競売物件

私の兄二人兄弟の(長男)です 昨今この時代会社が上手くいかなくなり。
金融機関が支払いの件で応じてもらえず　
両親と長男が住んでいる家、土地の事です
所有内容は　兄＝(名義)財産になる家の持分２分の1が競売にかけられ
落札されました。
土地(全部)と建物持分２分の1は 父親の名義です(ローンも抵当もありません)
落札した不動産会社は 家族で住むなら、家賃8万円を支払って下さい
そうで無い場合 法的手段に出ますと 内容証明の手紙が来ました
長男家族と父母はどうしたらいいか教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/05/13 16:08

＞土地(全部)と建物持分２分の1は 父親の名義です(ローンも抵当もありません)

と言うことは、競売となったのは建物だけで、かつ、2分の1ですね。
それならば「家賃」と言うことは、あり得ないことです。契約していないのですから。
家賃ではなく「家賃相当額損害金」です。これは支払う必要があります。
近くの不動産屋に行き、家賃相場を調べて下さい。
その2分の1は支払う義務があります。
次に、「そうで無い場合 法的手段に出ます」と言うことは、賃料相当の損害賠償請求か、又は、共有物分割請求です。
この2つ以外の裁判は、あり得ないです。
どちらの裁判にしても「どうぞ、お好きなように」と言って下さい。
前者ならば、裁判所で決められた額を支払う必要がありますが、後者の場合で2分の2の競売が考えられます。
その場合、誰かが競落すれば、その者を被告として、土地所有権に基づく「建物収去土地明渡請求」をして下さい。
これは土地利用権がないので、100%勝訴です。
全容が理解できましたか ?

No.5 回答者： poolisher 回答日時： 2011/05/14 07:49

ｎｏ１です。

＞土地(全部)は 父親の名義です

読み間違えていました。先の回答は取消ます。
他回答のとおり、基本静観で構わないと思います。

No.4 回答者： mimicann 回答日時： 2011/05/13 16:54

大家業してます。

競売入札します。
質問者さんと逆の立場ですね。

おおむね先の回答者が答えているとおりですが、一点だけ。
家賃は相場の半分も支払う必要ありません。その建物はその土地を使わなければ使用できません。だから一団の土地として土地使用料をとっても良いのです。
通常のその土地使用料としての公租公課（固定資産税・都市計画税）の3倍を引いた額を支払えば十分です。

例
家賃相場8万円として
建物半分賃料8万円÷2＝４万円
１年あたり土地の公租公課8万円として
3倍の公租公課1ヶ月あたり8万円×3倍÷12ヶ月＝２万円
4万円-2万円＝２万円

月々２万円の支払いで良い。
最低建物の固定資産税の全てを支払えば問題ない。居住できる。



債権者から見れば、普通は共有者に連帯保証人として名義を真っさらにするのが当たり前。
そのような物件を競落する業者は正当に行けば追い出せないのでや○ざ可能性が高い。
その状態で競売に出す債権者（銀行？）もおかしい。
やぶれかぶれ…、何とか貴方に痛い思いをさせたい？

債権者の失敗。完全なる不良債権ですね。

No.2 回答者： deltaforce_1 回答日時： 2011/05/13 13:41

不動産業なんて半分ヤの字の商売なので（※あくまで個人的な意見です）

そういう脅しは挨拶だと思ってくださいｗ
大体条件は向こうの方が不利なのにいきなり法的手段ってねぇ…
完璧ヤの字の人ですよね

土地の所有権がこちらにあるんですよね、そして半分権利があると
向こうも最低でも家屋分のもう半分がないと第三者とは取引は出来ませんよね
(もし2つに簡単に分けられるような構造なら別かもしれませんが…）

相手もプロですし、自分達に不利、または平等な条件を吹っ掛ける事なんてありませんので
此処はこちら側もさっさとプロのお世話になりましょう。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2011/05/13 05:10

落札した不動産会社の「法的手段」というのは共有物分割請求の

事でしょう。

共有者は裁判所に共有物の分割を申し立てる事ができます。
この場合、物理的な分割が原則ですが、それが難しい場合には
（再度）不動産全部が競売に付され落札金から費用をひいたお金
が持ち分に応じて配当されます。

この先どうされるかは、父の判断次第ですが、
１．不動産の要求に応じて家賃を払う。
２．父持ち分を売却して立退く。
３．不動産の要求を無視する。（たぶん再度競売になる）
というような選択になります。
お金があれば、不動産屋から持ち分を買い戻すという選択もあります。