マンション売却手数料を払いすぎた？

昨年マンションを始めて売却しました。最近不動産に興味を持ちいろいろ調べたら、通常売却手数料とは３％＋万円とのこと。家は６％＋12万円払いました。どうやら、仲介会社が買主の分をこちらに乗せたようです。仲介会社以外の不動産屋が買主を連れてきたからでしょうか。契約の時、「手数料は法律で６％と決まっていますから」という話を鵜呑みにしてしまった無知なものです。今から、告知義務違反で手数料を返却してもらえるのでしょうか。
調べたら、代理契約は６％らしいですが、何が代理で何が仲介かの説明もありませんでした。騙されたとしか思えないのです。
また、その会社のHPの質問に、マンションを売るといくらかかりますか？との質問に３％＋6万円と書いてあります。

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/04 15:50

＃２です。

>売買契約書に代理か媒介か書いてあるのでしょうか？

違います。売買契約書は売り主と買い主の間の契約についてのものです。

依頼者と宅建業者の間では媒介・代理契約が結ばれています。
日本の法律上の原則では、契約は口答で成立することになっています。
そのため賃貸の媒介・代理の場合は文書は不要ですが、売買の場合は特に金額が大きいので宅建業法で媒介契約・代理契約に関する文書を交付することを業者に義務つけています。
この記載事項には手数料（報酬）に関しても記載することになっています。

売買契約とは別に媒介契約または代理契約を示す文書で交付するのです。交付の時期は宅地建物の媒介・代理を締結したときから遅滞なくです。
媒介・代理契約の成立時期は口答で成立しますので、依頼者が売買の代理・媒介をお願いして、業者が受けることを了承した時点です。宅建業法では、媒介・代理契約が成立したらそれを示す文書を交付することが義務になっていますので、契約後遅滞なく文書を交付する義務があります。
そして、媒介または代理契約が結ばれて初めて業者は業務に取りかかるのが本筋です。

代理契約書が交付されていないのでしたら、業法違反でしょうし、また代理であることが証明できませんので、媒介で契約していたと主張してよいと思います。世間一般論として、個人の住宅の依頼は媒介が多いと思いますし、ホームページの記載も媒介を前提とした案内になっていたことですから。


＞他にも数社に売却を頼んでいたので、一般媒介だと思いますが、確認します。

多分そう思われますが、代理の場合でも他の業者を利用してよいという契約方式もあるようです（宅建業法第３４条の２第３項）。


＞売値3200万円でした。

４００万円超の場合は質問者自身が書かれたものになります。それより低い金額の場合は、どちらの計算式でもアウトです。
結論としては、代理契約でなければアウトです。


＞仲介会社以外の不動産屋が買主を連れてきたからでしょうか。

普通依頼を受けた業者は情報を流しますので（特に専任・専属専任などの場合は流通機構に登録することが義務）、契約した業者以外の業者が買い主を連れてくるのはきわめて一般的な話です。

裁判までしなくとも、宅建協会（その業者が加盟している団体に限る）や役所の宅建担当部署（住宅局など）に相談すれば、解決できるような気がします。

宅建業法

（媒介契約）
第三十四条の二 　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
五 　当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
六 　報酬に関する事項
七 　その他国土交通省令で定める事項

（代理契約）
第三十四条の三 　前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。

この回答へのお礼

ご質問にお答え頂きありがとうございました。
おかげさまで、かなり私の置かれた状況が把握できました。
売買契約については、マンション売買契約は主人の名前ですから媒介だと思います。
ただし、不安になってきたのが、その数日前、買主が決定してから、契約書のようなものを書いた気がします。その時に、「手数料は６％が法律で決まっています」と言われ、それが代理契約書の可能性がありますよね。
今外国住まいなので、契約書が日本のようです。
それを探してから今後の方針を立て直します。
ご親切にありがとうございました。

お礼日時：2007/06/04 23:03

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/06 19:15

＃２，４です。

>売買契約については、マンション売買契約は主人の名前ですから媒介だと思います。
ただし、不安になってきたのが、その数日前、買主が決定してから、契約書のようなものを書いた気がします。その時に、「手数料は６％が法律で決まっています」と言われ、それが代理契約書の可能性がありますよね。

宅建業法の他に、消費者契約法というものもあります。これは契約に当たって重要な事項についての説明上の瑕疵があれば、無効とできるような法律です。

仲介と代理の説明をきちんとしていない場合は、この法律からも代理ではなく、媒介だったと主張できると思います。

この点については消費者生活センターなどで相談することもできます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
多分買主を逃さないために、こちらに手数料を乗せたのでしょう。
買主側の不動産屋がかなり海千山千の人だったので…。
今後のことを考えると少しブルーですが、相談してみます。

お礼日時：2007/06/06 22:29

No.5 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/06/04 16:03

一般媒介契約で間違いないという条件で・・・

宅地建物取引業法第46条第2項
宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

宅地建物取引業法第82条には第46条第2項に違反したものには100万円以下の罰金に処するとあります。

最終的に過払い金が返還されるかはおっしゃるとおり司法の判断に委ねられるかもしれませんが、業者側にとってこの罰則は相当重いはずです。行政の監督処分を受ければその内容は公表されます。事実上その会社は終了でしょう。社名・役員を変えて３軒先で復活するかもしれませんけど。

まず、行政の不動産業課に媒介契約書や手数料の領収書を含む取引書類一式を持って相談されることをお勧めします。行政はその上で調査に乗り出し、調査結果によっては業者に勧告してくれると思います。

