子から親への不動産の名義変更（贈与税）

親名義でローンを組むことが年齢等の条件的に難しかったことから、私が独身時代に中古住宅を私名義で購入、ローンを組みました。その後、私は結婚し、会社の社宅に入ったため、購入した中古住宅には親だけが住んでいます（ローンの返済は親が実施）。
私自身もそろそろ社宅から出て、家を購入しようと考えているのですが、私が住宅を所有していると、会社が優遇している住宅ローンを貸してもらうことができないため、名義を私から親に変更（所有権移転）しようと思っています。このような場合、
１．住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか？（年齢的に親が契約するのは困難なため）
２．名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか？（土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます）
３．現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得（？）となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか？
以上、こちらの説明が不足しているかもしれませんが、知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
また、このような内容を相談するにはどこにすればよいのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/07/27 02:37

１．住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか？（年齢的に親が契約するのは困難なため）

問題ないでしょう。ローンの返済は親が実施していることが事実ですから、会社から、たとえ「証明せよ」と言われれてもいつでも証明可能だからです。

銀行にとっては、ローンが滞りなく返済されているにもかかわらず、名義を変更したいといわれると、かえって迷惑でしょう。

２．名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか？（土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます）

その前に、私は会社の住宅資金貸付制度の趣旨から言って、この名義書き換えは不要と思います。現在の所有土地家屋はお父上の事情で、質問者さん名義のローンを組む必要があって、そのために質問者さん名義にお父上がされたのでしょう？ということは本件、質問者さんとは、事実上無関係でしょう。

現に会社は、質問者さんの社宅入居を認めています。ならば住宅ローンもOKなはずです。

そこで回答。当然贈与税が課せられます。登記名義を変えると自動的に法務局から税務署に通知が行きます。よってこのお父上に課せられる贈与税はのがれられないでしょう。単なる形式を維持するために高額の税金をお父上が払うことになるのは、実にばかばかしいことと、誰でも思うでしょう。

法律対策のウルトラCとしては、登記名義はそのままにして、お父上と質問者さんとの間で、本件土地建物売買契約書を締結する方法があります。売買代金はローンの残高金額とします。そして特約条項に
１本日より所有権は父親に移転するが、登記名義は変えない
２．銀行ローン名義も変えない
３．ローンの支払いは父親が行う。
４ローンを３ヶ月滞納したときは本契約は解除され、父親は質問者に本件土地建物の所有権を放棄する

として、双方実印で調印しておきます。

そうすると所有権はこの契約書の存在により父親に移転しています。登記していないために第三者に対する対抗要件が具備されていないだけです。
民法上はそうなっているのです。登記と所有権の変動は無関係なことは物権法という法律を知っている人なら、誰でも理解するでしょう

この契約を会社からみると、質問者さんは自己が所有する家屋は無く、よって住宅ローンを認めない理由も無いということになります。


３．現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得（？）となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか？

贈与は贈与であって、たとえ金銭贈与であっても所得ではないですから、扶養家族から外すというような手続きは不要でしょう。

この回答への補足

moonliver_2005さん丁寧な回答ありがとうございました。非常に参考になり助かりました。申し訳ありませんが、回答いただいた内容に関して少し質問させてください。
２の贈与税についてですが、回答いただいたとおり社宅入居を認めているのだから問題ないはずという話は理解できますし、そうであれば安心するのですが、どうも私の会社の住宅ローンの貸付については、社宅入居を認めたという事はあまり考慮されず、本人名義の家の有無を基準に貸付可否を判定しているように周りから聞いています。本当のところどうなのか会社に確認したいところなのですが、かなり事務的に判断されるとも聞いており、うかつに相談してあなたは貸付できませんと判断されてしまうとと困るので、回答にありましたウルトラＣについてもう少し教えてください。
１．土地建物売買契約書を締結とありますが、どういう手続きとなるのでしょうか？
２．また、親と私の間で土地建物売買契約書を締結するとのことですが、公証人等の第三者の認証等は必要ないのでしょうか？
正直、もし必要ないのであれば、親と私の間で締結すればいいものですので、会社への住宅ローン申請については私名義の家はないものとして話を進めて、もし親の家の登記が私名義になっているという話になった際には、教えていただいた土地建物売買契約書を締結している旨説明し、契約書を見せる段になった場合には、その時に作成すればよいという風に思うのですがいかがでしょうか？お手数おかけしますがアドバイスよろしくお願いいたします。

補足日時：2007/07/28 00:26