建売住宅の契約解除、手付金について。

建売住宅を契約しました。
契約の時にそこの土地には、擁壁が付いていて
その擁壁も自己管理するものと言われました。
契約後、擁壁について強度や作り方が
気になって不動産屋に問い合わせたところ
区の許可を得て、区の支持された作り方で施行したと言われました。
ところが区に問い合わせたところ、擁壁の届出は出ていないと
言われました。これは、嘘をつかれているといことでしょうか？
擁壁のことを深く考えないで契約してしまった私たちにも落ち度はありますが、この場合の契約解除で、手付金は戻ってくるのでしょうか？
また、戻ってくる可能性がある場合、どのように話せばいいのでしょうか？（上手く言いくるめられてしまいそうで…）
ご回答、よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/25 11:59

地域毎に安全条例等の基準があったり、地域指定されている場合もありますので、まずはもう少しその擁壁施工に関する決まり事を確認した方が良さそうですね。

きちんとした届出や許可が必要という内容にも係わらず、そういう手続を怠っている場合には、以後の擁壁の修繕等、又は当該住宅を建替えする際に支障が出てくる可能性があります。

無許可の擁壁は、実際の擁壁の有無に係わらず、行政側では擁壁があるとは認めないというケースもあり、最悪の場合には住宅建替えの際に既存擁壁の内側に更に擁壁を施工して二重にする必要が生じるなどの馬鹿げたケースもあります。

そのあたりの許認可や基準は地域毎に異なり、質問者の物件の場合にどうかというのは不明なのでご自身で行政側によく確認してみてください。建築指導課等が管轄かと思います。
その上で、今回の建売の売主が必要な許認可等の手続を怠っているのが明らかであれば、そもそも適法な物件では無いということになりますので、手付返還による契約解除も可能と考えます。
本当に違法行為があれば、宅建協会や行政も巻き込めば、その売主も事が大きくなるを嫌い、手付返還に応じるしかなくなるでしょう。

まずは擁壁にまつわる条例等の確認から始めてください。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/04/25 11:23

＃２です。

説明の仕方が悪かったせいかほかの回答者より指摘を受けましたので補足します。

＃２では４段構成の回答になっていますが、

ご指摘の通り、１～２段目は質問に対する直接の回答ではなく、手付け解除について説明しています。なぜなら、手付け放棄による解除はいつでもできるわけではなく、状況によっては手付け解除ですまない場合もあるからです。
文面からすると、質問者は最悪手付け放棄による契約解除を考えているのではないかと推定しましたので、予想していた最悪よりももっと悪い結果になるといけないと思いましたので、よけいなことですが書かせていただきました。

＞理由にかかわらず手付け放棄できるというシステムです。手付け法規ができない段階になると違約金が発生します。

ここ文面がかなりおかしいので、以下のように修正しておきます。
＞理由にかかわらず手付け放棄だけで契約解除ができるというシステムです。手付け解除ができない段階になると違約金や損害賠償が発生します。

３段目が質問に対する回答、すなわち手付け放棄ではなく、手付けを返金してもらって契約解除ができるケースを説明しています。

改めて書くと３つのケースのうちどれかが当てはまると、手付け解除ではなく（手付けを取り戻して）、契約解除または契約を無効とできます。
１）契約の目的を果たせないような重大な瑕疵があった場合
２）契約に際して錯誤による無効が主張できるような状況にある場合
３）売り主側に詐害行為のあった場合

４段目はそのために必要な行為を説明しています。

なお、売り主が擁壁はもとからあったものか、建て売りのための造成の際に売り主側で建設したものかも調べた方がよいと思います。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/04/25 10:04

手付け解除は相手側が履行の着手を行っている場合、できないという契約方式です。

相手側（売り主）の履行の着手とは物件を引き渡すための具体的な行為ですので、登記手続きなどを行っている場合はできないですね。
また建て売りに対して購入者の希望のオプションをつけた場合、そのオプションを購入済みとか工事済みだとできないこともあります。

つまり手付け解除できるかどうかはどの段階にあるかによって決まります。逆に売り主側が履行の着手を行っていなければ、理由にかかわらず手付け放棄できるというシステムです。手付け法規ができない段階になると違約金が発生します。

つぎに説明上の問題により手付け金を返金して契約解除ができるかどうかについてですが、契約の目的を果たせないような重大な瑕疵がある場合は、契約解除ができますし、購入者に無過失で契約上重要な誤解があった場合は、錯誤による無効を主張できる場合もあります。
また相手が意図的に嘘をついていることが証明できる場合は、詐欺行為としてできますし、この場合は刑事告訴も可能です。

いずれにしろ証明責任は訴える側にありますので、どうしても契約解除したい場合は、擁壁が違法であり安全上問題があることを証明する必要があると思います。届け出がないということは違法でしょうが、違法だけど安全上問題がない場合、判断が微妙になるようです。

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/04/24 19:47

住宅を建築するにあたり擁壁の強度が一定条件必要と条例等で定められているかが重要と思われます。

区の担当部署に再度問合せしてください。
定められているのに許可を得ていない場合違法行為の可能性があります。