ネットが遅くてイライラしてない!?

今、市街化調整区域にて「離れ」として新築を計画しております。

親の家(私からすると実家になります)のすぐ隣に建てるようなイメージ
になります。

この親の家とこれから建てようとする家の土地は、既に分筆されている
隣り合った2つの土地です。

※1番地に親の家が既に建っていて、すぐ隣の2番地に「離れ」として新築
したいというようなイメージになります。

※土地の所有者である両親は他に市街化区域で土地は所有しておらず、
家を建てる事自体は問題無いと認識しているのですが・・


お聞きしたいのは上記内容を前提とした場合の以下の3点になります。

1)上記内容を前提として「離れ」としての建物の建築許可は下りる
  可能性はあるでしょうか?

2)仮に建築許可が下りたとして、新築した「離れ」の所有者は、「母屋」
  の所有者である必要は無いでしょうか?

  親の家の「離れ」という扱いになると思いますので、この場合、
  例え建築費用を私が負担しても、所有者は母屋の所有者以外
  無理なのでしょうか?

以上になります。

私の説明がいたらずにイメージしにくい部分もあると思いますが、なにとぞアドバイス・
ご指摘を頂ければと思います。

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A 回答 (4件)

もうひとつ、


既存宅地の確認制度は、昭和50年4月1日施行です。
この制度で重要なことは線引き前宅地であることですから
↓の年月日以前から宅地であり、かつ50戸連担が要件です。
また、線引きは私の県では昭和45年11月24日です。
※県によって違います。
これを確認しましょう。
ですから、既存宅地を取得し合法的に建築できることと、別の敷地を含めて建築できることとは別扱いです。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
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この回答へのお礼

お返事の書き込みが遅れ申し訳ありませんでした。

そうですね。

当方にとっては差し迫った問題である為、御教えいただいた
内容を頭に入れ、市の建築課に話を聞きに行って来ようと
思います。

本当に色々丁寧に御教え頂き有難うございました。

お礼日時:2007/07/05 09:48

>離れであれば「既存敷地内」での増築扱い・・との事ですが、この


「既存敷地内」とは1筆の敷地を意味するのでしょうか?

そうです。

>また、「敷地増し」とは・・合筆の意味でしょうか?

違います。
隣地を含めて敷地増しをすることです。

>線引きとは・・分筆した年月日という意味でしょうか?

市街化と調整区域を決定した日 市町村都市計画で電話確認できます。


>今回のケースで、親が許可と確認申請を申請し、私が建物名義人で
あっても構わないという事でしょうか?

許可と確認は、要件のあるかたしか申請できません。
建物登記の名義人は誰でも出来るでしょ?


質問の仕方を変えます。
うちの県での審査会基準では、
調整区域での敷地を増して離れを増築できる方は、
・市街化調整区域決定以前から継続して居住している方
・市街化調整区域決定以前から土地を持っている方
です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
特殊なケース、収用移転は説明しません。

>現在は農地です。農地転用する必要は認識してます。
>・隣地の取得年月日は 10年程前でしょうか。

農地を取得できた?
原因は
・相続?
・取得目的は?

上記で質問した、線引き年月日を補足してください。
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2筆の土地と言うことなので、仮に2番地と言われる土地の所有者は何方なのでしょうか?同一人名義なら離れ扱いになります。


離れにするには、生活するに必要なトイレ、洗面所、風呂、キッチン等のうちどれか一つ以上が設置されないことが条件だったと思います。詳しくは自治体の建築課などに確認して下さい。
更に、その土地が市街化調整区域であることから、登記上、既存宅地であるか否かが問題です。お隣には実家の家が建っているということですので、問題ないような気もしますが、これも確認なされば直ぐに分かります。
現在の家が不法建築でない限り大丈夫だと思います。

この回答への補足

丁寧にご回答頂きまして本当に有難うございます。

>2筆の土地と言うことなので、仮に2番地と言われる土地の所有者
>は何方なのでしょうか?

はい。同一名義人になります。この場合、私の「父」になります。

>離れにするには、生活するに必要なトイレ、洗面所、風呂、
>キッチン等のうちどれか一つ以上が
>設置されないことが条件だったと思います。

はい。この件も理解しているつもりです。詳細に関しては微妙で
すが、水周りの設備に関しては市の検査時(完成検査時)に設置
されているのはNGという認識です。

>現在の家が不法建築でない限り大丈夫だと思います。
そうですね・・ご指摘されてこれが気になってきました。

私が、不勉強であり、どこまでが今回のケースで「不法」となるのか・・
正直分かってません。

市の建築課に行ってこれは不法ですか?と聞くのは正直怖くもあり・・

専門家じゃ無いから分かりませんでしたって言う訳にもいきません
でしょうから。

補足日時:2007/07/03 10:17
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>1)上記内容を前提として「離れ」としての建物の建築許可は下りる可能性はあるでしょうか?



