賃貸の契約成立について この場合契約はしていますか。

アドバイス、ご意見をお願いします。

仲介会社を通しての賃貸契約です。
入居者が物件を見て、申し込みをし、
その内容について家主が承諾。
契約にあたり、入居希望日、契約日設定
保証人確認を行い、清算書を賃借人にわたします。
まずは賃借人から重要事項の説明を行い
同日に契約書の読み合わせをします。
同日、家主と顔見せ。家主は保証人のサインの
後に署名、押印予定。
鍵を不動産会社に渡しその日は終了。
契約書を保証人に送ります。
保証人からの書類が届いたと同時に入金確認。


この状態で家主は契約したくない（契約していない）と
主張することは出来ますか？

もし法令、判例等があればあわせて教えて下さい。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/01/29 11:02

契約成立については諸説あるようですが、賃貸契約では以下のような時点を契約成立として見なすケースが多いようですので先ず第１に以下の時点が契約成立と思われます。

１．
>その内容について家主が承諾。

申し込みに対する承諾の意志が相手に伝わった段階が、契約成立と見なされることが多いです。仲介業者を使用している場合は、家主から仲介業者に連絡した時点です。

公的機関が示す資料として、大阪府の建築振興課のホームページを紹介しておきます。
「契約はどの時点で成立するか」をご覧下さい。
http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chin …


次に契約が成立した場合、相手側から契約破棄された場合の取扱ですが、仲介手数料は契約成立に対する成功報酬ですので、契約が成立した時点で仲介業者は請求することができる権利を得ます。つまり家主借り手両方に対して、仲介手数料を請求することができますので、家主側都合による契約解除であっても、借り手が仲介手数料を請求されることになります。

＞まずは賃借人から重要事項の説明を行い

重要事項説明は宅建業法により、仲介業者などが入る場合、宅地建物取引業者（宅建業者）がすることが義務となっています。複数の業者が入っている場合は、共同ですることになっていますので、実際はどこかが代表して行います。

家主が宅地建物取引業者であれば、問題ないですが、家主が宅建業者でなければ、仲介業者は重要事項説明をしていないことになりますので、宅建業法違反です。

また、重要事項説明は必ず契約の前に行うことになっていますので、もし契約が成立しているとすると、仲介業者は宅建業法違反をしていることになります。

冒頭で述べたように契約が成立していると見なされるケースと思いますが、契約が成立していたとしても、重要事項説明をきちんと契約前に果たしていないようなので、仲介業務を適正に行っていません。
だから、仲介手数料は請求されても、拒否してかまわないものと思います。

逆に重要事項説明前なので、１の段階で契約が成立していないとするならば、次の段階で契約が完了していると思われます。

２．
＞後に署名、押印予定。

この場合、仲介手数料は発生することになります。
しかし手付け金による手付け契約は賃貸契約において、行うことはまれですし、質問文には手付け契約は記載されていないので、手付け契約を行っていないものと思われます。
その場合、契約は違約金の取り決めがあればそれに従って家主が支払う必要があります。違約金の取り決めがなければ、借り手は受けた被害を証明し、それ損害賠償請求できます。この中には仲介手数料も含まれると思います。

以上まとめますと
質問者が家主側なら、重要事項説明の件は借り手に対して行うことなので、影響はしないと思いますので、一般的に１の段階で契約は成立していると考えられます。
仲介手数料並びに借り手側の受けた損害を補償する必要があると思います。

借り手側なら１の段階で契約成立していると考えるなら、重要事項という義務を果たしていないので仲介手数料は拒否できますし、実損があれば家主に損害賠償できます。
１ではなく２の段階で契約成立とすれば、２はまだ予定となっていますので契約成立前なので、仲介手数料は支払う必要はありません。

なお、仲介業者は契約書の作成義務は負っていません。仲介業者が義務として負っているのは、成立した契約について、宅建業法第３７条で定められた内容を示す文書の交付を「契約後に遅滞なく交付すること」だけです。
この文書を契約書とかねて作っていることが多いだけですが、基本的にこの文書は契約成立後に交付するものですので、この文書が出した時点では仲介業者は契約成立していると見なすこともできます。

