マンションの雨漏り（2回目の相談です）

初めての相談は　http://okwave.jp/qa3441920.html　です。　
2日前に不動産屋に示談の申し入れをメールで要求しました。

雨漏りの修繕は、今も行われていません。

不動産屋からの返事が今日届き、家賃の減額（マイナス3000円）は合意するが、契約解除は受け入れられない…結局初めての質問に書いたまま時が過ぎてるだけで、話し合いは先に進んでない状態です。

示談の申し入れは弁護士さんを通さず言ってみたのですが、これは弁護士さんを付けて申し入れても同じ返事しか返ってきませんよね、契約解除＝退去はムリに思えてきています。

メールの返事では、逆に不動産屋側の申し入れが書いてあって、それには弁護士以外の人と3人で話し合わないか、と言うのです。
一部の友人と、会社の上司には雨漏りが直らないことを話したことはありますが、そういう人を交えて話し合おうって事でしょうか。

オーナーさんは間に入る気はないみたいです、弁護士さん以外の人を間に入れて解決できるのでしょうか？

契約解除の申し入れに応じず、また一方的でうそまでつき、今までうまいことかわしていた不動産屋は私に対して「問題は、あなたが私の話を理解できないだけ」と今回のメールで反論してます、前の質問でアドバイスをいただいた「家賃の支払いを停止する」ことは、不払い分を損害賠償と相殺出来る可能性がある場合に有効なのでしょうか。

何か方法があれば教えて頂ければと思います。
何度も本当に申し訳ないです、宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： mu128 回答日時： 2007/10/24 11:05

ＮＯ２さんの回答を見て思ったのですが、質問者さんの住んでいる「マンション」というのは、分譲マンションのうちの一部屋で所有者から借りているのでしょうか？　それとも、建物全体が賃貸マンションということなのでしょうか？　それによって違ってきてしまいます。

私は、すっかり建物全体が賃貸マンションであるものと思って回答しているのでご了承下さい。

３人で話し合いというのは、誰が来るのでしょうか？　質問者さんと不動産屋と、あとは？　残りの一人が、修理業者さんであれば、一度、話を聞いてみてはいかがでしょうか？　雨漏りの原因や修繕はどのようにやって、どのくらい費用や期間がかかるのか等を確認してみて下さい。
前回相談された時から何も対応をされていないのか？も確認して下さい。というのも、雨漏りの修繕のためには、ある程度の期間がかかることも考えられます。この期間の間、質問者さんの知らないところで、そのような調査や確認をしてくれているようでしたら、貸主側もやるべきことはやっているので、それならば責めるのは酷というものです。
なぜ、３人と言ってきているかはわかりませんが、貸主が来ないということであれば、担当者とその不動産屋の上司や代表者ということではないかと思います。それでは、あまり意味がないと思いますので、もう一人は誰か？　修理業者さんを呼んで欲しい、ということを伝えてみてはいかがですか？

まずは話し合いをしてみてもいいと思います。質問者さんの方で弁護士さんを連れて行く必要はないかと思います。修理業者さんを話し合いの場に連れてくることを条件にして交渉してみて下さい。交渉日前に、あらかじめ質問しておきたい事項を伝えておいて、交渉日当日に返答をしてもらうように要求しておけばいいかと思います。例えば、・雨漏りは直るのか？　・いつまでに直してもらえるのか？　・工事期間や時間帯は？　・過去に雨漏りによって駄目になってしまった家財の弁償等はあらかじめ聞いておいた方がいいものと思います。

ちなみに、質問者さんの言う「契約解除」は引越し費用支払いや敷金無条件返還などの条件付きで、という意味だと思いますが、契約解除（退去）すること自体は可能です。ただ、その場合は、質問者さんの方が勝手に退去するということですので、敷金は普通に精算されますし、引越し費用などは当然請求できません。また、入居期間が１年とか２年とかの短期間の場合ですと、違約金を取られるという規定が入っているかもしれませんので、その場合も当然に請求されてしまいますので、その点は確認するようにして下さい。

この回答へのお礼

有難うございます。私の住んでるマンションは分譲タイプではなく、建物全体が賃貸マンションです。
3人での話し合いですが、不動産屋は私の知人・会社の上司・親を交えて話そうというのです。オーナーさんでもなく業者でもなく、ですよ。
いったいなんでなのでしょう？？mu128さんの言うように、弁護士がダメなら、業者を入れて日程などの予定をきっちりと話し合いたいですね。

雨漏り修理についての対応なのですが不動産屋も建物業者も「今調査中です」「今週か、まぁ今月中にははじめられそうです」「オーナーからのOKが出ないので、しばらくお待ちください」と今までこんな感じの返答しかもらえませんでした、電話も建物業者は「不動産屋の方で聞いてください」と言い不動産屋は「業者さんから電話が来ますんでお待ちください」とたらいまわしにされてて、それでも3回目の雨漏りまでは、ただただ連絡を待つばかりでした。

契約解除＝契約金の返金はムリな気がしています・・・。
今自分はどうしたいか、と言うと家賃を思い切り下げてもらい、引越し資金に当てたいです。そして修理の報告をきちんと連絡してほしいのです。