離れであれば既存敷地内での増築扱いになりますので、敷地増ししても離れは増築扱いになります。

ここで問題になるのは、既存住宅が適法に立地しているかどうか?
これを調べる必要があります。

>親の家の「離れ」という扱いになると思いますので、この場合、例え建築費用を私が負担しても、所有者は母屋の所有者以外無理なのでしょうか?

許可と確認申請は、調整区域に建築できる要件がある方のみ提出できます。
また、不動産登記法の建物名義は相反しています。
矛盾していますがこれが現実です。


>2)仮に建築許可が下りたとして、新築した「離れ」の所有者は、「母屋」の所有者である必要は無いでしょうか?

許可要件があなたにあるかどうか、です。

補足してもらいたいことは、
・現在の建物は合法立地か 確認申請の副本
・現在の建物の建築年月日
・現在の建物敷地の取得年月日
・親は何時からここに居住しているか
・線引き年月日 市町村の都市計画課で確認
・貴方は線引き以前の生まれか
・建築したい隣地は農地か
・隣地の取得年月日は

また、母屋があっての離れです。
一戸の住宅じゃないことは理解できてますよね?

この回答への補足

丁寧にご回答頂きまして有難うございます。

失礼で無ければなのですが、ご回答頂きました内容でお尋ねしても
宜しいでしょうか?
申し訳ありません・・・


離れであれば「既存敷地内」での増築扱い・・との事ですが、この
「既存敷地内」とは1筆の敷地を意味するのでしょうか?

また、「敷地増し」とは・・合筆の意味でしょうか?


>許可と確認申請は、調整区域に建築できる要件がある方のみ提出できます。

そうですね。理解出来ます。
今回の場合、実際にこの「離れ」を必要としているのは私であり親
では無いのですが、ここで言う「要件」とはまた微妙に異なるので
すよね・・。


>また、不動産登記法の建物名義は相反しています。
>矛盾していますがこれが現実です。

これは、必ずしも要件のある人が建物名義人で無くても良いと解釈
しても構わないのでしょうか?

今回のケースで、親が許可と確認申請を申請し、私が建物名義人で
あっても構わないという事でしょうか?


>補足してもらいたいことは、

>・現在の建物は合法立地か 確認申請の副本
この「合法立地」の意味の取り方次第ですが・・正直微妙です。
検査済証が見当たらない事から、完成検査は受けてないと思われます。
確認申請の副本はあります。

>・現在の建物の建築年月日
母屋は10年ほど前と記憶してます。

>・現在の建物敷地の取得年月日
40年程前でしょうか・・

>・親は何時からここに居住しているか
同じく40年程前だと思います。

>・線引き年月日 市町村の都市計画課で確認
>・貴方は線引き以前の生まれか
線引きとは・・分筆した年月日という意味でしょうか?
不勉強で申し訳ありません。

>・建築したい隣地は農地か
現在は農地です。農地転用する必要は認識してます。

>・隣地の取得年月日は
10年程前でしょうか。

>また、母屋があっての離れです。
>一戸の住宅じゃないことは理解できてますよね?

はい。理解しているつもりです。

補足日時:2007/07/03 10:13
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市街化調整区域の納屋を住宅に変更?

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私達家族(夫婦+子供2人)は現在別のところに住んでいます。

そこで質問なのですが、父の敷地内にある納屋(築30年程)を、私たち家族が住む住宅にリフォームする事は法的に可能でしょうか?
市街化調整区域内の一つの土地に、住宅は2つ建てられないと聞いたことがあり質問した次第です。

また、その納屋の大きさでは家族4人が暮らすには少し狭いため、可能なら幾らか増築をしたいと考えております。
これも可能でしょうか?

建築素人です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議?とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か?とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
(分家申請なら、その20年後に「分家要件」は外す手続きを必ずしましょう。)
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但し、上記とは別に行政側へ確認しないといけない点もあります。(家を建てるってこと)
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Aベストアンサー

HM・・・1坪84万円。
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74×9+150=816万円+外構費(最低30万円)

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 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

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法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
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Q同一敷地内に、2棟新築する場合

父親名義の同一敷地に、1棟は父親名義、もう1棟は私名義で住宅を新築する予定です。
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2.その場合、2つの土地にまたがった建物(物置小屋や、柱と屋根だけのカーポート等)は建築できるものなのでしょうか?

詳しい方、アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

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>その区分をカーポート等がまたぐと違法となるのでしょうか?

