つなぎ融資は当たり前？（買い替えの場合）

家の買い替えを検討しているものです。

よく売却が先か？購入が先か？同時進行なのか？などと
住宅雑誌の特集でも組まれていますが不安に思うことがありましたので教えてください。
私のお願いしてる仲介会社によると
(1)まず新規購入し、契約と同時に今住んでいる物件を売りに出す
(2)その際、新しい物件はローンを組み、売却物件分のみ三ヶ月ほど
　でつなぎ融資を組む
(3)新居に引越し
(4)空室になった古い家を値段をみながらゆっくり売る
が、よいと言われているのですが。
それって不動産を二つ持っている状態がしばらく続くということですよね？もしかして今住んでいるところが売れない場合だってありえますよね？（絶対売れますと仲介屋は言い切ります）
大きな借金を背負っての売り買いはリスクが高すぎるので
まず(1)購入する物件を決めたら、今の家が売れるまで契約を待って欲しいと言ったら「それは難しい、不可能」といわれました。

みなさんこうやって売買されているのですか？
ケースバイケースと思うのですが、不動産業に携わっている方、
または経験者の方のアドバイスをお願い致します。

No.1 回答者： noname#31951 回答日時： 2007/05/16 14:37

＞今の家が売れるまで契約を待って欲しいと

売れた時点で「住む場所」がなくなっちゃうんじゃないですか？

「売れた」即「買った」ってワケにもいかないでしょうし。

この回答へのお礼

売却するときに引渡し日を相談できるそうです。でも
このことによってかなり値引かなければならないそうなのです。
値引き額にもよりますが、一旦賃貸に越すということになりそうです。

お礼日時：2007/05/16 19:42

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/05/16 14:38

・売りに出す

・売れたらマンスリーや短期賃貸物件などで２－３ヶ月我慢する
・飼い主が許してくれれば売却条件で引き渡しを２－３ヶ月先
・不要不急な荷物はトランクルームへ
・購入する

これなら安心です

この回答へのお礼

そうですね。確実な方法は資金が調達できてからですよね。
考えて見ます。

お礼日時：2007/05/16 19:43

No.3 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/05/16 15:02

つなぎ融資が当たり前か？と問われると、別に当たり前ではありません。

質問者が仲介業者から提案されているスキームも、一つの方法としては考えられるものです。ただ、それだけが全てではないという話。
買い替え、特に購入資金を売却代金の中から賄う予定の買い替え案件というのは、それぞれの売買のタイミングやお金の流れを調整する必要があり、元々簡単な話ではありません。不動産は「縁モノ」と言われますし縁までコントロールするのは至難の業です。

色々なサイトで買い替えに付いて調べたみたいなので、多少はご理解されていると思いますが、基本的には買いを軸にするか売りを軸にするかを決めて、それぞれの売り買いのタイミングを図っていくものです。

ちなみに業者の提案は買いを軸にするやり方ですね。先に買う契約を起こして、それに追い付けるように売りを決めていくわけですから、目論見通りの価格とタイミングで売却が決まらなければ資金がショートしてしまうリスクがあります。（絶対売れるなんてことは言い切れません・・）

売りを軸にした場合には、買う物件が速やかに決まらない場合、一時的に仮住まいを用意しなければならず、引越し代がダブルで発生するリスクがあります。その点を除けば、売却価格が確定している分だけ、購入する為の資金計画は立てやすくなります。
どっちにしろ、上手く事が運ばなければデメリットはあるものです。
質問者の不安面を解消するには、売りを軸に展開していく方が良いのかもしれませんね。

この回答へのお礼

説明よくわかりました。
「売りを軸にする」ことでいきたいのですがあまり不動産屋さんは
おススメしたくない様子なので・・・。
そういう方法だと事前に購入物件を中々検討できないのでそれも困っています。

お礼日時：2007/05/16 19:48

No.4 回答者： taizoumaru 回答日時： 2007/05/16 19:34

こんばんは！買い替えをした者です。

我が家は売却が先です。
購入申込みの方とは、３ヵ月弱の買い替え特約を付けて売買契約しました。
引渡しまで３ヶ月弱の間に建売一戸建てを契約しよと考えてましたが、
希望に合う物件が見つからなかったため
土地を購入し一戸建てを新築しております。

