制限はできないと思います。また、契約書に記載されていない事項については民法の原則が適用になると思います。

Ａについては微妙なところだと思います。というのはＡの記載により瑕疵の存在があることを承知で購入しているというふうにも読めるからです。瑕疵の存在を承知で購入しているのなら、それは隠れた瑕疵ではなくなりますので。

Ａの様な記述があると、記載された埋設物が隠れていたものと扱われるのか、瑕疵の存在を承知で購入しているのかということが争われることになるのではないでしょうか？


Ｂについても、現状引き渡しが問題というよりも（現状引き渡しでも消費者が簡単に判断できない構造的な問題は隠れた瑕疵扱いになると思いますし、売り主が宅建業者の場合は業法により隠れた瑕疵は最低２年以上の瑕疵担保を負います）、瑕疵の存在を承知で購入ということになっているということが問題になるのではないでしょうか？
瑕疵があることを承知で購入したのなら、隠れた瑕疵ではないとなりますので。

つまり、先のような記述があると免責事項というよりも、瑕疵の存在は承知であるとする（＝瑕疵の存在を明らかにする）ために、記載しているのではないでしょうか？

できれば、削除してもらうのがよいと思いますが、無理な場合は「配管等」の等だけでも削除してもらい、配管やガラ以外のもの、井戸や残存杭などや不法に廃棄された産廃などが含まれないようにした方がよいと思います。

この回答への補足

> というのはＡの記載により瑕疵の存在があることを承知で購入しているというふうにも読めるからです。

仲介業者からは「あるかどうかわかりませんが、あると思っておいてください。現状有姿です。何かあれば買主の責任です。」と口頭で説明がありました。何か瑕疵があった時に責任を取らなくて良いように、文章を入れているようです。しかし、瑕疵があるかどうか分かっていないのに責任逃れの為に文章を入れているのは果たして正しいの？と思っております。

また、２＃さんの補足でも書きましたが、２＃の内容と異なるため、どちらが正しいか分かりかねております。お手数ですが、今一度ご意見いただければ幸いです。

なお、以下の２点について先方より説明があり、当方了承済みです。
　・給水工事に関しては買主負担
　・旧下水管が敷地に残置されている可能性があり、撤去費用は買主負担

補足日時：2006/10/11 14:16

この回答へのお礼

回答有難うございました。
非常に参考になりました。

お礼日時：2006/10/11 14:38

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/10/11 18:10

>「隠れた瑕疵については、それについて担保責任を売主が負う」という文言を記載しないと、売主に責任を負わせることはできない

何も記載がなければ民法に従って瑕疵担保責任有とすることが出来るでしょう。（民法第570条）
ご質問では瑕疵担保責任を負わないと業者が主張していますので、その場合には民法５７２条の特約の制限に該当しない限り（つまり知りながら告げなかった事実などがある）、民法上は瑕疵担保責任は負わせられません。
ただ、

>売主が個人ではなく業者（宅地建物取引業者）なので、このような特約は無効かもしれないとは思うのですが。
宅地建物取引業法の第４０条を念頭に書かれているのだと思われますが、実際の話はそんなに簡単ではありません。双方が全く想定外の瑕疵なのであればともかく、確認は取れていないから未知であっても、可能性として予想されている瑕疵に対してまで宅建業法で強制している民法５７０条の効力が及ぶとは限らず、結果として私の答えにある「責任を問うのは難しくなる」のです。（出来ないと書いているのではありません。話は簡単ではなく出来る可能性／出来ない可能性両方が生まれるので「難しい」と書いたのです）

ご質問は特に特約を結んだときにでもその無効を主張できるのかというものですから、答えを言えば難しいとしか答えられません。あとは実際におきた話と過去の話を総合して判断するしかないのです。

