住宅ローン共同名義

店舗付住宅購入予定者です。
物件価格・・３３００万（諸費用込）

夫・・頭金／出資３００万
妻・・頭金／出資４００万（独身時代の貯金、結婚後は専業主婦）
夫の親借り入れ・・５００万
妻の親借り入れ・・５００万

この場合、登記名義とローン名義はどのようにすればよいのでしょうか？
理容店経営になるため、店舗付住宅購入後は夫が主になり、私はシャンプーやマッサージ、雑用を手伝います。経営が思わしくない場合はお店は主人に任せて私はパートに出る予定です。
両親からの借り入れ部分は毎月返済予定ですが、名義とかはなにもしなくてもよいのでしょうか？
仮にこの先、夫と離婚や死別となった場合のことを考えると共同名義や単独名義のそれぞれのメリット、デメリットをご教授ください。

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2007/05/06 09:10

(1)夫の親からの借入は夫が借りて、妻の親からは妻が借りたとすると当初頭金部分は夫８００：妻９００になります。

（金の借入とするのなら家の名義は夫・妻の借りた人名義になります）

(2)これに夫のローン１６００万円を加えると、夫２４００：妻９００＝７３：２７となりますが、諸費用は登記名義と関係ありませんので、夫２３００：妻９００＝７２：２８（夫が諸費用を負担）、夫２４００：妻８００＝７５：２５（妻が諸費用負担）という計算になります。ざっくりと言えば夫８：妻２～夫７：妻３程度の割合なら問題になる余地は小さそうです。

(3)妻の親から金を借りるのが夫という構成にすれば、夫９：妻１～夫８：妻１の範囲になりそうです。

(4)自宅取得に際しての両親等からの贈与については５５０万円まで非課税の特例がありますので、先の５００万円については仮に贈与として受け入れて資金余裕の状況を見て親に返済（逆に贈与をする）していくという構成もありそうです。
　　
(5)建物については年々の価値が減少していくので土地部分の持分と建物の持分を変える（妻の土地持分を大きくする）という考え方もあります。

(6)妻が不動産に持分を持った場合には、夫のローンに対して連帯保証を行うのが通常のローン実務になりますので、将来の夫の失職・自営業の不振（離婚の場合にも）の場合には妻にも契約上の返済義務が発生する可能性もあります。

(7)離婚の場合にも、不動産の持分の関係・ローンの保証関係は継続しますので、離婚はしたが不動産は共有のまま、ローンの返済義務（夫が返済できない際の二次的な）を持ったまま、というケースもあり得ます。

(8)先の両親からの借入についても、夫が妻の親から借入するとした場合には離婚によりこの部分の返済をどうするのか、という問題も発生します。

(9)夫が死亡した場合には、通常ローン借入時に契約する団体信用生命保険によりローン部分は返済になります。自宅名義は相続により妻・子供へ相続されることになります。（夫が両親から借りた部分はマイナスの資産として相続します）

細かい部分は多々ありますが、ざっくりと回答すれば上記の内容になります。

No.1 回答者： noname#38837 回答日時： 2007/05/06 01:24

専業主婦では通常、住宅ローンが組めませんから

ローンの名義人はご主人にするしかないのではないでしょうか
融資先の銀行はどう言っていますか？専従者でローン実行可能でしょうか

出資比率に合わない持分にすると贈与になる場合があります
親からの借り入れも手続きをきちんとしないと贈与とみなされる場合があります
妻に収入がないのに親からの借り入れを（妻の借り入れとして）返済することもできないはずですよね
なので返済額も注意が必要になるかと思います

夫２９００万（諸費用がどれぐらいかわからないのでとりあえず物件価格として）
妻４００万
の割合で登記するのが、最も突っ込まれにくいと思います


ローンが共有名義（半分づつ各名義のローンを組んでお互いに連帯保証人？）とすると
離婚してもローンを払わなくてはならなくなります