賃貸マンション・・・退去時の不安

Question

はじめてましてpink1010です。退去時の修繕費用の請求と契約更新でわからないことがあるので教えてください。
実は今月中にマンションの契約更新があり、去年マンションの大家と管理会社が変わりそれに伴い契約書も新しく更新するそうです。管理会社から「契約更新をしにきてください」との手紙がポストに入っていて、新しい契約書が届いたら入居時の契約書と確認しようと思ったのに管理会社で当日見て、契約書にハンを押す形のようです。事前に目を通したかったけどそれはできないものなのでしょうか。もし入居時にはなかった特約が増えていたら・・・・心配です。

長くなってしまいますが、もう少し質問があります。
ペット可のマンションで、築年数がたってるというのもあるでしょうがクロスの汚れ、入居した時から壁紙のヤニ汚れ、破れに時計か何かをかけるために壁にネジが何本か深々と刺さりドアには３ｃｍ×３ｃｍくらいの穴があいておりました。
しかし勉強不足と時間的な焦りから何の申し立てもせず契約してしまったのです。
証拠がないので新しい大家さんが退去時に私に修繕費用を要求するのではないかと心配です。

あと、カーペットにインクをこぼしてしまい大きなシミを作ってしまったのと飼っている猫が柱？を留守の間に引っかいてしまし傷がかなり目立っています・・・。
ざっと見ても５本の柱に深い傷がついています。玄関のドアのところも引っかいて傷があります。完全に不注意ですが、一体どれだけの修繕費が必要になるのか不安で不安で眠れません。おおよその金額でいいので、退去時にどれだけ覚悟しておいたらよいかアドバイスをお願いします。
長くなってすみません。

keiyuza · Accepted Answer

keiyuzaです。今回は更新のようなので原状回復についてはひとまずおいておきたいと思います。いろいろ書ききれないもので・・・。

まぁそこまで不安にならなくてもよいのではないかと思いますよ。前にも書きましたが、柱丸ごと取替えで１０００万なんてことはありませんから。取るほうも仕事ですからあんまりメチャクチャなことは言わないでしょう。

ただ動物を飼っているということで、やはり飼っていない人に比べて原状回復が高くつくのは仕方の無いところだと思います。
大家の側から言えば、「動物を飼うことを認める」ことは一つのリスクです。臭い、汚れ、傷、配管に毛が詰まるなど、建物の寿命にとって良いか悪いかといえば決して良い影響は無いのです。
大家も商売ですから当然そのリスクヘッジを考えておかなければいけないのです。どういうことかというと、たとえば飼っていない人よりも敷金を１か月分多く取っておくということです。
始めに敷金を多く取っておけば工事が多額になってもその範囲で収められますよね。
大家も勉強不足でそういうことを考えていないからあとで清算の時になってもめるのです。

まぁいずれにしてもその程度の出費で済むはずです、普通は。


あと契約書のことですが、当然会社ごとにいろんなルールは違うと思うのですが私が疑問なところは
「耐用年数経過による設備」と「本物件に備え付けの設備」の違いって何？ということです。

パッキンだって配水管だって照明器具だって「備え付けの設備」ですが、「耐用年数の経過で劣化する設備」でもあります。
何を持って「耐用年数経過による設備」と判断するのかはっきりさせたほうが良いかと思います。

クリーニング代は仕方ないところかもしれませんね。

畳や襖、クロス、絨毯などは何年使ったかによって負担割合が変わってくる計算式で計算されるべきだと思います。
使用年数が少ない程、賃借人の負担が大きくなります。大体８年間くらい使えば償却が終わるので、そこまでいったら賃借人負担は１割くらいでいいのではないですかね、良心的なところだったら。

ただし、今書いたことは不動産屋はほぼ間違いなくやりたがりません。
わざわざ普段はやらないで住んでいる仕事をやらなきゃいけなくなる面倒くささ、それにもまして
細かくやればやるほど自分の会社のミスや不備、ずさんさを露呈することになるからです。

退去するなら多少はもめてもよいでしょうが、更新だとこの先もつきあわなければいけない、と考えるとあんまりもめるのも考え物ですよね。難しいところです。

そんなわけでどのあたりで折れるのか、判断するのはｐｉｎｋさん次第です。

最後に、ご自分で他の業者に見積りを出す、というのはどのくらい効果的なのかは？です。
私はあんまりお勧めしません。
理由は、
(1)不動産屋の業者と全く同じ見積り項目でなければ相見積りの意味が無い。
(2)相見積りをとったところで原状回復は指定業者だからｐｉｎｋさんの頼んだ業者には最初から分かっていてただ働きをさせることになる。

