引渡し直前！耐震基準適合証明書がなく、困っています

今月末に、購入した中古住宅を引き渡される予定になっています。
しかしここに来て、住宅控除について調べたところ、築22年経過した建物であるため、「耐震基準適合証明書」が発行されているかどうかで控除が受けられるかどうかという事がわかりました（こちらも今頃になって気付き、浅はかさを戒めるばかりです・・）
仲介不動産屋に聞いたら「引渡し後に自分でやってください」と冷たい回答。自分で調べたら引渡し後にやっても意味がないということですが、不動産屋が言うように引渡し後にできる事なのでしょうか？

こちらとしても、控除があるのとないのとで大きな違いですし、今はまだ引渡し前なので、売主さんに協力してもらい、これからでも証明書を取りたいと思うのですが、

＊今からでも証明書の発行に間に合うのでしょうか？発行までどれくらいの時間が必要なのでしょうか？
　（引渡しは2月26日予定です）
＊証明はやってみないと取れるかどうかわからない確実性のないものなのかどうか？
（昭和59年築、軽量鉄骨造）
＊住宅控除ができる場合、おおよそ年間いくらになるのか？
　（1900万借入、もしも控除が少ないならこのまま控除を諦める事も考え・・（T_T）

以上、何かご存知の方いらっしゃいましたら、ご回答ください。
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/07 12:19

＃４の記載に間違いがありましたので訂正します。

１．特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例については

（誤）「非耐火建築物及び築２５年以内の耐火建築物」
（正）「築２０年以内の非耐火建築物及び築２５年以内の耐火建築物」

でした。
また、
（誤）２００７－２５＝１９８５（昭和６０年）ですので、
（正）２００７－２５＝１９８２（昭和５７年）ですので、

築２２年と書かれているますが、耐火建築物なら２５年以内のものでしたら、適合証明は不要のようですので、建物が耐火構造になっているかどうか（簡易鉄骨だと難しいかも）調べてみるとよいのではないでしょうか？

この回答へのお礼

再度の回答、ありがとうございます。

軽量鉄骨造だと木造と同じく、耐火建築物ではないとみなされるようです。
なので、やはり耐震基準適合を受ける事しか残された道はないという事になります・・

非常に参考になりました。ありがとうございました。
またわからない事があった時、力になっていただけると幸いです。

お礼日時：2007/02/08 08:40

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/07 10:05

＃３です。

すみません築年数を見落としていました。
＞昭和59年築

宅建業法は耐震基準が改正になった日（昭和５６年６月１日）より前に新築されたものを説明義務としています（つまり昭和５９年のものは説明しないでよい）。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_ …
基本的に耐震性はあると判断できる物件です（但し阪神淡路大震災の被害を元に、２０００年頃鉄骨については一部耐震基準が強化されています）。

適合証明が不要で特別控除対象となるのは、
http://www.njr.or.jp/m01/05/050418/index02.html

１．特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例については
「非耐火建築物及び築２５年以内の耐火建築物」

２．既存住宅の取得に係る既存住宅及び既存住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置については
「築２０年以内の非耐火建築物及び築２５年以内の耐火建築物並びに昭和５７年１月１日以降に新築された住宅）」

となっています。
２００７－２５＝１９８５（昭和６０年）ですので、耐火上の問題で１のケースなら適合証明が必要そうですが、２のケースなら昭和５７年以降の新築として適合証明が不要になるように思います（税務署などで確認下さい）。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/06 21:15

直接の回答でなくてすみません。

宅建業法が昨年改正され、旧耐震基準で設計されたと見なされる建物については、耐震診断などを実施しているか仲介業者に説明義務が課せられています。

適合証明が出ていればそれを説明する義務がありますし、適合証明や耐震診断の実施が行われていなければ、そのようなことをしていない（＝耐震性がない建物である可能性がある）ことを説明しなければならないことになっています。

もしそのような説明がなされていなければ、仲介業者は宅建業法違反をしていることになります。その場合は、法的手段を執ることができるかもしれませんし、仲介業者に対する交渉材料になります。

なお、適合証明は必ずもらえるものではありません。

なぜなら当時の耐震基準は今の基準と比べて緩くできていましたので、当時は適正に設計・施工された建物でも、現行基準を満たさず適合しないものがあるからです（これを既存不適格といい違法建築物と区別しています。既存不適格の耐震補強推進のために宅建業法の説明義務の追加や住宅控除がされています）

戸建て住宅は個人資産のため調査データがないのですが、同じ時期に建てられた公共建築物の調査結果からでは、３割程度の確率で、不適合になるようです。

この回答への補足

semi-zzzさん、回答ありがとうございます。

契約時の手元にある重要事項証明書を見ると、

耐震診断の内容（昭和５６年５月３１日以前に新築の工事に着手した建物（（該当する・該当しないので、説明を省略します。））

という欄があり、上記の「該当しないので、説明を省略します」に○（マル）がされて、説明の時もそれを読み上げただけでした。

このような記載を踏まえた上で、宅建業務法違反とみなされるのでしょうか？
お手数ですが、再度回答ください。

書いてあるように、昭和５６年以降に着手した建物という事から、耐震性がある建物とこちらでは解釈していましたし、それに伴って適合証明書も受けられると判断していました。

補足日時：2007/02/06 22:44

No.2 回答者： inon 回答日時： 2007/02/06 11:58

下記のサイトでも、（住宅が耐震基準に適合しているかどうかの調査・証明手続きは、原則として売主が行なうことになっています。

）となっていますね。仲介不動産屋はかなりうさんくさいのでは。
逆に、もし耐震基準を満足していないならば建物を購入するのは止めた方が良いのではないでしょうか。
発行までの時間については住宅購入地域にある確認検査機構などに直接お聞き下さい。親切に教えてもらえます。

参考URL：http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/200504 …

この回答へのお礼

inonさん、回答ありがとうございます。
専門家という点でも、大変参考になりました。
↑参考ＵＲＬでも私たち買い手がどうこうできる手続きではないという事は明らかなので、やはり仲介不動産屋にも適切に動いてもらわなければと思いました（高い仲介料を払う上でも）
確かに、耐震基準を満たしていないとなれば、購入を考えてしまう事も否めません。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/06 18:13

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/02/06 11:19

まず、控除が受けられた場合の金額ですが、年末残高の6年目までは１％、以後10年目まで0.5％です。

返済スピードにより異なりますが、1900万円で毎年100万円ずつ返済していったとして、合計で10年間で120-130万円の控除というところです。あくまでも概算です。

引渡し前ですので、やはり耐震基準適合証明書を発行してもらい、引渡しを受けることがよいと考えます。
ただ、控除を受けるためには「原則として」「証明書は売却前に売主が受ける」ということになっています。つまり原則ではないことがありうるので、その点について早急に管轄の役所（税務署）に問い合わせることです。購入後一定期間内に証明を受ければよい、とか、対策があるかもしれません。

この回答へのお礼

ponsuke04さん、回答ありがとうございます。
金額の概算、大変参考になりました。
年間10万強と計算しても、やはり控除は生活する上であるのとないのとでは大きく違うように感じました。
早急に税務署に問い合わせをし、おっしゃるように証明書を発行してもらってから、引渡しを受けたいと思います。
時間がなくても、何か対策がある事も期待して・・

ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/06 18:24