住んでいる土地が父名義から第三者名義になると・・・

私35歳、妻と4人の子供（2才～9才）がいて、63才の父と同居しています。
ちょうど2年前にそれまで父が住んでいた実家を建替え、同居を開始しました。建物は私の名義、土地は父の名義です。土地は元は母の名義でしたが、7年前に母が亡くなり、私と兄は相続放棄して父の名義としました。
その土地を父が第三者に売るつもりでいます。父は再婚を考えており、土地を売った資金を持ってこの家から出て行くつもりです。私達が今の場所で父の再婚相手と同居するという選択肢はなく、私達もこの家から出るつもりはありません。
この場合、第三者に土地の名義が移った場合、その名義人から立ち退きを求められることはあるのでしょうか。また私達にとって、どういう困ったことが想定されるのか、想像がつきません。
どうかお知恵をお貸しください。

No.2 ベストアンサー 回答者： sleeveless 回答日時： 2006/11/04 19:04

ご質問者が建物の所有権をお持ちなのであれば、正当な理由が無い限りは土地所有者からの立ち退き要請に応じる必要はありません。

その「正当な理由」には、地代の支払いがなされないということも含まれます。ご質問者は、現状ではお父様に地代を支払っていないでしょうが、土地所有者が変われば相応の地代を支払うことで、立ち退き要請にも対抗できます。

地代の額が分からないとか、話し合いが付かないとかの場合でも、その時点であなたが相当と思う金額を、裁判所に供託しておけばいいので、慌てる必要はありません。

尚、建物の所有権を保全するために、建物の所有権登記をされることも大事です。もし、まだであれば司法書士に依頼して直ぐに登記手続きをしておきましょう。

・・・というところですが、やはり腑に落ちないのは、お父様がその土地を売るといっている点です。
どう考えても、その土地の所有者が所有していない建物が建っている土地を、第三者が購入するとは思えません。
買った人は、地代が入るだけですから、メリットは殆どありません。
まして、その建物に居住者がいるのであれば、なおさらです。

お父様は、こういった土地が売れないことを全く知らないで話しているのかもしれません。
或いはそういったことをほのめかして、売る前に立ち退いてもらうか、家を安く買い取ろうとしているかもしれません。
まずは、こういったことをお父様が分かっているのか確認されたらいかがでしょうか。

まあ、困ることは地代が生じることだけでしょうが、これも自分の所有地ではないのですから当然のことですし、それ以上のことは発生しないでしょう。
どうみてもお父様のやり方は現実的な話ではないので、あまり動揺せずに対応するのが宜しいと思いますね。

この回答へのお礼

sleeveless様、ご回答いただきありがとうございます。
突然このような話が沸いてきてここ数日動揺しておりました。
詳しくご指南いただき、私自身の理解も深まりました。
おっしゃるとおり、父がこういった土地が売れないことを知らないのかもしれません。（私もわかっておりませんでしたが）
ご回答を踏まえ、冷静に対応していきたいと思います。

お礼日時：2006/11/04 21:47

No.4 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2006/11/05 04:18

自宅を建替えた際の、担保や保証人はどのようになってますか？

通常ですと、建物は当然ですが、その敷地が担保に入っている事が多く、
また、お父様も連帯して保証人になっているのではないでしょうか？
売却するとなれば、担保を外さなければなりません。
その為には、それ相当の別の担保を提供しなければなりません。
その事を銀行に承諾してもらわなければならなわけですが、
売却の為に担保を外すと銀行に話をしたら、銀行が承諾しないでしょう。
（土地と建物の名義が違うと言う事は、担保価値にも影響します）

状況から判断して、あなたが何らかの方法で買う事が望ましいのではないでしょうか。
第三者に売却しようとしても、通常の更地の価格で売買される事はありません。
（半額以下だと思われます）
その事を理解していただいて、月々数万円支払う旨の売買契約書を作成し、払う方法もあるかと思います。

不謹慎ですが、お父様が亡くなられた場合、相続資産の１／２が、義母になることも考えなければなりません。

この回答へのお礼

mainitiyukifuru様、ご回答いただきありがとうございます。
保証人に関しては、財形融資を利用しており連帯保証人は不要と認識しています（財形住宅金融のホームページでも確認しました）。
担保設定に関しては調べてみます。父が土地を売却しなかった場合の相続に関しても念頭においておこうと思います。大変参考になりました。

お礼日時：2006/11/05 12:09

No.3 回答者： konagoo 回答日時： 2006/11/04 22:02

土地に関しては、前回答者の方の通りかと思います。

ちょっと、よけいなことになるかもしれませんが、この話で気になる点があったので記載してみます。
それは、建物の実質的所有者は誰かという点です。早い話、家を建てるお金を誰が出したのかです。
ご質問者様がお金を出して、名義も御質問者様であれば、何の問題もありません。しかし、お父様がお金を出していて、贈与意志を否定されると、裁判で、真正な名義への変更訴訟をされる可能性を否定できません。
これに敗訴すると、土地、建物がお父様名義になり、共に売却される可能性があります。
あくまで想定というご質問でしたので蛇足してみました。

この回答への補足

家を建てるお金については９割以上、私の方で出していますので、実質的な所有者も私ということで問題ないと考えます。説明が不足しており申し訳ありません。

補足日時：2006/11/04 23:30

この回答へのお礼

konagoo様、説明が不足しているなかでのご回答、ありがとうございました。こういったことも想定されるのですね。大変参考になりました。

お礼日時：2006/11/04 23:44

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2006/11/04 18:26

名義人から立ち退きを求められることはあるでしょうね。

困ったことだとすると、土地の所有者に賃借料を支払わなければ
ならないでしょう。

ただ、第三者に売るといっても、簡単に買う人がみつかると
思えないですよ。そういった事情だと
入ってくるのは、あなたが払う土地代だけですしね。

この回答へのお礼

sapporo30様、ご回答いただきありがとうございます。
おっしゃるとおり、確かにこのような土地を第三者が買う、というのはあまり現実的ではないのかもしれません。
大変参考になりました。

お礼日時：2006/11/04 21:40