そのため、家を建てる期間が増え３ヵ月ほど賃貸生活になってますが、
希望に合う家が出来るので結果的には良かったです。

mammam3022さんの売却物件が確実に早く売れそうであれば、
購入先行でも良いかと思いますが、
叩き売りで安くしないためにも先に売却をお勧めします。
特約を付ければ３ヵ月ぐらいであれば良くある事だそうなので、
その期間に購入するのが一番良いのではないでしょうか？

ご参考にして下さい。

この回答へのお礼

特約とはどういうものですか？
売却時に「契約後三ヶ月以内に引渡し」のことですか？
そうなると契約時に代金はもらえるのですか？
それなら資金調達にできますね。

それまで新しい購入の方を待ってもらえるか、それは不可能でしょうね。。

お礼日時：2007/05/16 19:51

No.5 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/05/16 20:12

＞そういう方法だと事前に購入物件を中々検討できないのでそれも困っています

そうですね。それも売りを軸にする場合のデメリットの一つですが、購入の資金繰りに目途を立ててから買いに入るという安全策を取るのでしたらやむを得ません。
まぁ売却活動と購入活動を同時に進行させつつ、良い条件で決まりそうな方を軸にしてもう一方を何とか調整していく、という方法もあるとは思いますが。

尚、買い替えの特約に関して出しゃばる様で恐縮ですが、契約から引渡しまでの期間について多少長めに設定させて貰うということです。引渡し時には残金決済を行うのが通常ですから、代金を全額受領すると同時に物件は引渡すものです。（売却の）契約から引渡しまでの期間を長めに設定しておけば、その間は売却代金を当て込んだ購入の動きに使える時間が多少長くなる、ということです。

又は、売却する相手方が条件を呑んでくれれば、残金決済・引渡し後に「明け渡し猶予」という期間を設定する（もう自分の家ではないのですから、場合によっては賃料も支払う）方法も考えられますが、一般的にはあまり応じて貰える話ではありません。

質問者のお悩みの点は、ほとんど買い替えを行うに際して発生するデメリットの部分ですから、こればかりは売却代金を当てにした買い替えである限り、どうにもなりません。ロスを最小限に抑えるには、売り買いのタイミングを極力合わせるという点に尽きます。

この回答へのお礼

southwest様　詳しい説明ありがとうございました。
＞（売却の）契約から引渡しまでの期間を長めに設定しておけば、その間は売却代金を当て込んだ購入の動きに使える時間が多少長くなる

なるほど。売却代金のもくろみが付くわけですからある程度のリスクは
なくなるわけですね。

「あせってはいけない」「地に足をつけて」と自分に言い聞かせているのであえてデメリット部分ばかりをみています（笑）が、なるべく時期をあわせる様な方向で以上の事柄を想定しながらやっていきたいと思います。それにしてもよく調べるって大事なことですね。

お礼日時：2007/05/17 12:30

No.6 回答者： taizoumaru 回答日時： 2007/05/17 09:26

NO.4です。

詳しくはNO.5さんで書かれておりますが、補足させて頂きます。

特約とはどういうものですか？
売却時に「契約後三ヶ月以内に引渡し」のことですか？
⇒その通りです。
契約してから引渡しまでの期間を自分の場合３ヵ月弱頂きました。
これは販売広告の中に引渡し条件と言う項目がありますので、
引渡し日を『○月末引渡し』とか『応相談』とか事前に記載しておき、
契約時に説明し書面に記載します。
※買主が了解してくれれば３ヵ月以上でも可能です。

そうなると契約時に代金はもらえるのですか？
⇒残念ですが契約時では無かったです。
引渡し前の決済時に代金が貰えます。
残金決済をすると直ぐに引き渡さなければいけないのですが、
買い替え特約を付ける事により、引渡しまで最長１週間伸ばして貰えます。
（代金を貰ったあと買主の持ち物に最長１週間住む事になります）
その期間に購入物件の決済・引越しの日にちを設定できれば出来れば
つなぎ融資は必要ないかと思いますが、非常に難しいかもしれません。

ご参考に。

この回答へのお礼

taizoumaru様ありがとうございます。
上手く売却されたのですね。うらやましいです。
売却代金もはっきりとわかるし私も「特約」をつけたいと思います。

ただ購入物件の契約もタイミングよくできればいいなと思います。

お礼日時：2007/05/17 19:39