知り合いの方などで内装業者とかいらっしゃればそこで単価と平米数の考え方など勉強できるのですがね。
そうでなければ相見積りも仕方ないかもしれませんね。

norizow · Answer

法律的な事は他の回答者と、過去質問にも似たようなのがありますので
そちらに任せることにして…

経験者です。
同じように猫を飼っていて、不動産屋は途中で変わりました。
それで４年間住んだアパートを退去するとき、
敷金３ヶ月分では足りないと不動産屋に文句を言われ、
プラス1ヶ月分払いました。

請求がきたときは頭にきて、この教えてgooで色々調べたのですが、
要約すると
「生活していくうえでどうしても老朽化してしまう部分…つまり、色あせた壁紙や畳の代金などは、払う必要はない。だけど、明かに傷めてしまっている部分、釘の穴や家具を動かしたりして傷めた床の傷、動物が傷めた部分は払わなくてはいけない」
との結果でした。
しかし請求書では、壁紙代や畳代。
つまり、私とは関係がない、次の入居者のために綺麗にしておかなくてはいけない部分まで足されていたので、よほど抵抗して払うのを拒否しようかと思ったんですが…

でも結局払ってしまいましたね。
相手はプロです。個人が抵抗しても、あの手この手を使って言いくるめようとするに決まってますし、裁判なんてなろうものなら、勝ち目はありません。
何よりこちらには、本来は禁止の動物を飼っていたという追い目があったので、
一ヶ月分くらいで問題がこじれずに済むなら、と思って。

ただし、入居前からあった傷に関しては
こちらの責任はない事は主張したほうがいいですよ。
私もそこだけは主張しました。結局前の不動産屋と連絡をとってもらい
私の責任はないことが証明されましたので、その分は払わずに済みました。

ということで…一ヶ月分上乗せは覚悟しておきましょう。
そして一刻もはやく、猫ちゃんの環境のためにも、
そんなびくびくしなくていい住まいを手に入れられるよう、頑張りましょう。

keiyuza · Answer

まず契約書に事前に目を通すことの可不可について。

昨今は不動産業者も素人のようなのが沢山いるので、相手がプロだと思って萎縮せずに疑問点はどんどん聞いたほうがいいと思います。そうすることによって相手も勉強せざるを得ないし、何より不安を解消するためには聞きまくるのは一番です。

不動産に限らず契約書というのはやたら細かい文字で難解な文章がヅラヅラ並べ立てられているのできちんと確認したい人にとってはその場でハイ、というわけにはいきませんよね。
事前に確認したい旨を説明してコピーをファックスしてもらうとか出来るはずです。というよりするべきだと思います。
現に私はそうしました。

次に元々あった傷等についてですが、これは入居の際にあらかじめお互いが確認していなければ認めさせるのは難しいかもしれません。
ただし、クロスをはじめとする内装材には償却期間というものがあり、長く使えば使うほど原状回復の賃借人負担は少なくなっていくべきものなのです。
ですから、決して負担は０にはなりませんが、たとえば同じ部屋に１０年住んだとしたら費用負担は原状回復にかかった費用の、高くてもせいぜい２０パーセントくらいが分相応なのではないでしょうか。

その不動産業者がどれだけ真面目に仕事に取り組んでいるか、どれだけ仲介業というものが、大家、賃借人の双方に利益を出さなければいけない職業なのかをわきまえているかによって金額は天と地ほどの差が出る可能性があります。

あと動物を飼っていてもやはりその償却期間で負担が変わってくるのですが、動物を飼っている場合は飼ってない場合と比べて費用はおおむね高くなります。

たとえばカーペットにインクをこぼしてなかったとしても、猫が爪を全く研がなかったとしても、そのカーペットは張り替えになると思われます。なぜならカーペットには猫のにおいが染み付いているわけです。
あなたの気づかないうちにおしっこの１度や２度くらいはしているかもしれません。
あなたにとってはかわいいペットでも、あなたが退去した後に入居する人が猫アレルギーを持っていないとは限りません。そういうときの対処をあらかじめしておかないと賃貸業は成り立たないのです。

