固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にする方法は

Question

固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にするより良い方法を教えてください。

結婚１８年になります。
結婚後、すぐに夫婦共有名義で土地付き中古家屋を購入。持分は互いに持ち寄った資金で持分を分割しました。
昨年、ローンをくんで家屋を建て替えましたが、その際、家屋の所有者を夫のみとしました。
しかし、夫と話し合い、共働きなのでローンは共同で返済していくことを考え、公平に半々の所有権にすることとしました。

質問１
所有権を夫から夫婦共有にするには、生前贈与になるそうですが、ほかの方法もあるのでしょうか

質問２
贈与の場合、できるだけ税金が少なく済むような具体的な贈与方法を教えてください。
税務署のＨＰをみると、婚姻２０年以上で居住している家屋等の贈与であれば控除がうけることができるそうですが、２０年未満の場合の贈与は、やはり税金が高額になるのでしょうか？

税金にお詳しい方　ご教授よろしくお願いいたします。

unHT · Accepted Answer

まったく同じケースではないので、お宅のケースでは正確なことではないかもしれません...

我が家でも同じように家のローン借入者を一人にしたために、
その建物の名義も銀行から「借入と同時に抵当物件となりますので借入者名義で登記手続きをします」ということでした。
なので、土地は夫婦共同名義、建物は一人の名義で登記してあります。
本当は土地同様共同名義にしたかったのですが、住宅メーカーの方の説明によるとそうしてくださいとのことでした。

我が家の場合はローンを組んだ時点では共働きで、ただ、だいぶ年齢差があり片方がその年に定年退職、
そのため、定年で一人は給与はなくなりましたが年金収入あり、家計上は2人の収入でやりくりしています。
ローン返済はまだ勤めている方（建物登記所有者）の口座から落ちるようになっていますが、
実質は2人による返済です。

そんなわけでどうなるのかと思い、バカ正直に税務署で相談しました。
税務署の方は「ローン債務者がだれかよりも実質誰がお金を負担しているかを見ます。
例えば奥さんが専業主婦で、収入がないのに半分は自分が負担していると主張はおかしいので贈与とみなしますが、
たとえばあなたのように今まで正社員で働いていて蓄えがあるはず、年金収入がある場合は半分負担しているということに客観的に見て合理性があります。また、賃貸物件を持っているとか専業主婦でももともと他の収入源があり、毎付きある程度の額の負担をしていると客観的にみれる場合なんかは、登記を変更しても贈与とはみなしません。
税務署からそのように贈与税の通知が来た場合、その不当性を主張することはできますね。」
ということでした。

まだ、ローン返済が終わってないので、名義は変更できていませんが、そう言われたので、そうするつもりです。
名前とかは名乗らなくていいので、税務署に話を聞きに行ったらいいですよ。

ben0514 · Answer

現実的ではないかもしれませんね。

ローンでの立替なのですから、建物や土地にはローン会社の抵当権などの設定がありませんか？
ローンの契約上、名義変更などにも制限がありませんか？

行うのであれば、ローンの名義も分ける必要が出てくることとなり、金融機関との契約なども見直す必要もあるでしょう。金融機関が了承しなければ難しいでしょうね。その話し合いの内容次第で、登記も変わりますし、贈与になるのか、贈与税の優遇規定の対象になるかも変わることでしょう。

税理士と司法書士がいるような事務所へ相談されるべきです。素人がどんなに考えても、サイトで質問しても、一番良い方法かどうかはわかりませんからね。変に間違った情報で行動してもいけませんし、間違った情報で考え方があいまいになってもいけませんからね。

Big-Torakichi · Answer

No.1の方に賛成です。

無収入の主婦の方が、共有名義にすると、どこからそのお金が出たのですか？となりますが、共働きで、共有名義にしても実質ローンの負担をしていれば、贈与にはならないと思います。
ただ単に、登記を変えるだけです。

iess8255 · Answer

現在の家を建てたときの　資金（ローン名義を含む）の出所と　名義関係の経緯が分かりませんが、全て夫名義（ローン返済は実際は奥様の収入からも出していたとしても　年間１１０万非課税枠を利用）だとします。
そうだとすれば、やはり　あと２年待って　住宅等贈与の配偶者特別を利用されたらいかがでしょうか。最高２０００万円まで贈与税が非課税です。

hata79 · Answer

昨年の名義変更において、贈与税の問題は出なかったのでしょうか。
所有権者の名義変更の原因は「売買」「贈与」他がありますが、何を原因として名義変更をされてますか。
仮に贈与だとしますと、その時点で贈与税の問題が発生してるはずです。これはクリアーされてるのでしょうか。
今年、さらに贈与として名義変更をすると、妻から夫への名義変更で贈与税が発生しているものを、さらに夫から妻への贈与となり贈与税がダブルで課税されてしまうおそれがあります。
これを防ぐには、昨年の所有権移転を錯誤として、かっての共有名義に変更することです。
昨年の名義変更（この原因が贈与だとして）を、うっかり名義変更をしてしまったというなら、贈与税の申告書を出す前に元の名義に戻せば贈与税はかからないことになってます（URLを参考になさってください）。

ローンの借り換えをされてるので、夫を主たる債務者としてるローン契約を、夫と妻がそれぞれ債務者であるローン契約に変更する必要があるのか、妻を連帯債務者として契約すればいいのか等、債権者と債務者の関係の調整が必要です。

所有権移転を錯誤としての変更は司法書士の仕事ですが、おそらく金融機関が「いいよ」としたら、司法書士を紹介してくれると思います。
立替え時に先の建物を滅失させてしまって、新たに家を建てたというなら、錯誤による所有権変更登記は難しいかもしれません。
その場合には婚姻期間２０年以上の場合の夫婦間贈与税の特例を受けられるまで、待つほうが賢明です。

参考URL：http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/640523/01.htm

固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にする方法は

まったく同じケースではないので、お宅のケースでは正確なことではないかもしれません...

現実的ではないかもしれませんね。

No.1の方に賛成です。

現在の家を建てたときの 資金（ローン名義を含む）の出所と 名義関係の経緯が分かりませんが、全て夫名義（ローン返済は実際は奥様の収入からも出していたとしても 年間１１０万非課税枠を利用）だとします。

昨年の名義変更において、贈与税の問題は出なかったのでしょうか。

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