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現在建売住宅の購入を検討中です。但し、大手HMによるフリープランが可能で、完成したものを建売住宅として購入するというものです。物件の詳細についてはHMの営業から説明を受け、その際に検討中の物件は市道と新たに出来る道路に接しており、その新たにできる道路は市に寄付して市道となるとのことでした。市道であれば道路のメンテナンスはすべて市が行ってくれるのでメリットが大きいと思い、申込金を納めて1ヶ月ほどかけてプランの検討を行ってきました。そろそろ建築確認申請を行う段階まで来て、HMの行った敷地調査の結果を確認したところ前面の道路が位置指定道路と記載されていたため、営業に確認したところ、売主側との見解の相違がありもともと市道申請はする計画ではなかったこと、確認不足であった旨の謝罪がありました。
こちらとしては、メンテナンスの費用が発生する等のデメリットにより資産価値が低下するため、それなりの保障(HMへ支払う料金の値引き)を求めたいのですが、可能でしょうか?物件としてはとても気に入っており、是非とも購入したいと考えています。また、値引き対応が無理と言われ白紙に戻された場合、これまで打ち合わせに要した費用を請求するのは可能でしょうか?ちなみにこの道路は5件による私道負担あり(今回の件が判明して初めてその説明があり)の袋小路の道路で、トラブル対策として今後の修繕に要する協定の書類を作成するとのことです。

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A 回答 (6件)

住宅開発に伴う位置指定道路少なくとも通り抜け可能(U字型の通り抜けではなく)くらいでないとまず市道にはなりません。

袋小路では特定の住人しか使わないことは明白ですので、市道にならないことくらい最初からHMは知らないはずはありません。「もともと市道申請はする計画ではなかった」のが事実でしょう。担当者が単純に間違っただけの可能性が高いと考えます。

それはさておき、私道負担があることや5軒の共有ということでかなりデメリットもあります。「保障」という言葉はあてはまりませんがわずかな値引き交渉は可能かもしれません。ただ、物件価格は初めから位置指定道路の値段となっているはずですから、実際の値引きではなく、せいぜい、おしるし程度のサービスが現実的な妥協範囲でしょう。

私道負担が嫌であれば、それを理由に白紙撤回できるでしょうし、私道負担はHMの落ち度のようですから、打ち合わせや設計に要した費用はHMもちです。でも買主が要した費用(交通費やその他の有形無形の費用)を請求することは難しいでしょう。

まあ、ネチネチ文句を言っても数千円の菓子折程度の謝罪となるでしょうし、それは常識的なものです。何万円もの現金での費用支払いや何十万の値引きなど私の経験からはありえません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。謝罪といってもたいして期待できないようですね。もしこちらの理由で白紙に戻す場合は2~30万円の費用(設計,営業の工数,設計費等)を請求されるのかな?と思っていたものですから、それと同等の費用(交通費ではなく工数=時間を拘束されたことに対する対価)を請求できるのかと思っていたものですから。。。
ちなみにデメリットは固定資産税の負担(今回はないらしい)と、道路修繕に要する費用負担および労力くらいかと思っていますが、それ以外に考えられるデメリットがあれば教えてください。

お礼日時:2006/10/27 20:18

こんにちは。



申し込み金は特に法的な効力は無いと聞いています。話がまとまらなければ返却され、そうでなければそのまま支払いの補填となります。すでに契約をされていて手付として支払っているのであれば別ですが、そうでなければどちらから断ってもそれだけの話です。金額についても、契約までは何も確定しませんので、「xxx円じゃないと買わない」とも言えますし、「それではちょっと売れないです」と返答するのも自由です。デパートで商品説明を受けたのと同じです。もし経費がかかる場合は先方から事前に申し出があり、支払い後に話が進むと思います(たとえば地盤調査や設計費用等として)。
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>インターロック


インターロッキング=歩道ブロックです。

>HMの営業が寄付すると断定した発言
しろーと発言

>今後道路を管理していく上で
今後発生する修繕費について、
共有者で積み立てをするのか、一時払いをするのか決めておくと良いですよ。
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>(HMへ支払う料金の値引き)を求めたいのですが、可能でしょうか?