費用というのはどこにどんな傷が付いているかで全く違いますし、上記のように大家と不動産仲介業者がどれほど良心的か、また賃借人がどれだけ彼らに舐められずに応対できるかによって変わってきます。
まぁ普通は敷金の中くらいでは納まると思いますけどね。

keiyuza · Answer

keiyuzaです。補足になりますが、

ｐｉｎｋ0101さんの不動産屋がどれくらいの規模のところかは分かりませんが、ある程度大手であれば償却に関する決まりが文章になってあるはずです。
原状回復の費用分担は基本的にはその決まりに添って決められるべきものですから、もしもお使いの不動産屋がそういう決まりがなかったとしてもきちんと負担の理由を償却の考え方に基づいて説明してもらうことを要求するほうが良いと思います。

ただ、柱等の構造体に傷をつけてしまった場合、交換ができませんから「どのようにして元の状態に近づけるのか」ということになるのではないかと思いますが、それこそいくら請求になるのかは予想できませんですねぇ。
まぁ下に書かれてるように「柱を取り替えるから１０００万」というのはあり得ません。構造体ですから取り替えること自体不可能なのです。

あと、テレビのアンテナですが、これもメーカーの考える寿命というものがありまして、電化製品だったら大体８年くらいではないかと思います。
寿命に対してやはり償却期間というものがあり、設置者側としては償却期間を過ぎていれば、交換しても損がないと考えられます。
つまり何らかの外的要因で償却期間が過ぎないうちに使えなくなってしまった場合、原因を作った人が交換費用をある程度負担するのは仕方がないにしても、償却期間を過ぎたものであればそれは大家が自分で寿命を判断して更新していかなければならないものなのです。大家だって賃借人に対するサービス業ですからね、本当は。

ですから、「指摘したのはお宅だけだから費用はお宅持ちで」というのは私に言わせたら大家の風上にも置けません。言っていることは明らかにおかしいです。

しかしながら、以上のようなルールのほかにもう一つ大切な要素があります。
その物件が人気物件かどうかです。
人気物件であれば大家は強気に出ます。ｐｉｎｋさんが退去してもすぐに次の人が入居しますから。
さらには礼金まで入るわけですから大家業がサービス業だとは思っていない人たちはどんどん入居者が代わってくれたほうがより儲けられる、と考えるのです。

需要と供給のバランスで大家の態度も変わるでしょうから、たとえば周りの部屋に空きが目立っているときに交渉すると有利な結果を得られることもあるかもしれません。

お役に立てればよいのですが。

keiyuza · Answer

keiyuzaです。何度もすみませんちょっと気になるもので。

私も現在賃貸マンションに住んでいますが、いろいろ質問してたら「今までそんなこと聞かれたことも無い」ということを言われたことがあります。
隣地が空地になっていたので「ここに何か建つ予定がありますか？」と聞いただけでです。

営業マンの彼（誰でも聞いたことのある会社です）曰く、賃貸の場合はあんまり詳しく聞いてくる人がいないそうなんですけどね。
私に言わせれば賃貸だって１年や２年くらいで引越しするつもりで探してるわけじゃないんだから隣地に何が出来るのか調べておくくらいは常識以前の問題だと思うのです。
結局その不動産屋の違う物件に決めたのですが、やはりｐｉｎｋさんのご主人同様、契約書のコピーをあらかじめ送る、なんてことは頼まれたことが無いと言っていました。

何が言いたいのかというと、そういう無知な営業マンが仕事として成り立っているのは顧客が無知無関心すぎるのです。
もめたら引っ越せばいいや、的な考え方の人が多いのかどうかは分かりませんが、客が営業を育てるはずなんですが、お客がそういうことをしない現状があるんです。

きちんと筋を通したい場合は自分が勉強するだけでなく相手にも勉強させてあげましょう。
でないと話がかみ合わなくなります。

分譲マンションを買うときも同じですが、物件の良し悪しよりも管理、仲介をどれだけきちんとしているかをきっちり見極めないと後の出費が大きくなる可能性がありますので気をつけてください。

ちなみに、大手不動産屋であれば償却のマニュアルはあると思います。
余計なお金を取られないように頑張ってください。

あと、原状回復工事は相手はたくさんとろうとしますから気をつけてください。
単価は安くても面積を水増ししていたりすることはよくあることです。

賃貸マンション・・・退去時の不安

法律的な事は他の回答者と、過去質問にも似たようなのがありますので

まず契約書に事前に目を通すことの可不可について。

keiyuzaです。

keiyuzaです。

この回答への補足

keiyuzaです。

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