突然の住居退去

　突然のことで家族一同、困り果てています。お知恵をお貸しください。
私どもは、一戸建てを賃貸契約しております。オーナーは隣に住んでいます。
この週末、契約時の仲介の不動産会社の方からご相談したい件があると電話があり、会いました。
内容は、オーナーから「突然だが、2年契約更新時の1月までに退去してほしい」と云うものでした。不動産会社の方も理由がはっきりしないが、どうも金銭的に困窮した状況におちいったようだと云うのです。
期間限定の物件でもなく、私どもとしては寝耳に水です。それも1月でやっと2年目を迎え、やっと回りの環境にも慣れて来たところです。
引越資金の準備もないし、引っ越し先の宛てもありません。何より、我が子が大学受験を控えており、1月～3月まではバタバタしたくありません。
子供の大学が決まり、通学に便利な場所へ引っ越すことはあり得ますが、いずれにしてもそれは受験結果を待たねばなりません。
この辺の状況を不動産会社の方からオーナーへ伝えてもらいました。
その後、不動産会社の方から電話があり、私どもが住んでいる家は、すでに売りに出ていることが判明しました。また、1月以降も住むのであれば更新料は、払ってもらうと云っていると云います。

・1月でないにしろ近々退去するが、オーナー側の都合で退去するのに
　更新料を払わねばならないのでしょうか？
・また、退去勧告を受けてから私どもは、6ヶ月の猶予はないのでしょう　　　　か？
・オーナーから文書などによる明確な理由がありません。私どもとしては
　違約金や引越に伴う資金などの請求は、できないのでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2007/10/01 23:41

※借家契約には、通常の借家契約と、定期借家契約とがあります。

以下の回答は通常の借家契約を前提として書いています（＝もし、賃貸借契約書に「定期借家」とあれば、契約書の期間満了とともに立ち退く必要があります）。

１．オーナー（＝賃貸人）が、たとえ６ヶ月以前に借家人に対して立ち退きを要求しても、また、賃貸借契約書にその旨が書かれていたとしても、オーナー側に「正当事由」がなければ、立ち退きに応じる必要はありません（借地借家法２８条）。

　この「正当事由」というのは、賃貸人と借家人それぞれについて建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借に関する従前からの経緯、建物の利用状況、建物の現況の状態などを総合的に勘案して判断されます。

　例えば、「貸家を売却したい。」とか、「遠方に住んでいた息子が帰ってくるから。」というような理由は、法律のいう正当事由に該当しません。

　ですから、今回のケースでは、オーナーからの立ち退き要請には、借家人として「借家権」を主張して対抗することができると思います。

　貸家を売却したいという目的は、「正当事由」とはなりませんが、正当事由を補完するものとして「立ち退き料」の支払いが考慮されることがあります（借地借家法２８条）。
　要するに、オーナーには現時点では借家人に立ち退いてもらう正当事由はないのですが、借家人に対して立ち退き料を支払えば、正当事由がやや補完されて、立ち退きが認められるというものです。

　この立ち退き料の金額については、法律上の規定はないのですが、家主からの申し出により立ち退きを余儀なくされた借家人が被る直接的な出費のほか、迷惑料（＝慰謝料）的な性格も有するものです。

　具体的には、同等の借家を新たに借りるための敷金、宅建業者に支払う仲介手数料、新居に移転するための引っ越し費用は、家主からの立ち退き要請がなければ、借家人に発生しなかった費用ですから、これについては全額が立退料を構成するものと思います（なお、新居の礼金と家賃は含まれないと思います）。

　これに、引っ越しを余儀なくされたという迷惑料（＝慰謝料）を加算して、住居の立退料は家賃の６ヶ月～１年が標準だといわれています。

　この立退料があれば、「貸家を売却したい。」という家主からの申し出時点では正当事由が全く認められなくても、正当事由が補完され、ほぼ正当事由が認められるという可能性があります

２．質問文では、「私どもが住んでいる家は、すでに売りに出ている」そうですが、もし、貸家の所有者が変わっても、現在の賃貸借契約は同一条件でそのまま新所有者に引き継がれます。
　ですから、通常の売買によって貸家の所有者が変わった場合でも、借家人は借地借家法により保護されるので、新しい家主側の正当事由なくして立ち退く必要は全くありません。

　ただし、問題になるのは、裁判所による競売の場合です。「借家権」があっても、土地・建物に抵当権が設定された後に借家に入居した場合、抵当権に基づいて土地・建物が競売されたら、「借家権」は主張できなくなります（＝この場合には不法占拠になるので立ち退き料は一切もらえない。）

　しかし、裁判所の競売というのは、厳格な手続きが求められるので、時間がかかります。競売手続きは、（１）現況調査、評価、（２）物件明細書の作成、（３）入札情報の公告、（４）入札、（５）落札されれば代金納付（＝所有権移転）、（６）引き渡し命令というように進んでいきます。実際に落札されて新所有者が決定するまで最短で５～６ヶ月程度は必要です。
　万が一、今から競売手続きを始めたとしても、時間的に来年３月までは立ち退かなくてもよいと思います。

