買った家を売っても赤字にならないんですか？

ずっと疑問に思っていたことです。
昨年結婚した友人夫婦が新築マンションを買いました。将来的には一戸建てがほしいそうで、そのときは今のマンションを売ってそれを一戸建ての頭金にして…と考えているようです。

たとえば、
3000万のマンションを買って1500万でしか売れなかった場合、とりあえずその1500万を頭金にして一戸建てを買うとすると、マンションの残り1500万のローン＋一戸建てのローンの二重ローンになるのでは？というのが疑問です。売れたお金で先にマンションのローンを返して、一戸建ては新規にローンを組みなおすという意見も聞きました。

数字に弱いのでこんなことを聞くのも・・・ですが、みなさんこういうので二重ローンにはならないんでしょうか？
自分の親も中古一戸建て→新築一戸建てと買ったので、どこにそんな金があったのか疑問でなりません。こういうのはよくあることなんですか？

No.7 ベストアンサー 回答者： suzunoko07 回答日時： 2007/07/12 10:34

＞中古一戸建て→新築一戸建てと買ったので、

手放すほうが中古の場合は、手に入れた時の築年数によっては、価格のうち土地代が多く占めていて、損が少なく、あまり値が下がらないで売ることができることがあるのではないでしょうか。

手放すほうが新築の場合は、買った瞬間中古となり、それだけで上物の価格が下がるので、損が大きいことがあると思います。

上物はどんどん価値が下がりますが、土地は、土地の全体的な値下がりによるものはありますが、古くはならないので。土地の全体的な値下がりによる下落の場合は、住み替えるほうの家も下落しているはずです。

地域によって、例外はいろいろあるでしょうが、一般論としてはこんな仕組みじゃないかと思います。

ローンは完済していない場合は、「買換ローン」というのを利用して、一本にするのだと思います。新しいローンが「古い家の残債＋新しい家のローン」で組まれるのだと思います。

No.8 回答者： nobinobitachan 回答日時： 2007/07/14 23:49

予定というのは変わるものです。

一概には言えませんが。建築物だけに限っていえることは、入居したら１割償却。１年で３割、３年で５割。１０年で９割です。土地の価値は時価です。

ですので、１０年住めば建築物の償却はほぼ済んでいるということですね。人が１０年住んだマンションなんて買いたくないでしょ？
だからと言って、いきなり新築戸建住宅の購入は不可能か購入すれば自己破綻です。

ですので身の丈に合うという意味で、現時点ではOKなんじゃないでしょうか？

No.6 回答者： rako11 回答日時： 2007/07/11 23:06

マンション購入の3000万は全額ローンですか？

それから「将来」というのは何年先のことですか？

「3000万円マンションを全額ローンで購入。
　マンションを1500万円で売った。
　残りのローンは1500万円である。」

これが絶対条件なのでしょうか？
マンションを1500万円で売るまでに怒涛の繰上げ返済をしておくという選択肢はナシですか？

私なら一戸建て購入時までにガンガン返済して、10～15年後ぐらいにはローン残金を1000万以下にしておきますけど…

ちなみに「繰上げ返済」が出来るかどうかは「収入がどれだけあるか」よりも「計画的にお金を使えるか」ということの方が大事です。

No.5 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/07/11 13:52

二重ローンができる人はめったにいません。

よほど収入余裕や職業の安定を見込めないとそういうローンは出来ません。
なので、普通は、完済するか、残金を次のローンに乗っけていいか銀行と話し合うようです。多くは、完済。だとおもいますが。

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/11 11:35

＞マンションの残り1500万のローン＋一戸建てのローンの二重ローンになるのでは？

なりません．．．マンションのローンを完済しなければ金融機関は担保を抜いてくれませんので売れませんから．．．（笑）。

＞みなさんこういうので二重ローンにはならないんでしょうか？

・最初に頭金を１０００万円使っている
・ローン２０００万円の残債が１０００万円
・売却価格が１５００万円

手元に５００万円残ります

それを頭金に一戸建てを買います

＞どこにそんな金があったのか疑問でなりません

最初に１０００万円程度有ったのでしょう
ただ、バブル期は土地の価値が短期間で異常に上昇しましたからその時期ではみなさん普通に買い換えが出来ました
５０００万円で買ったマンションが２年後に７０００万円で売れました

＞昨年結婚した友人夫婦

同様に頭金を充分に使っていれば可能でしょう

全額ローンでマンションを購入していれば売却はほぼ不可能なのが一般的です
価値＝１５００万円・ローン残高２０００万円などが普通でしょう
手元に現金５００万円が無ければ売ることも出来ません

＞こういうのはよくあることなんですか？

普通の事です

No.3 回答者： ari_els 回答日時： 2007/07/10 19:11

3000万→1500万と半値になる場合はそのような可能性もありますが、

最近の地下高騰の影響で3000万→4000万といった感じで利益が出たりすることも有ります。それを期待しているのかもしれません。（数年前に買っていた場合、現在は価値が上がっている可能性は高いですが、今から買ってそれ以上値が上がるかというと疑問ですけど。）

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/07/10 19:01

多分、二重ローンにはなりません。

理由
1.住宅ローンは居住する物件に対してローンが組める
2.銀行側が二重ローンといった、返済が困難（不可能）になるような提案を受け入れない

結局は、
1.１５００万円の現金を用意しておき、売却時に一度ローンを完済後、新たな物件のローンを組む
2.借り換ローンで、１５００万＋新たな物件のローンを組む
3.１５００万円の短期の高額フリーローンで、売却時に一度ローンを完済後、１５００万＋新たな物件のローンを組み、フリーローンを完済

あたりですが、１に関しては現金の用意が容易でないのでまず実現不可能です。
２に関しては、売却と購入のタイミングが合わないと難しいです。
３は....可能な気がしますが、銀行側が貸してくれるか・・・ですね。（既に今の物件が担保分の抵当権登記されているので、１５００万も貸してくれるのか？）

No.1 回答者： aquarius_hiro 回答日時： 2007/07/10 18:53

買ったときの金額ではなくて、売る時点でのローンの元本の残額で考えなければなりません。

毎月返済しているわけですから、ローン残元本は借りた時点より減っているはずです。

3000万のマンションのローンの残元本が1500万円なら、1500万円で売れれば、この残元本を返すことができて、頭金にはならないけど二重ローンにもなりません。

もし残元本が1000万円なら、500万円を次の一戸建ての頭金にできます。

もし残元本が2000万円なら、500万円足りませんから、二重ローンになります。