離婚に伴う住宅の所有権について（住宅ローン残債あり）

表題のとおり、離婚に伴う住宅の所有権について教えていただけますか。

状況は下記のとおりです。

土地建物の取得は平成12年
住宅団地の造成地を購入し、新築。
土地、建物とも住宅ローン返済中

借入先は
住宅金融公庫2000万円ほど
年金融資で1000万円ほど

土地は　すべて私の名義です。
建物は　2/3が私の所有
　　　　1/3が前妻の所有
2002年に離婚
この時に、新築したときの住宅メーカーに相談。
建物の所有権をすべて私にすることは出来ないかと思って相談したのですが
にべもなく不可と言われそのままにしてしまいました。
（余談ですがやはり住宅メーカーは建てるまではいろいろと奔走してくれましたが
その後のことには非常に冷たい対応でございました。）ははは・・・

2003年に前妻が再婚
2003年私も再婚

と現在に至るわけですが、
前妻の所有権を全部私に、あるいは、現在の妻にしたいと考えております。
経験者の方などいらっしゃいましたら、どのような順序で何をすべきか、
ご教授願えますか。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： poosan0011 回答日時： 2007/01/07 13:53

頭金のうち、前妻さんが自分の財産(結婚前からの財産)から出した分、結婚後の共有財産から出した分の半分。

婚姻中に払ったローンの半分の合計からその家に住むことによって得た利益を引いた分を引いた金額を払う。こんなところでなら納得すると思います。金額は弁護士にご相談を。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
補足事項です。
前妻との協議では金銭的な条件はゼロで了解済です。
この部分でもめなかったことは、大変ありがたいことでした。

補足日時：2007/01/07 22:50

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
補足事項です。
前妻との協議では金銭的な条件はゼロで了解済です。
この部分でもめなかったことは、大変ありがたいことでした。

お礼日時：2007/01/08 20:29

No.2 回答者： sirokiyat 回答日時： 2007/01/07 13:37

奥さんと交渉をされて、所有権の移転をするしかありません。

ローンの名義がどうなって居るのかわからないので詳しい話は出来ません。
普通、所有権が奥さんが１／３あると言うことは、奥さんもそのローンを借りたのでは無いでしょうか。その分を、あなたが肩代わりをして、それの見返りに所有権を移転するとか。
または、家を建てるときに奥さんがお金を一部出した場合は、そのお金をあなたが奥さんに返して、所有権の移転をするなどあります。

この回答への補足

前妻との協議では、所有権の移転は了承済みです。
ローン名義は、建物の所有権と同様1/3が連帯債務者として
前妻の名前が載っております。

補足日時：2007/01/07 22:43

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2007/01/07 13:31

ケースバイケースですが凡その流れです。

１．元妻持分（建物の１／３）の現在の金銭価値を確定させる
恐らくは、固定資産税評価額なり購入価格から現在までの減価を勘案する、近隣不動産業者から参考価格を見積もる、元妻の建築当時の負担額を参考にする、といった複数の値を総合して、質問者・元妻双方で納得する水準を設定することになりそうです。

２．当該持分を元妻と質問者（或いは現妻）の間で売買する
離婚による財産分与という手段でも可能かもしれませんが、無償（取得者から元妻側への資金支払が無い）や低対価の場合には、贈与による贈与税の問題が生じる可能性がありそうです。

３．住宅金融公庫・年金財団からの質問者の借入に対して、恐らくは元妻が連帯債務者・連帯保証人なり物上保証人（＝担保提供者）という関係になっていると推測しますので、上記１．２．の方針が固まった所で、この部分の変更についても取り扱い金融機関経由で全体の流れについての承認と手続の具体的プロセス・必要書類等の明確化を求める。（１．２．の手続を進める前に相談する方がベター）

といった感じになりそうですが、ローン審査に際して元妻の収入が加算されていた場合には、別途現妻なり質問者単独でもクリアできるか、という問題が生じ得ます。昨今の銀行での借換の流れに乗じて、民間銀行で借換（元妻名義を整理するのと同時に）に絡めて対応する、という選択肢もあるかもしれませんが、この場合には質問者の収入状況と不動産全体の現在の価値とローン残高との兼ね合いの部分も影響しそうです。

この回答への補足

説明で足りないところを補足いたします。
離婚の際の前妻との協議では

○前妻の婚前の財産からはお金を出していない
○ローンの返済が始まってすぐ（一ヶ月か二ヶ月）に別居状態となった
つまり、ほぼ前妻はこの家に対して金銭的関与がないと双方で納得している状態。
離婚届を出す際には権利はまったく主張しないと言って納得しています。
これは現在も変わりありません。
むしろ1/3の所有権はなるべく早く外して欲しいと願っているくらいなのです。

ということで、質問の趣旨は、（3）の部分なのです。
住宅金融公庫・年金財団から借り入れをしていた方で、同じようなケースで手続をしたかたがいらっしゃいましたら、ぜひ情報を教えてください。

補足日時：2007/01/07 22:25