お礼日時：2007/10/25 03:02

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/10/28 09:07

＞私の住んでるマンションは分譲タイプではなく、建物全体が賃貸マンションです。

それならば、区分所有法の適用はないです。
ないですが、雨漏りがひどいので、直してもらうか、そうでなければ家賃を下げて貰いたい、と云うことではないですか。
それを積極的に進めるには訴訟の提起が一番いいです。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/10/26 16:31

＞tk-kubotaさんは、借り手側で経験されたことがあるのですか？

あります。
貸し主でもあります。
管理組合の理事長でもあります。
弁護士の資格はありませんが、裁判所関係の実務経験も30年以上あります。
ところで、naretomoさんとしては、要するに、雨漏りがひどいので、直してもらうか、そうでなければ家賃を下げて貰いたい、と云うことですよね。
前段は区分所有法の関係でむつかしいので、後段となりますが、naretomoさんから積極的に損害賠償請求等法律上の手続きをしないと進まないと思います。
生半可な知識ではとても解決しない大きな問題ですから。

No.4 回答者： noname#65452 回答日時： 2007/10/24 12:15

1です

(1)供託金は、自分の好きな金額を定めて供託できます

５０００円でしたら大家は拒否するでしょう。
内容証明を送って大家が拒否したら５０００円を供託することが出来ます

(2)大家がそれを受けて民事調停をしてきた場合、自分の主張を述べて、ゴネるといいと思います。（もはや信頼関係ないから角立てても問題ないでしょう）
調停の中で、引越し費用出せ、と主張するのも面白いかと思います

この回答へのお礼

有難うございます。
今日3回目の法律相談です、供託のことも一つの方法として弁護士さんにお話してみます。
有効な方法は何か、決定させて落ち着きたいです。

お礼日時：2007/10/25 03:08

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/10/24 10:17

急いでお話ししなければならないことに「家賃を停止する。

」ことは絶対にできません。
法律上、どんな損害があっても、損害賠償請求権と家賃の相殺はできなくなっていますので。
家賃の供託は、家主が受け取らない場合に限って可能なので、理由がないのに供託はできません。雨漏りは理由になりません。
本題で、この問題の難しさは、
1、マンションであるために区分所有法に基づき進めなくてはならないこと。
2、そのため、雨漏り等の補修は管理組合の総会の決議が必要であること。
3、naretomoさんは、その組合員でないため、総会の招集権も与えられていないこと。
4、naretomoさんは、雨漏りを理由として契約解除がむつかしいこと。
等々あり法律的に進めるには、あまりにも煩雑すぎます。
naretomoさんとして、今、できることは、貸し主に対して期限を定めて修理するよう請求することですが、それができないときには、損害賠償請求の訴えを提訴する以外にないと思います。

この回答へのお礼

有難うございます。そうなんですよね・・・雨漏りと言うのは難しい問題らしく、長期に
わたって修繕を見守っていかねばならないものらしいですからね。
tk-kubotaさんは、借り手側で経験されたことがあるのですか？
「家賃を停止する。」のは本意ではないのです、はじめは家賃減額をオーナーさんに合意してもらえれば良いかな、と思っていました。
しかしオーナーさんは、マンションの管理は不動産屋に任せているらしく、同時期に不動産屋が突然家に訪問に来て二人で解決したいとか何とか言うわりにはこちらの話を半分も聞かず、今までも連絡をこちらがするばかりで、向こうからしてくれたことは回数にして3回くらい、相手にしてもらえませんでした、こんな当てにならない不動産屋が管理してるマンションに住むのは損かも知れないと思い、退去を考えてしまったわけなのです。　　　　

お礼日時：2007/10/25 00:47

No.1 回答者： noname#65452 回答日時： 2007/10/24 02:56

＞「弁護士以外の人と3人で話しあわないか、と言うのです」

逆に言うと弁護士に入られたら業者として不利ですと自ら言ってるようなものではないですか

＞家賃の減額マイナス3000円

家賃の金額が分からないので適正かどうか判断しかねます

家賃減額させて、減額分を貯蓄しておいて、カネが貯まったら他に引っ越すことをお勧めします


減額交渉は弁護士が手馴れています。質問者さんは、今回、司法書士は使わないことをお勧めします。不動産屋と司法書士は持ちつ持たれつの関係だからです

「家賃の支払い停止」はやめた方が良いです。下手すると追い出し訴訟されますよ
それなら、大家に払わないで、家賃－数千円の金額を法務局にとりあえず供託することお勧めします

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。

そうですか、家賃の支払い停止は無理ならあきらめて供託を考えます、
ちなみに家賃は63000円です、ここから3000円の減額なら合意する、と言うのです、適正範囲なのでしょうか？

ただ法律相談の方で、審査が通って数日後損害賠償の決定書を作成するつもりでいたのです、先日は自分が「勝てる」と言う自信がなかったので保留にしてたのですが、供託をするならこちらは取りやめにしなければいけませんよね。

弁護士-司法書士　二人の援助となってるみたいなので・・。
このサイトが頼りになっています、どうしたものかと思っていましたので、供託の手続きが早く取れるなら、来月の家賃から発生させたいです。

補足日時：2007/10/24 03:02