または、宅建業法の第46条第2項に違反するゆえ過払い金の返還を求める旨を内容証明郵便等で送付する。

大抵の業者はびびって返還に応じるのではないでしょうか。
それでもシラをきる場合に訴訟に移行するか判断されたらよいと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
そうですね、まずは行政、話し合い、裁判ですよね。
今手元に契約書がないので、確認後の話になりますが、
契約者名は本人なので、媒介の可能性が高いです。
ただし、買主決定後、契約1,2日前に「法律で決められた６％の手数料」という説明と、それが記載された紙にサインをしたので、知らないうちに代理契約をさせられたのかもしれません・・・。
それを確認してからですね。
いろいろ有難うございました。

お礼日時：2007/06/04 23:14

No.3 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/06/04 15:35

既に回答は出ておりますが、まずは媒介だったのか、代理だったのかをご確認ください。

確認するのは、質問者とその業者との間で交わした契約が媒介契約なのか代理契約なのか、という点。代理契約で報酬6％を予定していたならば、その記載もあるはずです。
そして代理契約であるならば、マンションの売買契約の売主欄は質問者名ではなく、その業者名が「売主代理」として記載されているはずです。

その2点を確認して、どちらも「代理」としての体裁である場合には、一応は質問者が認めた代理契約の上でマンション売買が成立しているという形になっております。告知という意味では書面で契約を交わしているその内容が告知です・・。この場合、媒介と代理の差異を認識していなかったにせよ、内容には合意して契約しているはずですから、直ちに「騙された」という言葉が適当なのかは何とも言えません・・。

但し、一般的には個人でマンションを売却するにあたり、代理を依頼する人は少なく、媒介が殆どですから、媒介と代理に関してのきちんとした説明がないまま代理契約をさせられたという事をもって、媒介に係る手数料を超える部分を取り返すことは可能なのかもしれません。しかし相手が譲らなければ質問者も書かれている通りに司法判断に委ねるしかないと思います。業者の信義則違反を問えるかどうかという話かと思います。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。
そうですね、媒介か代理かが焦点ですね。
実は家を売却して外国に暮らしており、さっき探したら契約書は日本のようです。確認に時間がかかりそうです。
説明に沿えば、マンション売買契約は主人の名前ですから媒介だと思います。
ただし、不安になってきたのが、その数日前、買主が決定してから、契約書のようなものを書いた気がします。その時に、「手数料は６％が法律で決まっています」と言われ、それが代理契約書の可能性はありますよね。
むこうもプロですから、抜かりがない気がしてきました・・・。
買主も予算が3000万で値引きを要求してきたので、100万下げましたが、予算200万オーバーだったので逃さないように、手数料をこちら持ちにしようと、不動産会社同士でたくらんだのかも。
こちらズブのしろうとですから。
いずれにせよ、契約書を探して、媒介か代理かをはっきりさせます。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/04 22:52

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/04 14:26

代理契約ならその金額を請求してｏｋですね。

媒介契約だと業法違反です（売買金額にもよりますが）。

宅建業法では、売買において媒介契約などを結ぶ際にはトラブル防止のため、契約書を文書を交付することになっています（宅建業法第３４条の２第１項）。代理の場合も同様です（同第３４条の３）。

文書で交わしているはずなので、これが証拠として認められやすいです。文書が交付されていなければ、それも業法違反ですね。

まずは、代理か媒介かをご確認ください。
代理として契約していると文書の証拠があるので、質問者の主張を説明するのが難しくなりますね。

なお、売却したとありますが、自己所有の住宅を売却したのなら、消費者契約法が適用になり、告知義務違反を問えやすくなりますが、投資物件などを売却した場合は、事業者同士の契約として、消費者契約法の適用が難しくなり、契約で定めた通りの扱いになる可能性が高いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
他にも数社に売却を頼んでいたので、一般媒介だと思いますが、確認します。売買契約書に代理か媒介か書いてあるのでしょうか？
(1)媒介契約の金額にもよるとのことですが、売値3200万円でした。媒介なら違反ですよね？
(2)また、媒介だったものが、最後の売買契約で代理に変更されていることは考えられるのでしょうか？そう書いてあっても気づかなかったと思います。これは犯罪だと思いますが、判を押してしまったら、こちらの責任になりますか？（裁判ですよね）（厳しくなるのでしょうか・・・）

また、自己住居売却です。告知義務違反とは、知らないうちに代理契約にされていた、という場合に使えそうですね。

まず、おっしゃるように代理か媒介か調べてみます。
勝手に代理になっていたら、ますます驚きです。
どのみち、裁判になりそうです。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/04 14:55

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/06/04 14:05

ご察しの通り宅地建物取引業法で定められた売買の媒介に関する手数料は、依頼者の一方につき売買価格の３％＋６万円（業者が消費税課税事業者の場合は消費税相当額を加えた部分まで）以下とされています。

よって、今回のように依頼者の一方から６％＋１２万円受領することは宅地建物取引業法に違反します。

告知義務違反ではなく宅建業法違反で過払い部分の返還請求は可能と思われます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
他社にも一般媒介を頼んでいたので、代理契約にはなっていないと思うのですが、媒介なら違反なのですね。
裁判になりそうですが…頑張ってみます。
また調べましたら、外資チェーン不動産会社なので、会社というより個人自営らしいです。無知は恐ろしいです。これから勉強します。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/04 14:37