３．「更新料」については、地域性が強いので、質問者さんが住んでいる地域の不動産取引の慣習によるものだと思います。
　賃貸借契約書に「更新料」の支払い義務が明記されてあれば、住み続ける以上、その金額が妥当なものであれば更新料を支払ったほうが無難だとは思いますが…。

　なお、法律では、借家人の権利は借地借家法で保護されており、今回のケースでは立ち退く必要は全くないと思います（＝裁判になっても、勝訴するでしょう）。
　しかし、老婆心ながら、せっぱ詰まったオーナーが非常識あるいは非合法的な行動に出るおそれも少しは警戒しておくべきだと思います。

この回答へのお礼

詳細なご回答、誠に誠にありがとうございます。
とても心強くなりました。
本件は、通常の「借家契約」であり「定期借家契約」ではありません。この物件を見つけるのにこの条件は必須でした。

やはり、更新料は払った方がよいのですね・・・。
また、一番最後の文章は、おっしゃる通り気になります。なんせお隣がオーナーですから・・・。
早い解決でサッサとこの地域から去りたい心境です。私はさることながら家族への影響が一番心配です・・・。
ちょっと愚痴っぽくなってしまいました、申し訳ありません。

今回のご回答は、本当にありがとうございました。
心からお礼申し上げます。

お礼日時：2007/10/02 11:20

No.7 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/10/11 00:18

僕なら家賃をただもしくは半額で交渉します

正当事由がないと追い出す事が出来ないし
内容証明郵便（これも拒否できるんだけど）でないと受け付けない
裁判をするならどうぞ　そこまでやってしまいますね

後気をつけてほしいのが出た時の現状復帰　壊すのであれば問題ないと思うけど・・・これも言いなりならないでね。住んでいて自然に汚れるものに対して払う必要はない、いくら特約があってもこれが今の民法の流れですから　普通に清掃していれば払う必要がないという判例がありますね

この回答へのお礼

重ね重ねご意見ありがとうございます。
後から思うといろいろと考えられて悔やみもしますが、一応の妥結をみましたので、今後はこの体験を生かしてもっと交渉力を高めたいと思います。
まだまだ当分は、賃貸で暮らすつもりですので、いつまた同じようなことが起きないとも限りません。
いやな経験は、しないにこしたことはないのですが、
「人間万事塞翁が馬」と信じて生きます。

今回は、本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/10/11 10:39

No.6 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/10/09 21:35

5ヶ月分の請求です。

一応これで、オーナー側は予想もしなかったと云いながらも妥結しました。不動産会社には、これを書類にしてもらい判を押して双方が持つこととなりました。

引越し代　新しい物件の仲介料、敷金そして火災保険料　新しく住むならそれなりのものが必要で　普通これに慰謝料もプラスされる

６か月分でいいのだろうか？もう少し報告してほしかった・・・・
普通引越し代１０万次の物件の仲介料　プラス半年の家賃まあどんぶりで１００万円はもらうのかな？別に引越しする必要はない
もしああるなら家族が住めない状況にある場合だけ
聞くならトコトン聞いてほしかった

この回答へのお礼

　再度のご意見ありがとうございます。
まったく満足の行くような結果ではありませんが、子供の受験や様々な状況から妥協したと云わざるおえませんね。
家賃は16万円なので5ヶ月分で80万、それに敷金2ヶ月分を入れて112万が
立ち退き料となりました。
それが、立ち退いた時にもらうと云うのも少々へんな話なのですが、（実際には、立ち退く前に金はかかる訳で）オーナーは、まったく悪びれずに
引越代ぐらいは・・・の程度の考えだったので、もめて長引くよりはと云うこちらの弱気もありました。
　この度は、本当にご意見ありがとうございました。
まだ、お金をもらってないので、もし最悪な状況が出て来ましたら、またご相談に乗ってください。
よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/10/10 11:54

No.5 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/10/08 02:01

新たな会社が家を抵当にお金を貸した形跡が確認できたと

それであっても今から半月はすめますね
＞1月以降も住むのであれば更新料は、払ってもらうと云っていると云います。

住みたいなら払いましょう。更新料は新しい持ち主に継続されるはずですが書面等に書いてもらってね
不動産屋に入ってもらいましょう。そのための宅地取引主任者です
すべて書面で出来なければ密かに録音です

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
実は昨日、仲介の不動産会社にてオーナーと直接やり取りしました。
オーナーは明確な事由は述べぬまま、引越などの実費は払う、1月以降も住むなら更新料は払ってもらうとの横柄な態度でした。
こちらは、退去要求から6ヶ月後の3月に退去する前提で敷金2ヶ月を入れて8ヶ月分の家賃分の退去料を要求しました。実際には更新料分の1ヶ月は相殺となり、実質は、5ヶ月分の請求です。一応これで、オーナー側は予想もしなかったと云いながらも妥結しました。不動産会社には、これを書類にしてもらい判を押して双方が持つこととなりました。
しかし、果たしてこれでよかったのか・・・・？？？？
妥結したとは云え、これからの不動産回りや引越の準備を思うと、やり切れない気分です。
後から仲介の不動産会社の方に聞いたところ、5ヶ月分は通常よりよい金額だと思うと云われました。
ですが、まったく満足は行かない空しい結果です。
　今回は、本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/10/09 15:22

