優良物件なのに賃貸がつかない。よい対処法は？

Question

地方にある我が家を賃貸に出して2ヶ月以上たちます。駅やスーパーにも近く、南向きで住環境、学校区もよい分譲物件なので、ちょっと強気で一万円ほど高めの賃料にしました。 転勤族でないと無理な設定金額だと思います。 同じマンションで何件か、他に賃貸もでていますが、うちは広すぎるのもネックとは思います。春の転勤シーズンを過ぎていたため、また高い設定のためか、まだ賃貸希望がつきません。依頼は、一社にしかしていません。1.賃料を下げる2.他社にも依頼する3.秋の引越シーズン迄このままで待つなど、取るべきよい方法があれば教えて下さい。本来これらのアドバイスをするのも不動産業者の仕事ではないのでしょうか？補足として気づいた点もお教えいただければ幸いです。

ma_h · Accepted Answer

＃２の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞契約書に賃貸不動産の管理業務を乙のみに委任し・・・

この文面から察するに管理委託契約を結ばれていると思いますが、本来、管理委託業務と賃貸募集業務は別の契約ですが、現在殆どの業者が
管理委託＝賃貸募集という内容の契約になってます。
さて、ご質問のペナルティですがこれは「管理業務委託契約書」の約款に「解約」に関する条文がある筈です。
もしもそこに何らかの解約条件（例：解約の際は賃料２か月分を支払う等）が記載されていれば従うほかはありません。
何もペナルティに関する条文がなければ解約後、他の業者に依頼するのもありだと思います。

ただし売買と違って賃貸管理業務はそれ程大きな収入にはなりません。
ましてや、賃貸をつけても受け取れる手数料は最高１か月分です。（最悪０．５ヶ月分）そのような金額の為に、ある意味成約の可能性が限りなく低い案件は「ちからが入りづらい」案件となってしまいます。

今回のご質問者の案件ですが、ご自身が「高い」仰っている位ですから、時期的なものも含めて「成約の可能性が限りなく低い」案件と業者に判断されていると思われます。

現状ではどの業者に依頼しても同じような対応を取られる可能性が高いと思います。勿論、どの業者に依頼するかは自由ですが、（原契約の解約が可能として）ここは賃貸条件（賃料、敷金、礼金等）を見直して再募集をする方が賢明でしょう。

厳しいことを書いてきましたが、これも現実です。

ma_h · Answer

＃２、１０の元業者営業です

補足拝見しました。

＞「賃貸借契約の締結については原則として借地借家法大38条に規定する定期建物賃借契約では行わないものとする。」

賃貸借契約を結ぶ時「定期建物貸借契約」ではなく、「一般賃貸借契約」のみという事です。
ちなみに「定期建物貸借契約」とは 契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が 終了する建物賃貸借のことです。例えば「２年の定期建物貸借契約」なら２年後には契約の更新をせずに退出となります。

＞「本契約の期間は本契約締結の日から起算して向こう2カ年とする。中途解約する場合は、3ヶ月前迄に書面をもって申し出なければならない。これを怠った場合は、三ヶ月分の管理相当額をお互いに支払うものとする。」

「この管理委託契約は２年で途中解約（お宅じゃダメだから他業者へ頼むよ！）の場合は３か月前迄に書面で申し出てくれ」という事です。
逆に、業者も「お宅の物件につきあうのはこりごりだから委託契約を解約したい」という場合も、ご質問者に３か月前迄に書面で申し出なければだめ。もしこれを破ったら（例：即時解約）破った方が３か月分の管理相当額（違約金）を払って。という事です。

つまりお互いにリスクを共有して、即時解約をできないようにしているのです。ただし、３か月前迄なら書面で申し出れば解約しても違約金は無しです。

ご理解いただけましたでしょうか。

nonbay39 · Answer

＞本気にならない点を見越して、こちらからうるさく言うしかないのでしょうか？

　そのとおりだと思います。前の回答にも少し書きましたし繰り返しになり失礼を承知で書きますが、１軒屋の賃貸は所詮業者にとって実入りは極めて少ないしょぼい案件だということをあなたも理解の上であれこれ努力をしたほうが良いでしょう。
　上から目線でなく、下からお願いという形をとった方が良いかもしれません。
　ネットなどよりもいかに来店したお客様に対してあなたの物件を紹介してもらえるかと言う方がはるかに重要でしょう。その会社のＨＰなどはっきり言って誰も見てないと思った方が良いと思います。今時ＨＰも無い会社はおかしいと思う人もいると思うので名刺代わりに立ち上げているにすぎないものがほとんどでしょう。

　一番重要なのは、お客がつきやすい価格帯よりも高額な物件では需要が無くそもそも紹介のしようが無いという点です。

　まあ、結局は高すぎるの一言に尽きると思います。

semi-zzz · Answer

＞他社に依頼する事でペナルティなどあるのでしょうか？

契約次第ですね。

入居者を紹介してもらい契約に結びつけることを法律上は媒介といいます。一般では仲介といいますが。
この他マンションの監理に対して管理委託契約をすることもあります。
管理委託は通常１社ですので、そことの契約次第です。

媒介（仲介）契約については宅建業法により規制があり、３つの方法があります。
専任専属
専任
一般
です。

専任専属は入居者の自己発見も禁止、専任は他の業者を利用するのは禁止、一般は複数の業者を理由してよい契約となっています。
専任と専任専属は、３ヶ月で契約が切れることになっていますので（自動更新は禁止）、３ヶ月がたち契約が切れてしまえば他の業者に変えることは問題ありません。
一般の場合は、利用した他の業者を連絡しなければいけない契約と別にそんなことをしなくてもよい契約の１つの契約があります。
他の業者を利用するのはいいのですが、前者の場合はどこを利用しているかを報告する義務があります。

