民法３９５条の抵当建物の明渡猶予について教えて

　民法３９５条に抵当建物の明渡し猶予の条件に、『競売手続の開始前にした賃貸借により使用又は収益をする者』に６ケ月の明渡し猶予をみとめるとなっています。
質問(1)　この競売手続開始前とは具体的にどの段階を言うのでしょう　　　　か？たとえば裁判所に競売申立申請をした時または競売開始決定　　　時等、競売開始決定による差押登記がされた時点等

質問(2)　大蔵省およば市等によるの差押登記は競売申立をしなくても　　　　できるのでしょうか？なぜなら大蔵省等の差押登記の原因欄に　　　　『不動産競売開始決定』と書かれておらず単にどこどこ税務署　　　　　差押となっています。私の考えでは不動産の差押とは必ず競　　　　　売申立により裁判所が登記所に委託して登記されるものと思　　　　　っていました。

質問(3)　明渡が猶予される場合ですが占有者から建物の使用の対価を　　　　もらう場合に合意書を作成する時は、それは公正証書等にしな　　　　ければならない等の規定はあるのでしょうか？
　　長い質問で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/01/13 13:18

「競売手続の開始前」と云うのは登記のあった日です。

でも実務では、開始決定期日後で登記前だとしても「妨害行為」とみなされ同条の猶予はないのが実例です。(転借人は正常なら同条の適用はあります。)
なお「６ケ月の明渡し猶予」は買受人が代金納付した日から6ヶ月です。
大蔵省等の競売(公売と云う)は国税徴収法と云う法律で進められており、抵当権実行などの競売は民事執行法と云う法律で進められていますから、この2つは全く違います。違いますが、その2つの法律を調整している法律は「滞納処分と強制執行等の手続の調整に関する法律」で定められています。
質問(3)　の「公正証書等にしなければならない」と云う規定はないです。「合意する」と云うことではありませんので。
賃料等は従前の契約内容によります。

＞(2)　国税局の差押が裁判所の競売に基づく差押に先行している物件が裁　判所の競売になった物件の場合は明け渡しの猶予の適用を受けるには何時から使用収益を開始している必要があるでしょうか？

国税局の差押の前からです。

この回答へのお礼

tk-kubotaさん　いつも有難うございます。大変良く分かりました。

お礼日時：2007/01/13 15:28

No.2 回答者： noname#23550 回答日時： 2007/01/13 11:05

すみません、気になったもので。

民執45条1項

　↓　↓　↓

民執46条1項

No.1 回答者： utama 回答日時： 2007/01/13 00:32

(1) 判例が出ているかどうかわかりませんが、不動産については競売開始決定の効力が生じるのは、債務者に決定が送達されたか登記がなされたときかいずれか早い方とされます（民執45条1項）から、決定の送達か登記どちらかがされるまでに使用収益を開始している場合のみ保護を受けられると考えられます。

仮差押えがされている場合は、仮差押えの登記よりも前に使用収益を開始している必要があります。

(2)国や地方公共団体は、国税徴収法により裁判所を通さずに財産の差押さえ及び売却換価が可能です。（裁判所による競売と区別して「公売」といいます）

(3)特に公正証書にする必要ありません。

この回答へのお礼

utamaさん　詳しく教えていただき有難うございます。
できればもう少し教えてください。
(1)　この明渡の猶予は転借人又は正常でない占有者にも適用されるので　しょうか？
(2)　国税局の差押が裁判所の競売に基づく差押に先行している物件が裁　判所の競売になった物件の場合は明け渡しの猶予の適用を受けるには何時から使用収益を開始している必要があるでしょうか？
　よろしくお願いします。　

お礼日時：2007/01/13 11:23