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2007/10/02 12:24

ＮＯ３さんが完璧すぎる回答をしていただいているので、言いたいことはあまりないのですが、私の気になる点をいくつか・・・。

更新料についてですが、確かに期間が過ぎて１月以降も退去していない状況になったのなら、更新料は払うべきでしょう。しかし、貸主からの立退きの理由が、そんなに急な理由でなく、お子さんの受験が終わる３月４月以降になっても良いというもので、かつ、質問者さんも退去しても良いと考えているのなら、更新料分を上乗せした立退き料を貰うことで立退きに応じるという方法があります。更新料を払ったということで、また更新期間入居するという権利（というのも変ですが）があるのですから、その分を貸主が払ってでも退去してもらいたいのなら、その程度の金額だったら払うものと思います。
そのような交渉をしてみても良いかと思います。

ところで、貸主が物件を売却しようとしている理由が気になるところです。（最初に、購入しないかを質問者さんには言ってこなかったのでしょうか？）
これは、貸主の経済的な理由によるものだとすると、将来的には競売になって無条件で退去しなくてはならない可能性もあります。通常、貸主は経済的に厳しくなると、売却によって収入を得ようとします。競売ですと、かなり金額が下がってしまうからです。今がその時点であるということも考えられます。普通に売却の募集をしても決まらないと、競売になる場合もあります。裁判所から物件調査が来たらその可能性も高くなるので、その点は注意しておいて下さい。競売までいかず、誰かが売買によって購入したということでしたら、安心していただいて結構です。

まぁ、その前に、一応、契約した際に重要事項説明を受けていると思いますので、その重要事項説明書の「登記に関する事項」を確認してみて下さい。抵当権設定が「あり」か「なし」を見てみて下さい。ほとんどの建物には抵当権が付いているのですが、これがもし「なし」になっていたら、競売されても安心ということになります。ちなみに、一応、それ以外に、差押や買戻、仮登記の有無がどうなのかも確認しておいた方がいいでしょう。
また、最悪「競売」になった場合に、確かに期間的にすぐに退去しなくてはならないというものにはなりませんが、競売の場合は、質問者さんが契約時に支払った敷金は今の所有者（大家さん）に請求しなければなりません。しかし、競売までいってしまうほど経済的に厳しい人からそんなお金を取れる可能性はかなり低いので、敷金は諦めるということになってしまうおそれがあります。競売になりそうな雰囲気でしたら早急に何らかの対策をした方が、被害を最小限におさえることができるかもしれません。

この回答へのお礼

専門的なご回答、誠にありがとうございます。

退去に伴う諸費用などは、請求するつもりで仲介に入っている不動産会社の方には、伝えて近々会って話しを進める予定です。
しかしながら、最初にこの不動産会社の方から退去の話を聞いた時に不動産会社の方もオーナーから明確な事由を聞けなかったために登記簿をとって見たところ、新たな会社が家を抵当にお金を貸した形跡が確認できたと
聞きました。つまりかなり金銭的に困窮している状態と云えるのでしょうか。その後、すでにこの家は（この仲介の不動産会社とは別会社から）売りに出していることが判明した次第です。
ご指摘の通り、このような状況下では競売に走ることも考えられますね。
抵当権の有無は、ここに契約書がないので帰宅次第確認しますが、いずれにしても早い解決策を図らねば、被害が拡大することになります。
まったくやり場のない怒りが込み上げます・・・。

この度は、本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/10/03 15:58

No.2 回答者： akina_line 回答日時： 2007/10/01 13:17

こんにちは。

　下記質問をご参照下さい。
　　http://oshiete.homes.jp/qa2384228.html
　　2年契約の途中解約に対しては、ある程度の補償を請求できるようです。

では。

この回答へのお礼

回答誠にありがとうございます。
やはり、借りてが一方的に不利になる契約は、無効になるんですね！
2年ごとの契約とは云え、そもそも期間限定の契約ではなかったので
まずは、仲介の不動産会社の人間に相談してみます。
今のところ不動産会社の人間は、中立の立場ですので。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/10/01 18:18

No.1 回答者： ken_pe66 回答日時： 2007/10/01 13:16

契約書はどうなっていますか？

基本的に契約書が優先するはずです。
が

似たケースの文書
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3261328.html

この回答へのお礼

回答誠にありがとうございます。
契約書の内容では、いかなる場合も大家側の立ち退き要求に対して、借り手は異議を唱える余地はないように書かれています。
ですが、上記の類似ケースなどを拝見しますと「借り手が一方的に不利になる契約は、無効になる（消費者契約法）」との記述もあり、契約期間中6ヶ月の猶予もない立ち退き要求は、借り手の権利を著しく侵害していると自覚しました。
まずは、中立の立場のような？仲介の不動産会社の人間に引っ越し費用など退去しなければ発生しえない予期せぬ費用についての相談をしてみます。
ちょっと面倒なことになりそうですが・・・。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/10/01 18:29