原則的には違法です。
ですが、前記のケースで”解決(?)”しているようです。

蛇足ですが、敷地を”分割”する際は、当然、それぞれの”敷地”が、道路に接していなければなりませんから注意してください。

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
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でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む

Q敷地内に既存建物がある場合の確認申請

敷地内に既存建物がある場合の確認申請する場合、既存建物の確認済証が
あれば出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

既出の通り分筆登記不要の「机上の分割」でまず考えるのが多いでしょう。
敷地分割した場合、問題となりそうなのは任意の境界からあまり離れがとれず「延焼の恐れ」に掛かった場合ですね。(質問者さんはこの辺、分かっていますね?)

22条地域でも外壁に準防火性能要求されますし防火系地域であれば窓から軒裏から直さなければならなくなりますよね。
まず、ご質問から反れますので置いておきます。

確認済証がどの程度の効力を持つか、と言う事ですよね。?
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Q増築(はなれ)を考えています。だいたいの予算が知りたいです。

こんにちは。初めて質問させていただきます。よろしくお願いします。
現在、築30年ほどの木造住宅4kに自分の両親、兄弟と、結婚し出産したので、旦那と生後3ヶ月の赤ちゃんと7人暮らしをしています。育児や仕事などを考えて、庭にはなれを増築して生活を続けようか悩んでいます。近くに賃貸で住んでもいいのですが、おそらく実家からスープの冷めない距離に借りることになりますし、それなら増築してローンを組んで短期間で払い終えたほうがいいのでは?と思いまして。はなれには、新たにトイレをつけられれば理想的です。はなれは、10畳ほどのリビング兼寝室と3畳ほどのロフトをつけられれば・・・と思っています。ケースバイケースなのでしょうが、だいたい予算はどのくらい必要でしょうか?はなれと母屋は、リビング同士をウッドデッキで行き来できればよいと考えてます。

Aベストアンサー

ご予算の面については、仕様や構造で大きく異なりますので
一概にはお答えすることができません。
但し、基本的に建築費用は家が小さくなればなるほど
1坪あたりの単価が高くなってしまうとお考えください。

40坪の家なら坪40万(1600万)で建てられても
15坪になると坪60万(900万)等となることがあります。
今回の例ではキッチンや浴室等がご不要のようなので
そこまで顕著に上がらないかとは思いますが・・・。

なお、離れを建築予定の敷地の面積によっては
建ぺい率や容積率の制限の問題から
増築することができない可能性があります。

※土地面積に応じて建てられる建物の面積の制限です。
仮に敷地面積50坪 建ぺい率60%とした場合
その土地に建てられるの建物の床面積の合計は
50坪×60%=30坪が上限となります。
既存建物の面積が25坪としますと増築できるのは
5坪(約10畳)までとなります。

また、ご実家がローン返済中である場合は
離れを建てるためのローンが組めなかったり
組みにくい可能性があります。

ご実家の名義は現在貴女のお父様だと思いますが
ご計画中の離れの名義を貴女や貴女のご主人にする場合
お父様に連帯保証人になっていただき、土地部分全体と
ご実家建物についても担保に入れる必要があります。

事前にこれら問題に該当しないかしっかりお調べになったうえで
ご計画されることをお勧めします。

余談ですが、No.1の回答者様の奥様のご実家に建てられた離れが
ブロック基礎(現在は使用が認められていない)ということなので
ここ数年内に建てられたものであれば、もしかすると
上のような問題に該当してしまったことによる苦肉の策
だったのかもしれません(間違っていたらゴメンナサイ)

ご予算の面については、仕様や構造で大きく異なりますので
一概にはお答えすることができません。
但し、基本的に建築費用は家が小さくなればなるほど
1坪あたりの単価が高くなってしまうとお考えください。

40坪の家なら坪40万(1600万)で建てられても
15坪になると坪60万(900万)等となることがあります。
今回の例ではキッチンや浴室等がご不要のようなので
そこまで顕著に上がらないかとは思いますが・・・。

なお、離れを建築予定の敷地の面積によっては
建ぺい率や容積率の制限の問題から
...続きを読む

Q都市計画法施行規則第60条 適合証明・・・

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市街化調整区域に住宅を所有しておりますが、
このたび老朽化により、思い切って立て直すことにしました。
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これだけの高額な費用がかかるのか、
ご存知の方がいらっしゃいましたら
教えてください。

Aベストアンサー

市街化調整区域は建物を増やさないことを目的とした区域ですが
増やさないためには今の建物が合法にたてられたかどうかを証明しなければ建ちません。
60条証明費用でこの額は高くないと思います。
工務店が依頼した行政書士か設計事務所が出すのだと思いますが図面の作成以外にも書類作成や調査が必要です。
結局作成提出などの何日分の人件費です。
証明でたたない場合は最低でも20万位申請の業務料金がかかる許可申請が必要な区域なので、
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このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

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よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む


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