前住居退去時（4年程前）の敷金明細で納得いきません。

以前住んでいた賃貸アパートが初めての賃借だったこともあり、
一般的に敷金は殆ど返って来ない物だと思っていた(こんなに差引かれてしまうものかとは思いましたが）無知な自分にも腹が立ちますが、
今更ながら当時の明細を見てどうも納得が行かず、
返還請求できるものなのか教えて貰えないでしょうか。

私の情報としては、
(1)敷金返還請求権は民事債権の時効が10年だということなので、その点は大丈夫だと思います。
(2)スモーカーなので、(程度は主観的なものはありますが）ヤニの付着はありました。
(3)２年住んでいましたが、更新時に更新を理由も告げられず断られました。大家は「不動産会社からの要望で」
不動産会社は「大家さんからの要望で」と不明瞭でしたが、大家とあまり相性が良くなかったのでその為ではないかと思います。

以下、見積書の内容です。
1 クロス張り替え
洋室(天井・壁面) 36.8平方m 42,460円
玄関台所(天井・壁面) 27.5平方m 30,250円
収納(天井・壁面) 6.3平方m 6,930円
2 洋襖張替え 2枚 6,600円
3 浴室パッキン交換 1個 1,300円
4 シャワーカーテン交換 1枚 1,700円
5 キッチン電球交換 1個 300円
6 床焦げ跡補修 12,000円
7 エアコンオーバーホール 10,000円
8 ハウスクリーニング 30,000円
9 床ワックス剥離 18,000円

以上合計165,540円に消費税プラスで
総額173,817円請求があり、敷金預け額よりも多く請求されました。

契約書内では貸主負担の修繕補修として、借主の故意又は過失により生じたものを除き、
「畳表裏の取替え、裏返し（フローリングでしたが）」
「ヒューズの取替え」
「障子紙の取替え(障子もありませんが）」
「フスマ紙の取替え(ふすまもありません)」
「電球・蛍光灯の取替え」
「その他費用が軽減な修繕」
となっていました。

壁紙も契約時に汚れの程度に関わらず張替えをしているという話でしたし、平方ｍ単位の個々の修繕では無さそうなので、
通常使用による現状回復に含まれないものなのかと思いますし、
ありもしない障子や畳、ふすまの張替えは負担しても洋襖(クローゼット？)の張替えを借主負担にしていることも納得し兼ねます。
浴室パッキンやキッチン電球交換代は明らかに通常使用による劣化だと思いますし、
シャワーホースヘッド（ホースのねじ込み口が緩くなっていまいした）交換に6,000円の請求額も相場からかけ離れている気がします。
また、エアコンオーバーホール（エアコン内掃除？）、ハウスクリーニング、
床ワックスに至っては賃貸人負担の原状回復にあたるとは言えないのでしょうか。

皆さんや、専門家のご意見がお聞きしたいので宜しくお願い致します。

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/23 14:35

大家してます

＞返還請求できるものなのか教えて貰えないでしょうか

退去時の「精算合意文書」に貴方が署名されていれば今更の返還要求は無理です

一度合意すればそれが双方納得した結果として新たな有効書類になります

いわば「示談書」を書かれたのと同じ扱いです

この回答への補足

請求された内容が例え不条理なものであったとしても、返還を求めることは無理なんですね…。
清算合意文書に署名した記憶は時間が経過しているので定かではありませんが、通例敷金清算の場合には署名が行われるものなのでしょうか。

今回の場合、契約書に存在しない家財に対する賃貸人の責務を明記していたり、
通常賃貸人が負うべき費用を当然のように請求していたりと、
意図的に賃借人の無知をいいことに向こうの思うようにやられてしまったようで悔しいです。
少なく見積もっても10万は戻ってきていたかも…と思うと
自分の無知も大いに反省すべき点ですが、
高収入とは言い難い自分からするとやはり悔しいとしかいいようがありません。