＞家主は保証人のサインの後に署名、押印予定。

どうも質問者は家主側の人間のようですので、もう少し家主側の立場での回答を付け加えておきます。
保証人契約の成立が賃貸契約の条件になっていれば、保証人契約はこの時点で完了するということになりますので、１の段階ではまだ契約前として扱えるように思えます。

この回答へのお礼

有難うございます。
重要事項の説明は仲介会社が行っているので
宅建業法に違反してはいません。
保証人の契約についてはこちらが提示する前にすでに
署名、押印済みです。
また契約金も仲介会社に入金済みです。

頂いたサイトみてみます。

お礼日時：2007/01/30 11:34

No.4 回答者： turbotjc 回答日時： 2007/01/28 07:59

＃2のものです。

とても微妙な状態ですね。＃3の方の回答のように口頭での契約成立がもっとも単純な形式ですが、現実の商取引では書面の取り交わし（記名・押印）をもって成立とする見方が一般的です（判例もあったはずです）。これは商取引は「あげる」「もらう」といった単純なものではなく、解除条件など様々な取り決めがあるためです。その意味では契約成立前と主張することも可能でしょう。
ただし相手の納得する理由がなければ、家主は信用は失うことになります。

この回答へのお礼

家主としては信用を失うというのはさほど問題ではないです。
というのも今回も他の方からも問い合わせがあり、その方をいれなくても
十分に決めることが可能な物件だからです。
それよりも解除条件がひっかかり、申込者に支払いが発生するか
仲介料が発生するか、そのまま何事もなくほかの方との契約をすることが
できるかが知りたいです。

微妙・・・・そうなんです。
どこにいっても説明が違います。特に役所はてんでばらばらな回答です。
弁護士も相談しましたが、はっきりこうだっていってくれる人に
めぐり合わないのです。
こちらなら不特定多数の方が目にすると思い、何か判例等があれば
教えて頂きたいと思います。
宜しくお願い致します。

お礼日時：2007/01/28 11:54

No.3 回答者： everhart 回答日時： 2007/01/27 23:03

民法上、契約書にサインするしないに関わらず、口頭で契約は成立します。

参考ＨＰを見て下さい。契約書はあくまで証拠として残すだけの書類です。

参考URL：http://www.nnj.co.jp/Report/law001.html

この回答へのお礼

回答有難うございます。
民法の提示は重々知っていての質問です。
賃貸の契約ということで、業者が入っている場合には
契約書は業者は義務付けられています。（宅建業法）
それが絡んだ場合には同解釈していいかがわからないのです。

お礼日時：2007/01/28 11:44

No.2 回答者： turbotjc 回答日時： 2007/01/27 15:10

ご質問者の記載内容のうち、どこまでが既に済んでいるのかがいまいち読み取れません。

その点をはっきりと書き込んで頂けませんか？

この回答へのお礼

回答有難うございます。
記載どおりです。
先方が署名、押印をした上で、遠方の保証人に契約書類を送り
その後、入金があったけれども、契約書にサインをしないで
契約そのものがなかったこととすることが出来るのか。
それとも契約が有効になっていて、この時点でなかったことに
するのは解約とみなされて契約書に基づく違約金、その他
不動産会社に対する仲介料等がかかるのか法的に教えて頂きたいです。
宜しくお願い致します。

お礼日時：2007/01/27 19:24

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2007/01/27 09:10

契約書は契約のせいるつを双方が確認しあうための書類で契約自体は口約束の時点で成立しています。

契約していないとの主張はできません。

この回答へのお礼

有難うございます。
しかし、仲介として不動産会社が入っている場合には
契約書作成が義務付けています。
だから契約書にサインをお互いにおさないのであれば
契約をしていないとみなされるのではないでしょうか。
教えて下さい。

お礼日時：2007/01/27 19:25