というわけで、ペナルティがかかるかどうかは契約次第です。

補足から判断すると、媒介契約と管理委託契約の両方をその業者と結んでいるように思います。

＞長期間住まわれないよう、転勤族に貸したいと思っていますと担当者にも伝えています。

条件が中途半端なように思います。
条件にある人を見つけるのは難しいでしょう。転勤族なら一般借家でなくてよいので、安い方を好むと思います。
思い切って家賃を下げて定期借家にするか、あきらめて一般借家で長期滞在を許すかのどちらかにした方がよいと思いますが。

nonbay39 · Answer

借り手が無いのは賃料に対して優良では無いか、不動産屋が本気で無いかどちらかのような気がしますけど。
　
＞本来これらのアドバイスをするのも不動産業者の仕事ではないのでしょうか？
　賃貸は所詮家賃の１ヶ月分と広告費少々等しか実入りはありませんので、売買と違って本気にならないでしょう。ましてはアパート一棟の契約などと違い一軒のみでお終いですから。あなたから積極的に不動産屋に話し掛ける姿勢が大事だと思います。

　家を賃貸するということはビジネスですから。
　良い商品があっても、営業努力がなければ、誰の目にもとまらないでしょう。

detekoiya · Answer

そもそも、優良かどうかは他人の決めることなのでは？

chinya · Answer

１万ほど高く設定した事による損失を考えてみましょう。
例えば、家賃が１０万だった場合、１月入居者がいなかったことで１０万の減収になります。
１月後に決まったとしても、その損失分を取り戻すのに１０月かかります。
２月入らなければ２０月、秋まで待つと・・・
それでも１万円高い額で入居してくれる人を待つか、相場並にして早く入居者を決めることを優先させるか、考え方次第だとは思いますが・・・。
他の方がおっしゃっているとおり、もしまた戻るつもりの部屋なら、定期借家契約にしておかなければ後で泣きますよ。
その場合は、逆に相場より下げなければなりませんが、立ち退き交渉したり立ち退き料を６月分くらい払ったりが必要になりますので、そちらの損失を考え合わせると、その方がいいと思います。
素早い入居と円満な退去が、何より重要ですよ。

semi-zzz · Answer

他より高いということは、一般借家契約のようですね。

＞転勤族でないと無理な設定金額だと思います。
＞本来これらのアドバイスをするのも不動産業者の仕事ではないのでしょうか？

ひょっとしたら、転勤の期間だけ貸すのではないでしょうか？
貸す家には戻ることはないのかな？
もしいつか戻るつもりがあるのなら、定期借家契約にしておかないと、後で泣くことになります。
立ち退いてもらうには大きな立ち退き料が必要となりますし、それを出しても明け渡してもらえるとは限りません。
一般借家契約で貸した場合は、永久的に貸すつもりでいないとだめですよ。

こういうことを仲介業者はアドバイスすべきだと思いますが。こういうのをアドバイスしてくれた結果、質問者の希望で家賃設定をしたならともかく、このようなアドバイスすらしていない業者なら業者を変えた方がよいでしょう。

ちなみに定期借家にする場合は、世間の相場より安くしないと客がつかないです。借り手に不利な契約ですから。

また、同じマンション内で賃貸に出ているということはそこより高いと割高感が生まれると思います。

Neutralist#1 · Answer

＞優良物件なのに賃貸がつかない

モノ自体は悪くなくても、その地域の需要（主にはグロス賃料でしょうね）とマッチしなければなかなか借り手は付きません。
逆に、そこそこ需要があれば、そういう住戸は法人契約でポンと簡単に決まる物件です。

待つか賃料を下げるかは、所有者であるあなたが決めるしかありません。業者からアドバイスといっても、基本的にはあなたが書かれているような対処しか出来ません。
待てるならば最悪は来年の春まで待てば良いし、待てないならば他の住戸とのバランスを見ながら、広い面積による単価を度外視した、他住戸と同程度、又はプラスα程度の賃料まで下げる必要がありそうです。

ちなみにローカルなエリアであれば、既に他社にも情報が流れていると思いますので、それであれば他社に声を掛けてもあまり意味がないかもしれません。
業者に状況をよく確認することです。

ma_h · Answer

元業者営業です

＞地方にある我が家を賃貸に出して2ヶ月以上たちます。

現在、賃貸は閑散期です。余程運が良くなければむずかしいでしょう。

＞ちょっと強気で一万円ほど高めの賃料にしました。 転勤族でないと無理な設定金額だと思います。
＞ 同じマンションで何件か他に賃貸もでていますが、うちは広すぎるのもネックとは思います。

これだけマイナス要素があるのに「強気」なのはいかがなものでしょう？

＞本来これらのアドバイスをするのも不動産業者の仕事ではないのでしょうか？

その業者との契約内容によります。

＞取るべきよい方法があれば教えて下さい。

賃料値下げ、他社にも依頼（媒介契約内容を確認後）が、現在出来る最善の策です。

優良物件なのに賃貸がつかない。よい対処法は？

＃２の元業者営業です

この回答への補足

＃２、１０の元業者営業です

＞本気にならない点を見越して、こちらからうるさく言うしかないのでしょうか？

この回答への補足

＞他社に依頼する事でペナルティなどあるのでしょうか？

借り手が無いのは賃料に対して優良では無いか、不動産屋が本気で無いかどちらかのような気がしますけど。

そもそも、優良かどうかは他人の決めることなのでは？

１万ほど高く設定した事による損失を考えてみましょう。

他より高いということは、一般借家契約のようですね。

＞優良物件なのに賃貸がつかない

元業者営業です

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　借り手が無いのは賃料に対して優良では無いか、不動産屋が本気で無いかどちらかのような気がしますけど。