大家さん側からすると、よく分かっていないうちに「清算合意文書」さえ書かせてしまえばコッチノものってことになるんですね…。

クーリングオフの抜け穴を利用した高額電話器訪問販売や、
高齢者の無知をいいことに高額商品を売りつける悪徳商法と
さほど大差がないように思えて仕方ありません。

補足日時：2007/04/23 15:00

No.2 回答者： bluechip05 回答日時： 2007/04/23 15:00

以前借主でした。

入居前に壁紙を取り替えるとかいろいろ契約書に書いてあったのですが、5年ほど前に退去時に徹底的にごねました。
法律的には建設省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が法的根拠になると思い、これによると特段の理由が無い限り、自然損耗の
範囲なら修繕義務が無いと言う事を不動産屋に伝えて、クリーニング代だけにまけさせました。
ただ、この時には文句を言われないだけの徹底的な掃除と退去時の証拠のための写真撮影、入居時にいろいろ問題のあった物件だったので（カーペットがカビで黒ずんでいたり、壁紙が浮いていたり、壁紙に画鋲の穴が沢山あいていたなど）入居時にも写真を撮っていました。
この頃はまだ、敷金返還の判例がネットにあまり無くて、法的な拠り所がガイドラインだけだったので、とにかく裁判起すぞと強気に出ることで乗り切りました。
入居時の誓約も法的な根拠が無ければ妥当な線までまけさせる事は可能です。重大な瑕疵がない限りクリーニング以上の金額を取られることはないと思います。（もちろん、トラブルは覚悟しなくちゃですけど）
やっぱり、入居前に言う事が大事ですよね。
それで、今度の件ですが、金額は高いと思いますけど、すでにリフォームが済んでいることを考えるとごねるだけでは返してくれそうにないと思います。
敷金返還の交渉を請け負うプロが今はいるらしいので、そう言うところに頼んでみるのが良いと思います。

この回答への補足

入居前、退去時のそういった徹底的な法的根拠となる物的証拠を
確保しておく必要があるんですね。
勉強になります。
当時、退去する時に自分も水周りやその他諸々のできる限りの掃除は行ったのですが、蓋を開けてみればご覧の通りでした。
入居時の約束と違う部分があって一度は不動産会社を通してお願いした案件もあったのですが、結局改善されないまま…といった大家だったので、引いたくじ運が悪かったのかも知れません。
今回の件も周りから聞いた金額とあまりに違って高額だったので
調べてみたのですが、同様のトラブルの多さに驚いています。

敷金返還の交渉を請け負うプロの方に相談してみます。
有難うございました。

補足日時：2007/04/23 15:37

No.3 回答者： kiroha186 回答日時： 2007/04/23 20:59

　過失や故意によって壊したものがなければ敷金を返還することが可能です。

　質問内容を見ていると「取れるだけ請求するという管理会社」は借地借家法・国土交通省のガイドラインをまったく遵守しておりません。これでは営業停止相当の処分が下されてもおかしくない事案です。
　
　借主と貸主の負担区分を明確にした「国土交通省のガイドライン」・「消費者契約法」・「借地借家法」などといった幾つかの法律があります。しかし、管理会社は物件がないと経営が成り立ちません。オーナー（貸主）に負担を減らすため特約を設けて「ハウスクリーニング」特約を設けているケースがほとんどです。
　
　特約を結ぶ時は以下の手順が必要です。
「ガイドライン・借地借家法により貸主が負担する項目だが、特約として入居者に負担してもらう」という形を取らなければなりません。つまり「不利益の告示」に同意がなければ特約事体無効となります。

　もし、このような項目に同意しても「消費者保護法」により「借主に一方的に不利益を被る契約」なので同意したとしても無効です。

　「清算書に同意すれば返還要求は無理」と答えている回答者がいますが、これは法律やガイドライン・判例を全く理解されていない方か、自分の負担を嫌がって借主に負担を押し付けるオーナーかのどちらかです。
　住宅に関しては重大な決定事項となるので普通の買い物と異なります。そのため保護される法律も全く異なります。そのため、サインをしても敷金の返還は可能なのです。
　
　　この手の交渉ですが、個人の交渉はお勧めしません。専門知識や経験のない方が内容証明を書くことが可能ですが、専門知識と宅建という資格を有する管理会社に対抗するのは容易でありません。
　管理会社はクレーム産業といわれておりこの手の交渉は朝飯前です。

このようなトラブルは行政書士・司法書士が最も得意とする分野です。彼らでも得意分野・不得意分野があるので「敷金のトラブル」と一度検索されることを勧めます。彼らは法律のプロで、管理会社・貸主の手口を知っています。大体の場合裁判前に和解するケースが多いです。費用も１万円から３万円前後と比較的安価に抑えることが可能です。
　
　不動産会社・管理会社は高額な商品であり、また専門的な知識を有することから宅建という資格がなければ営業をしてはなりません。都道府県庁に宅建を管理する部署があります。
　職業柄もありますが、管理会社を管理する者として管理会社のチェックがままならないのが現状です。まず、このようなケースがあった場合遠慮なく役所に報告してもらえれば今後の参考になるし、また事実が判明すれば、業者を指導・処分することが可能です。（管理会社の営業停止処分など）
　まずハウスクリーニング・鍵の交換費用などを請求されたら明細票を管理会社からもらってください。管理会社が東京都や大阪府など県外にまたがるなら国土交通省の住宅課・一県のみの管理会社なら都道府県の住宅課に相談してください。担当官や時期によって対応はまちまちですが、役所は管理会社を監督する義務があります。

　各市役所や県の生活相談センターですが、クーリングオフや商品の購入トラブルが専門です。敷金トラブルに精通している職員が少ないのが現状なので生活相談センターはお勧めしません。

