★中古マンション売却 媒介種別について？

中古マンション売却を、ある一社に「専属」でお願いしてきましたが

なかなか売れず、３ヶ月が過ぎました。

媒介契約更新書類に「専属・専任」　「専属」　「一般」（明示型・非明示型）に丸をするところがあるのですが、

一般的に速く売れるようにするには、どこに丸をつけたら良いのでしょうか？

「一般」にすると何社かと契約を結ぶことになると思うのですが、一般的に何社くらい契約するのが普通でしょうか？

また、「明示」と「非明示」をどちらにしたら良いと思われますか？　

今までは「専属」でした、今回の更新で「一般」に変更していただこうかと考えておりますが

メリットやデメリットなど経験者や専門家のかた、経験の乏しい私に、ご指導お願いします

駅から５分くらいの中古マンション（築２６年４７m2）で売り出し価格は、９９０万円です

No.1 回答者： usotsuki 回答日時： 2006/12/21 17:30

私も、３年前、中古マンションを売却いたしました。

専任媒介でも、一般媒介でも大差はないと思います。インターネットが発達した現在では、あまりこだわることはないように思います。

＞また、「明示」と「非明示」をどちらにしたら良いと思われますか？
これについては、良く分かりません。

一番の問題は、値段だと思います。
築２年、ほとんど未使用で、購入価格から、約１千万円下げて、一週間で売却できました。

この回答へのお礼

１千万円も値下げしたら売れるのは当然ですね!!!!!

売値を下げれば早く売れることは質問者も分かっております

ほとんど回答になっていないと思います

この回答は、人ごとのように無責任に感じます

お礼日時：2006/12/22 16:17

No.2 回答者： kobalt 回答日時： 2006/12/21 19:55

私の場合は、専任専属で依頼しました。

よくわからなかったのですが、一番広告費がかけられる、ということで。
また、きちんと報告書もきますので、安心です。

ただ、一般にして競わせる、という手もありだそうです。
専属でダメだと、熱心な営業ではなかったのでしょうか？
いくつか不動産屋さんをあたり、熱心な営業さんに出会えたらそこで専属に
してもいいし、複数いれば一般にしてもいいのではないでしょうか。
HOME4Uというサイトでは、複数の担当者と連絡がとれます。
http://www.home4u.jp/

専属でしたので、どういった理由で断られたか、内覧が何件あったかなど
わかりますよね？
その部分で熱心に相談にのってくれる営業さんとの出会いは大切かと思います。

私の場合は築浅物件でしたが、広告を出して一週間で決まりました。
価格は分譲価格から40万円下がった金額だったので、まずまずですね。

ちなみに今は空き家でしょうか。居住中でしょうか。
居住中でしたら、内覧の時に部屋の電気をすべてつけ、カーテンを開けて
待つだけで、部屋が明るくなるので、印象が良いみたいです。
あと、ゴチャゴチャしたものは、すべて片付ける・・・などなど。

この回答へのお礼

kobaltさん

> 私の場合は、専任専属で依頼しました。
> よくわからなかったのですが、一番広告費がかけられる、ということで。
> また、きちんと報告書もきますので、安心です。

そうらしいです、一般にしたら他の業者に買い主をとられたら広告費が無駄になってしまう
だから、最初から広告費を抑えるし、真剣に取り組んでくれない、そんな気もします。

> 私の場合は築浅物件でしたが、広告を出して一週間で決まりました。
> 価格は分譲価格から40万円下がった金額だったので、まずまずですね。

それは良かったですね、４０万円下がっただけなら・・・
１０００万円も下げて売ったというかたもおられますが、私は信じません
文章は本心で教えてくれてるか、ポイント稼ぎか分かってしまいます。

kobaltさん、本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/12/21 20:49

No.3 ベストアンサー 回答者： maruta00 回答日時： 2006/12/21 19:58

一番大きな要素は価格ですけどね。

それはそれとして、媒介の種類がどれがいいかですが、正直いってあまりかわりません。不動産の情報は会社間で共有されますので、どの会社にまかせても、どの種類で媒介契約を締結しても一緒です。

ただ、中には、情報を他社に出さない会社や、情報は出すが他社が広告をするのを禁止する会社、などがありますので、気をつけてください。調べる方法としては、今の会社以外の会社が広告しているか、HPに掲載しているかなどをチェックしてみてください。それがないようでしたら、今の会社はやめたほうがいいでしょう。

まれに、周辺業者に嫌われている会社もありますので要注意です（笑）
「その業者とは、できるだけ契約したくない」って、周辺の業者に思われているような会社もありますので。

会社はどこでも大差はないのですが、しいて言うなら、
そのくらいの価格でしたら、大手より地域密着の会社の方がいいですよ。その中でも一番広告量が多いところが、いいでしょうね。大手は、安い物件はあまり熱心にやりませんしね（仲介手数料がやすいから）

今の会社が信頼できないのなら、一般媒介にして、２社体制にすればいいと思いますよ。デメリットは「手間が増えること」だけです。

最後に、２月、３月は不動産がよく動く時期です。
今の価格が相場位なら、価格はそのままでもいいと思います。
相場よりかなり高い（100万円以上）のなら、相場より少したかいかなあって価格（相場+100万円以内）に下げるのがいいと思います。
不動産会社の言うままに、相場以下に下げてはいけません！
折角の、不動産の動く時期です！無駄にしないように気をつけてくださいね。

長文ですみません

この回答へのお礼

maruta00さん

長文説明ありがとうごあいました、とてもよく分かりました。

> 情報を他社に出さない会社や、情報は出すが他社が広告をするのを禁止する会社、などがありますので

これは確かにありそうです、レインズという、インターネットの登録しなければ、ならない義務があるそうです（専任・専任専属の場合）しかし、ある業者は「うちは契約書は堅苦しいので交わしません云々・・・）契約書を交わさなければ、レインズに登録しなくても、違反にならない気がします・・・

> まれに、周辺業者に嫌われている会社もありますので要注意です

これもまさに本当にあることと思います、よく調べます

>そのくらいの価格でしたら、大手より地域密着の会社の方がいいですよ。その中でも一番広告量が多いところが、いいでしょうね。大手は、安い物件はあまり熱心にやりませんしね（仲介手数料がやすいから）

まったくそう思います、とても良い答えありがとうございました。

maruta00さん、とても感謝します

ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/21 20:42