兄弟間の土地取引で発生する贈与税

Question

親から相続した土地があり、兄弟二人の共有名義にしていまいます。
兄である私に弟が自分の持分を格安で提供してくれる話になった場合、土地の売買契約を交わして金銭の授受をすることになりますが、この売買金額が相場より著しくかけ離れていたらその差額分に対して贈与税が掛かると言う事を調べて知りました。ここでお聞きしたいのですが、税務署は贈与額がいくらか何を基準に決めてくるのでしょうか。路線価との差、それともその土地の時価との差？　もしそうなら、時価の相場なんておよその相場はあってもはっきり何万円と決まっているわけではないと思います。やはり路線価との差でしょうか。それと売買金額がいくらであったか税務署はどこから調べてくるのでしょうか。

saitosan00 · Accepted Answer

基本的には自己申告をすることになると思います。

　税務署に相談されても、何らかの説明を受けることになると思いますが、やはり「時価の算定はご自分でしてください」といわれることになると思います。

　現実問題として、土地の価格の算定は厳密にやろうとすると非常に困難なので、自己申告された額について税務署が指摘をするとしたら、一見して安すぎるとか、そういう場合に限られるのではないでしょうか。　目安としては、やはり路線価を0.8で割り返した（路線価÷0.8）数字となるでしょうし、それ以上の算定は実務上難しいところがあるのではないでしょうか。

　なお、申告をしないでおいて、後日指摘を受けるようなことになると無申告加算税が課せられることがあるので注意が必要です。本来の税額の１５％です。

kkkd45 · Answer

明らかに贈与税が発生するならば、売買した翌年の3/15までに贈与税の申告をする必要があります。
もちろん税務署から指摘を受けるまで放置しても構いませんが、この場合は申告時に加算税等が発生します。

さて、贈与価格は、土地の時価との差額になります。
時価を計算するうえで一般的に利用されるのが公示価格です。
近隣の公示価格を調べられこれを基に土地の形状等を考慮して算出します。やはり、一般の方にはこの計算は難しいですね。
税理士に依頼するか、費用をかけないのであれば、申告時に税務署に行かれて算出してもらうべきでしょう。

saitosan00 · Answer

低額譲渡の話ですね。

　時価に比べて著しく低い価額での売買は、時価との差額分については贈与とみなされる、というような規定です。

　この場合、時価とはやはり路線価ではなく一般的な取引のときの価格、いわゆる時価です。なので、もし税務署から課税されるということになれば、近隣の実際の売買の単価や不動産鑑定士・不動産業者等精通者の意見や公示価格などを参考に時価を見ていくことになるのでしょう。おっしゃるとおりはっきり何万円と決まっているものではないので、何らかの合理的な根拠があれば、それが時価であると言えてくる、というお話です。

　ただし、路線価というのは時価の8割を目安に算定されていますので、それを目安に時価を算定することは可能です。

　もともと、親族間の売買は、他人同士の売買とは違って低い値段で売買される傾向があり、それをほおっておくとたとえば贈与税を免れたり、各種の特例を受けることができるよう名義を調整したり、そのほかの理由でも自在に名義を変更するということが可能なので、そのようなことがないようにと設けられた規定です。税務署もそのような関心を持って、問い合わせなどをしてくることになるでしょう。

siba3621 · Answer

○時価について
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm
時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、通常の取引価額に相当する金額を、それ以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。

土地については、路線価の１．２５倍になります。

○売買金額について
売買や贈与があったことは、登記をするのでわかります。
それを元に金額は本人に確認します。

兄弟間の土地取引で発生する贈与税

基本的には自己申告をすることになると思います。

明らかに贈与税が発生するならば、売買した翌年の3/15までに贈与税の申告をする必要があります。

低額譲渡の話ですね。

この回答への補足

○時価について

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　基本的には自己申告をすることになると思います。