地下倉庫で土地売買契約がキャンセル？

父が自宅を売って住み替えました。元自宅は土地だけの評価で売り、代金の授受も終わっています。その代金で新しい家の代金を払いました。元自宅には地下倉庫があって、建築業者である買い手が、その埋め立てに費用がかかるので契約をキャンセルしたいといってきました。前もってその地下倉庫の存在を知らなかったという主張です。仲介業者は自分たちも知らなかったので契約を解除したい、仲介手数料も返せないと言っています。重要事項説明書に説明がない、ということになるのですが、金銭的な負担の含めて非常に困った状態です。こうした買い手・仲介業者の主張は認められるものなのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/28 12:46

瑕疵担保と重要事校閲名状の問題ですね。

瑕疵を理由に解除することは認められていますが、それは購入目的が果たせないほどの重大な瑕疵の場合だけです。そうでない瑕疵である場合は損害賠償など金銭決着をするべきであり、あくまで契約解除を求めるなら、それは自己都合の解除になる可能性が高いです。

つまり、費用がかかるという理由では、費用さえ負担されれば当初の目的が達せられると思われるので、瑕疵を理由とする契約解除は難しいでしょう。

買い手の解除は認められませんが、瑕疵担保に基づく損害賠償の主張は、重要事項説明などになければ、主張する権利は認められると思います。

また仲介業者に瑕疵がなかった場合は、一度成立した契約が解除になっても仲介手数料を返還する義務はありません（ローン特約によるものなど特殊な場合を除く）ので、仲介手数料の返還拒否も一様筋が通っています。

重要事項説明は仲介業者に義務がありますが、それは通常の調査範囲でわかる程度の内容であって、それ以上の調査義務はないです。
簡単にわかるかどうかは、ケースバイケースですね。
なお、売り手として知っていて隠していた・説明しなかった瑕疵については例え瑕疵の存在を知らなくても無過失責任が発生します。

しかし、瑕疵担保については特約で制限すること（購入者が建築業者のようなので消費者契約法の適用はなく、瑕疵担保特約無しとすることも可能）が普通ですので、契約内容次第となりますが。

問題は説明上売り手に過失があったかどうかです。同様に仲介業者についても仲介業者として調査内容に瑕疵がなかったかどうか、逆に建築業者という専門家として購入の際の現状確認に瑕疵がなかったかということも考慮する必要があります。

仲介業者は自己の業務に過失がなければ仲介手数料を返還する義務はないと主張できます。
購入者は説明がなかったので、瑕疵担保に基づき損害賠償を請求することを主張できます。
質問者は現状引き渡しなどの特約になっていれば、＃１さんの補足に書いてあるように簡単にわかることなので（特に相手は専門家のようですから）、購入者のミスであると主張して、損害賠償に応じる必要はないとか解除するなら事項都合による解除として、違約金などの請求を主張することができます（この点は瑕疵担保特約の内容にもよりますが）。

以上のようにそれぞれの立場から、いろいろな主張することができます。
決着をつけるには、それぞれの過失の有無・割合を検討して、決めることになりますので、弁護士などに相談した方がよいと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答、ありがとうございました。
非常に参考になりました。

お礼日時：2007/02/28 18:33

No.2 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/02/28 12:33

第一印象としては、買主の建築業者も仲介業者もプロとしては随分お粗末な仕事ぶりだという感じですね。

買主の建築業者の立場では、恐らく建売住宅でも建てようと目論んでいたと思いますが、既存建物の解体にどの程度要するかに留まらず、物件を精査するのは当然のことです。
そして仲介業者の立場では、（恐らく不動産の素人である）質問者父に代わって正確な物件情報を買主に伝えるのが当然の役割です。

質問者父が隠蔽工作を働き、地下倉庫の存在を隠し通していたなどの事情があれば別ですが、仲介業者及び買主は、相応の注意を持って対象物件を見る必要がありますし、地下倉庫の存在は瑕疵とは言えません。
言い換えれば、宅建業者でもない質問者父（売主）が、対象物件のことをこと細かく説明する義務というものは無いのです。

「重要事項説明書に記載がない」ということは、それを作成した仲介業者の責任でしょう。そんな事では何の為に仲介手数料を支払っているんだか判りません。

実際に裁判等に発展すれば、もう少し詳細な経緯や双方の言い分が出てくるのかもしれませんが、私見では契約解除の要求に正当性は薄い、と考えます。
あえて責任の所在を求めるのであれば、物件調査及び説明が不足している仲介業者の責任です。

こじれる様でしたら、役所の宅建指導課（名称は色々ですが宅建業者を管轄する部署）にでも相談した方が良いと思いますよ。

この回答へのお礼

役所に相談するという発想はなかったので
参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/28 18:37

No.1 回答者： e_fudousan 回答日時： 2007/02/28 09:33

買主が 知らなかった＝キャンセルしたい

こう言ってくるのはそんなに不自然な事ではありません
ただ いきなりキャンセルではなく 通常は その埋め立てにお金が
かかるので その分価格を引いてもらえないか
というような事前の協議がでてくると思いますが

仲介業者が 「知らなかった」
そのあたりは仲介業者に伝えなかったのですか？
通常は売却の際 間取りを調査したり 建築確認を調べたり
建物謄本を取るはずなんですが

この回答へのお礼

仕事用の倉庫でドア一枚あけると見えるんですが、
仲介業者には知らなかったといわれてるんですね。
だから、伝えた伝えないという話になっているようなんです。
仲介者、買い手業者の単純ミスということであれば
なんとか展望も開けるかと思うのですが...

お礼日時：2007/02/28 10:22