不動産業者の方、教えてください。媒介契約について

Question

こんにちは、いつもお世話になります。

媒介契約の仕組みについて教えていただきたいのですが、例えば賃貸を考えておられるお客様とA社が一般媒介契約を結ぶとします。
１．それを知っているB社は、A社に断りもいれずにさらにお客様と一般媒介契約を結ぶことはルール違反でしょうか？
２．さらに、Bが専任を結び、Aを排他することは可能なのでしょうか？
３．B社がA社の存在を知らなければどうでしょうか？（看板もあがっていない、お客様からも告知を受けていない等）
４．賃貸について書きましたが、売買の場合と違いはありますか？

他社の一般媒介後の専任が許される（営業力の問題）とすれば、看板をあげている不動産所有者に直接、一般媒介なのかを聞きにいけば専任を結ぶ営業も可能ですよね。逆に一般を結んだ側からすれば、後に知らなかったという業者に専任を組まれると排他される危険がありますので質問させていただきました。

どうぞご教授お願いいたします。

noname#38802 · Accepted Answer

厳密に言うと、賃貸の場合、媒介契約というものは
存在しません。売買の場合のみです。

なので、業法的には効果はないです。
業者間の紳士協定のようなもの。

一般媒介には、２種類があリ
(1)明示型
(2)非明示型
に分かれています。

詳しくはリンクを。

非明示型の場合、他に頼んでいる業者を
教える義務は貸主にはありません。

２．ですが、Ｂ社が専任を結ぶ場合、
　　Ａ社との契約破棄が先です。
３．については、たぶん指摘があるとしたらＡ社からＢ社に
　　もしくは、Ａ社から貸主にでしょうね。
　　Ｂ社は、Ａ社で先に決まってもお金はもらえますから。
　　専任契約をした以上は貸主から。

４．ですが、基本的に媒介契約というのは売買についての
　　ものです。
　　賃貸にはあてはまりません。不動産協会は黙認していますが、
　　特に賃貸借で媒介契約を交わすのは、売買の真似というか、
　　あった方がトラブルになりにくいからです。

でも、業界ではルール違反ですから、やらない方が身のため。
不動産業は地場産業ですからね。
業者さんですか？
であればもっと勉強しないと仕事になりませんよ。
周りの人は教えてくれませんか？

参考URL：http://www.re-words.net/sub.php?n=449

nonbay39 · Answer

業者ではないですが、「賃貸アパートを新築したので入居者募集を不動産業者に依頼しようと思います。どういうことに注意したらよいでしょう。」が参考になると思います。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200503090347.html

turbotjc · Answer

＞媒介契約の仕組みについて教えていただきたいのですが、例えば賃貸を考えておられるお客様とA社が一般媒介契約を結ぶとします。
１．それを知っているB社は、A社に断りもいれずにさらにお客様と一般媒介契約を結ぶことはルール違反でしょうか？
２．さらに、Bが専任を結び、Aを排他することは可能なのでしょうか？
３．B社がA社の存在を知らなければどうでしょうか？（看板もあがっていない、お客様からも告知を受けていない等）
４．賃貸について書きましたが、売買の場合と違いはありますか？

媒介契約は一般・専任に拘わらず、不動産業者と大家さん（賃貸の場合）の契約関係ですよね。ですから上記の2.の場合にはＢ社が大家さんと専任媒介契約をしたというだけではＡ社を排他したことにはなりません。大家さんがＡ社との契約関係を解消して初めて排他したことになる訳です。これが可能かどうかと聞かれれば、「可能」でしょう。しこりは残りそうですけどね。

3.の場合、仮に大家さんがＡ社との契約関係を解消していなければ、大家さんがＢ社との専任媒介契約に違反している状況になりますね。Ａ社としては大家さんとの契約が継続している以上は、Ｂ社に対しては何らの義務も負っていませんので。従ってＢ社には大家さんの違約に対して損害賠償等の請求権が生じることになりますね。

売買についても考え方は基本的に一緒です。

不動産業者の方、教えてください。媒介契約について

厳密に言うと、賃貸の場合、媒介契約というものは

業者ではないですが、「賃貸アパートを新築したので入居者募集を不動産業者に依頼しようと思います。

＞媒介契約の仕組みについて教えていただきたいのですが、例えば賃貸を考えておられるお客様とA社が一般媒介契約を結ぶとします。

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