No.4 回答者： kiroha186 回答日時： 2007/04/23 21:03

No.3です。

敷金の返還請求権は退去してから5年間です。権利が消滅しない間に行政書士・司法書士に相談されることを勧めます。

No.5 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/04/23 23:11

その時点ならいざ知らず、今さらですね。

証拠が残ってません。蒸し返しても難しいでしょう。

No.6 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/04/24 03:35

まず酷い不動産屋ですね。

更新を拒否することは、正当な理由がない限りできません。
そうですか、拒否ですか　あーそうですか　と言って
家賃を振り込んでそのままいてもよかったのです。
拒否するには、正当な理由が必要ですので、
それを回答しないのは、問題があるでしょうね。
家賃をたびたび遅れて払ったとかあったのでしょうかね？

たた、まず、裁判でもしないと、取り返せないでしょうね。

契約書って本当にそうなんですか？
「電球・蛍光灯の取替え」
「その他費用が軽減な修繕」
こんなものが、貸主負担となるのは、あまりないと思います。
関西の方の　敷金・敷引　でしょうかね？

「電球・蛍光灯の取替え」が貸主負担とあるのに
　キッチン電球交換 1個 300円
これを請求する根拠がない　従って返金を求める。

このようなものが貸主負担と書かれているのであれば、
「畳表裏の取替え、裏返し（フローリングでしたが）」
「障子紙の取替え(障子もありませんが）」
「フスマ紙の取替え(ふすまもありません)」
クロス、洋襖張替え　については、この契約書の主旨からいって
貸主負担が相当であり、請求根拠がない。
また、仮に通常使用を超える劣化が見られたとしても、
全額を借主側が負担する根拠がない。
従って、返金を求める。

とやっていくしかないと思います。
ただ、普通に交渉しても、相手側は相手にしないでしょうね。
裁判をやることを前提に考えなければだめでしょう。
その意味からプロに相談なさってください。

「精算合意文書」があるかないか　ですが、
大家さんと不動産屋さんによります。相手の判を貰うまで
しているかどうかは、物件によります。

ただ、「精算合意文書」を作成していても、
例えば、契約書に反することに関しては、返金を求められます。

今回の場合、正当な理由もなしに、契約更新を拒むという
借地借家法に反することを知りながら、借主の無知に
つけ込むという、不動産業を営むものとして、やっては
ならない行為をしているので、そこも突っ込むとこですね。
この際に発生した損害を不動産屋に請求してみるのも
いいかもしれません。

契約書と請求書があなたが返金を求める際の証拠です。

No.7 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/24 12:53

＃１です

＞大家さん側からすると

そんな事は有りません、わたしの過去回答を参照していただければ判りますが不条理については糾弾します

ただ、今回の貴方の場合は４年前に一度合意が形成されている事が障害なのです

口頭でも契約書でも一度合意が成立したことを再度改めるのは困難です

書かれている破損状態がそうでは無かったとどうやって証明できますか？

問題が有ればその場で言われなければ何も出来ません

司法書士に相談しようと弁護士に依頼されようと裁判にしようと結果は目に見えています

時間と費用の浪費になるだけでしょう

あまりにも理不尽な内容であれば別です
「退去時には何が何でも１００万円払え」
後からでも訴えることが出来るでしょう

大家か不動産屋に行かれたら判るでしょうが
「あなた誰？」の世界になっているでしょう

４年間の月日は「貴方は精算を納得していた」と言う事になるでしょうね

特に罪を犯している意識が無い人を糾弾するのは難しい物です
逆ギレされたりします

No.8 回答者： kiroha186 回答日時： 2007/04/24 19:40

NO3です。

敷金の返還に同意できない場合、すぐ裁判になるとことはありません。このように紛争件数が多い事例では裁判官が和解案を出すケースが多いのが現状です。また、裁判沙汰になると見積もりを挙げた管理会社にも民事上の責任を追及されます。この場合、管理会社が違反しているので最悪営業停止など行政処分の対象となります。もし、営業停止になると管理会社は死活問題となります。なので、表向き強気ですが、裁判になると管理会社の首を絞めることとなります。

　ただ、退去日から4年経っていること、また平成13年3月以前に契約をされた場合消費者契約法の対象外になることから全額返還は難しいと思われます。ある程度の金額で妥協するケースに該当するかもしれません。
　この案件は行政書士・司法書士に相談した上で対応してください。全額返還は難しいですが、ガイドラインの違反の部分については返還が可能です。また、今回の事案は悪質なので行政書士と司法書士にお願いして管理会社の管理先にあたる住宅課に業務審査を申請して下さい。このように不当に請求する管理会社は役所から監査を受ける必要があります。

　今回の場合エアコンのオーバーホールなど不必要な費用まで請求しているので敷金の返還は可能と思われます。