この回答へのお礼

お礼については＃６にまとめて書かさせていただきました。
お手数ですがご覧ください。ありがとうございました。

お礼日時：2006/10/15 06:53

No.5 回答者： kgih 回答日時： 2006/10/12 08:20

＃１です。

（Ａ）について
解体時のガラをきれいに片付けず、少々のものであれば、そのまま敷き均してしまうことはよくあることです。その為、売主としては、ガラの１カケラで、瑕疵だといわれても・・、ということで、書かれているのかなとの推測もできます。しかし、現状有姿であると主張されても、地中にあるものを、売主が確認することができないので、この一文で「告知した」というのは、不十分のように思われます。もし、告知するのであれば、「ガラ　約○ｍ３程度」といった感じで、購入するに参考となる数量まで告知してしかるべきかな？と思われます。

（Ｂ）について
売主は、買主がその土地にどのような建物を建てるかを知る余地もなく、また知っていても、それに十分な地耐力を得る為、地盤改良が必要かどうか、告知する責務はないと思われます。もし必要であれば、買主が、売主に現状地盤の地耐力や、ボウリングデータを頂いたらどうでしょうか？（あるかどうか分かりませんが）

この回答へのお礼

お礼については＃６のところにまとめて書かさせていただきました。
お手数ですがご覧ください。ありがとうございました。

お礼日時：2006/10/15 06:54

No.6 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/12 09:48

>仲介業者からは「あるかどうかわかりませんが、あると思っておいてください。

現状有姿です。何かあれば買主の責任です。」と口頭で説明がありました。

何も書いていない、何も説明していなければ、瑕疵になるのではないかと思います。また、瑕疵担保特約では期間（例えば引き渡し後２ヶ月）や場所（例えば、シロアリ、雨漏り、構造上重要な部分についてのみ瑕疵担保責任を負う等）を限定することがありますが、宅建業法では売り主が宅建業者の場合期間については、民法より買い手不利にしても良いことを認めていますが、部位については記載していないの、特約で部位の限定できないと私は思っています。

ただ質問のケースでは、部位を限定している用にも受け取れるのですが、そうではなく、瑕疵の存在を説明することにより、瑕疵担保の対象から外すことになるのではないかと私は思います。

解釈が異なっていますが、結果としては瑕疵担保にならないとするために記載される文章ではないかと思います。
実際は、＃５さんが指摘しているように、その記述内容が有効かどうかというのは考慮する余地があると思いますので、このような文章が書かれていると、それが瑕疵担保になると断定できなくなり、難しくなるということだと思います。

＞何か瑕疵があった時に責任を取らなくて良いように、文章を入れているようです。しかし、瑕疵があるかどうか分かっていないのに責任逃れの為に文章を入れているのは果たして正しいの？と思っております。

宅建業法では第３５条で重要事項説明として、説明しなければならない事項を定めています。これは口答並びに文書で説明することが必要ですので文書で説明しなければ、説明義務を果たしたことにはなりません。しかし、それ以外の告知する必要があると思われる事項（本質問ケースはそれに該当する）については、口頭で説明すれば良いことになっています。
つまり口頭で説明してしまえば法的には有効に働きます。
いったいわないの水掛け論にならないように文書として残しているだけであって、記載されていなくとも、口頭で説明してしまえば、法的な効力は変わりません。だから問題はないと思います。

文書に記載する／しないが問題ではなく、その記述内容が瑕疵を説明したことになるかが一番の問題であって、最終的には＃４さんが書かれているように、「あとは実際におきた話と過去の話を総合して判断するしかないのです。」ということになると思います。

だから説明内容はできる限り具体的にしておく必要があります。明示されていないことまで含まれないように、どこまで説明対象に含むかどうかはっきりしない表現「等」という表現は避けるべきだと思います。

この回答へのお礼

契約間近でバタバタした為、お礼が遅くなってすみません。
文章をそのままにしておくと責任を問うのは難しくなることがわかりました。
そこで売主に対象を限定してもらうように交渉し、その結果以下の文章に変更してもらうことができました。

１．本物件は現状有姿の儘の引渡しとし、建物解体工事による地中埋設物（排水管の残置物）があることを買主は承諾するものとします
２．上記以外については物件引渡し時より2年間瑕疵担保責任を負うものとする。

配水管の残置は了承済みですので、それ以外の瑕疵に関しては責任を負っていただけることになりました。

皆様のおかげです。本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/10/15 06:46