今回の様な件が有ろうが無かろうが値引きの要求は契約前であればいつでも可能です。

>購入を検討中です >申込金を納めて1ヶ月ほど
とありますので契約締結前かと思います。その場合お互いに何ら債務や義務というものが発生しておりません。お互いの自由意志に基づき事前打ち合わせをしている段階ですから、折り合いが付かなければHM側も質問者も契約をしない事が可能です。
つまり、質問者が値引きの要求をして、今回の経緯に対する道義的な目的又はそれとは関係無い単純な値引きという措置が有るかもしれませんが、値引き要求を受け入れる義務はHM側には一切有りません。

交渉決裂して契約に至らない場合には申込金は全額返金されます。打ち合わせに要した費用というのは主に交通費の事なのか解りませんが、お互いの自由意志で打ち合わせしてきた事ですから契約に至らなかったからという理由で相手に請求する事に正当性は有りません。その理由が相手方の説明不備だろうが契約前では責任は生じません。「間違えてました」と訂正した訳ですからそれだけの話です。
その他要した費用の性質や経緯によっては損害賠償請求可能な場合もあるかもしれませんが、今の段階で質問者側が交通費以外で支出するものが思い当たりません。
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この回答へのお礼

そうですか、申し込み金を納めて設計士も加わって確認申請も出せるような具体的な打ち合わせをやった時点でも白紙撤回できるのですか?
とりあえず皆さんの意見ではほぼ泣き寝入りするしかないようですが、HMの営業の態度次第ではそれも止むを得ないですね。納得がいくまで話し合います。

お礼日時:2006/10/27 20:35

2の方が言われるように、


差込道路を市町村道として認定するか、しないか、どちらの市町村が多いかは圧倒的に「いらない」方が多いでしょう。
これはごく普通のことです、政治を使っても無理ですね。
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この回答へのお礼

そうですよね。ちなみに今回の道路はインターロックが敷いてあります。市に寄付するのにこんなことをするのか?と疑問には思いましたが、HMの営業が寄付すると断定した発言をしていたものですから。
今後道路を管理していく上で、注意すべき点があれば教えてください。

お礼日時:2006/10/27 20:22

市のほうの事情もあるでしょうし、袋地は他の納税者の手前、認定が難しいですね、一般の人が通行することが明確なら、道路部分分筆しておくと、税金が大幅に安くというか、実質0円になる場合があります。

市が受け取ってくれる場合は測量費、登記費用全てがむこうもちなんですが、実際は税金だけが安くなるということも。
はじめからわかってた話のようなあたりがもめそうですね。ただ、他の納得してくれる客にかってもらったらいいんであってというような流れもありえます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。おっしゃるとおり、他の人に買ってもらいますと言われればそれまでですね。ただHMもこちらも打ち合わせに結構の時間と労力を費やしているので、こちらがこの話をなかったことにしたいといえばHMはどういった態度に出ますかねー

お礼日時:2006/10/27 20:09

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Q私道と位置指定道路の管理義務の違いについて教えてください

4件が接している私道を位置指定道路にするかどうかで、トラブルが起きています。位置指定道路にすることで立て替えが自由にできるというメリットは理解しています。ですが、位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり、管理の義務はどこまであるのかがよくわかりません。例えば(実際にこんなことがあるかどうかはわかりませんが)道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか。また、1件はアパートで、住民がしろ詳しい方、ぜひ教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です。但し、位置指定道路の場合には維持管理に付いて行政から補助金が出る場合もありますのでそれは確認した方が良いでしょう。

>道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか
単なる当事者同士の落ち度による交通事故であれば責任追及される事も無いでしょうが、例えば道路が欠落していたのを放置していてそれが原因で事故が発生すれば所有者(管理者)責任が発生する可能性はあるでしょう。
しかしそれは、その私道が一般の交通に供されているという前提がある限り、位置指定道路かどうかとはあまり関係ないですよ。
位置指定道路というのは主に建築基準法上の接道要件を満たす為の指定ですから、維持管理という面では基本的に今まで通りと考えた方が良いです。

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です...続きを読む

Q私道を寄付して市道になった場合の修理費用は?

お世話になります。

現在分譲地(浄化槽)に住んでいます。
最近そこから流れている排水路について途中から漏れていることが分かりました。
分譲地にあるその道路(側溝)は市道ではあるのですが市に問い合わせたところ
「その道は私道から寄付されたものであり、寄付の際管理はその分譲地の住民によるという
契約を交わしている」という話を聞きました。その為修理費(なぜかその一部)を負担しなくては
ならないようです。

本当なのかよくわからないので近日中に説明に来てもらう予定ですが
何に気をつけて聞けばよいでしょうか?そもそもそういう契約があることを
分譲地購入者(私も含む)は知らなかったのですがそういうものなのでしょうか?

素人なのでよくわかっていませんがお教えください。

Aベストアンサー

まず道路法を引用します。

(市町村道の管理)
第十六条  市町村道の管理は、その路線の存する市町村が行う。

道路法による道路、つまり市道には、「区域」という考えがあります。
タテ方向では路線、すなわち起・終点です。
ヨコ方向では、幅、つまり幅員です。
たとえ寄付であれ、一度市が寄付を受け市道の区域と判断したからには、道路管理者として維持管理の責任を負います。
これを免れることはできません。
嫌ならそもそも寄付を受けないです。
法律を否定する民事上の契約は、もちろん無効です。

一部でも負担金を取るというのなら、予算上の歳入で、款項目(かんこうもく)は何になるのか予算書を見ながら説明を受けてください。
もちろん割合(%)の根拠もね。
予算に計上されていないもののお金は受けとれませんので。
漠然とした「寄付金」なら、嫌だと断れます。

>そもそもそういう契約があることを分譲地購入者(私も含む)は知らなかったのですがそういうものなのでしょうか?

「そういうものではない」です。
道路法による道路の維持負担を、道路管理者が放棄して住民がするなんて聞いたことがありません。

あと、他の回答をいくつか補足します。

>市の条例がそうなっているのでしょうね。

上位法令である法律を下位法令である条例が否定することはできません。

>市へ寄付する主な理由は税金の問題だと思います、私道の場合には固定資産税が課税されますので、市へ寄付します。

固定資産税の評価ですが、課税部局では登記上の地目とは別に「現況地目」という考えがあります。
たとえば2項道路の後退部分、個人や法人が所有している位置指定道路や開発行為による道路など、これらは皆「公衆用道路」として非課税です。
誰が持っていても同じです。
よって課税逃れで市に寄付することはありません。
一番の理由は、道路の維持管理が困難だからでしょう。

>何処も団地はそのような状況だと思いますよ。

ケースバイケースです。
何か理由があるときは、市に寄付しません。
ずっと位置指定道路や開発行為による道路(つまり私道)のままです。

ただ、市にも都合というものがあります。
全ての道路用地の寄付を受けられるわけではありません。
各自治体で認定基準というものを定めています。
市道の認定ができない道路は寄付を受けないんですよ。
たとえば、幅員4m未満や行き止まりの道はダメ、など。
隣接に崩壊しそうな擁壁があったりすると、寄付後に多大な工事の出費が予想されますからアウトでしょう。
地権者が大勢で、全員から同時に寄付を受けられない場合もダメですね。

>道を市へ移管するためにはどうしたらいいのかを話し合うことも必要でしょうね。

この移管という言葉は市への帰属なのですが、現在市が所有しており市道の区域と扱われているわけです。
よって移管済み。
もし、
「土地は市が所有しているが、市道の区域へとは変更していない」
などと言ったら、
「ざけんなよ!区域変更なら議会承認はいらないだろ!今すぐに区域変更しろ!維持管理の責任を放棄するのか!」
と強く言ってください。

で、今後の対応ですが、
(1)その「契約書」を見せてもらってください。
現物があれば、情報公開請求で写し(コピー)をもらってください。
(2)たとえ契約書があったとしても、道路管理者としての責務をどう考えているのか確認してください。
道路法第16条の解釈です。
(3)できれば市議会議員を説明に同席させてください。
議員はこういうときに働くものです。
(4)対応がのらりくらりだったら、あらためて市長へ手紙を出してください。
宛名は「○○市 ○○市長様」
でOKです。
今回のご質問そのままでOK。
市長印(公印)を押印した正式な文書で回答してくれます。
市役所に届いた手紙は秘書広報担当が処理しますが、たぶん市長も目にするはずです。
担当課だけで処理していると、意外にトップの耳には入っていないかもしれません。
まともな首長であれば、住民に負担を強いることはしないでしょう。

長々と失礼しました。

まず道路法を引用します。

(市町村道の管理)
第十六条  市町村道の管理は、その路線の存する市町村が行う。

道路法による道路、つまり市道には、「区域」という考えがあります。
タテ方向では路線、すなわち起・終点です。
ヨコ方向では、幅、つまり幅員です。
たとえ寄付であれ、一度市が寄付を受け市道の区域と判断したからには、道路管理者として維持管理の責任を負います。
これを免れることはできません。
嫌ならそもそも寄付を受けないです。
法律を否定する民事上の契約は、もちろん無効です。

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