☆至急☆明日ローンの契約です。変動金利と固定金利について

１戸建てを購入し、明日、三井住友銀行とローンの契約をします。
銀行融資額が、２４００万円です。

当初は「取りあえず変動で様子を見る」と主人が言っていたので、変動金利での見積もり（月々いくら返済になるかというもの）を不動産屋に計算してもらいました。

○銀行融資額・・・２４００万円
○３５年・変動金利・・・２．８７５％
○金利優遇１．４％・・・１．４７５％
○保証料内枠の為実質金利・・・１．６７５％
とあり、月々の返済額が書いてあります。

でも、やはり、変動金利では心配と思い固定金利にしようと思っています。先程、三井住友のＨＰを見たら、３５年固定が３．００％となっていました。

変動金利の時は、「金利優遇」という形で－１．４％の金利でしたが、３５年固定にしても、同じだけ優遇があるのでしょうか？

また、変動金利だと、「保証料内枠」となっていましたが、固定金利だと「保証料外枠」となっていました。
これは、最初に保証料が別途いる（８０万くらい？？）ということですよね？

明日、銀行の方に詳しく説明してもらえばいいのでしょうが、銀行の方は、あまり長期固定を組まれるのは好まないと聞いて、変動金利で押し切られそうなので、はっきり何年固定にするか決めていきたいのですが、わからないことが多くて・・・。

あと、もうひとつ。
固定だと、２年３年のものから、１０～１５年、１５～２０年、２０～３５年と色々ありますが、皆さんはどうされているのでしょうか？
私は、変動金利より月々の支払いが高くても、「安心料」だと思って、長期固定を選びたいのですが、１５～２０年と２０～３５年だとどちらのほうがいいのでしょうか・・・？？

無知ですみませんが、色々教えて頂ければ助かります。

No.2 回答者： mifu33 回答日時： 2007/12/21 23:59

三井住友ＢＫのＨＰ確認しました。

３５年固定は保証料外枠方式且つ優遇なしです。
保証料を合わせると３．２％の適用金利という事になります。
なお、ＨＰでは全期間１．４％優遇というプランの記載はありません。
当初期間のみ１．５％優遇なら、５年固定で１．８％、１０年固定で２．０５％となっています。
ちなみに全期間優遇は１．０％優遇しか記載されていません。

どんどん繰り上げ返済をして短期での完済を想定されるなら、当面金利が安い変動金利の方が有利となる可能性が大です。逆に一切繰り上げ返済をするつもりが無いという事であれば、全期間固定が資金計画は立てやすくなります。
それなりに繰り上げ返済はするが・・・という方は長期固定と変動ｏｒ短期固定のｍｉｘで、繰上げ返済額が大きいと想定されているなら変動ｏｒ短期固定の比率を高くといったところでいかがでしょう？

参考URL：http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/12/21 23:08

金利の上昇局面の時は中長期の固定、下降局面では変動、惑わされたら駄目なのが短期固定のキャンペーン金利、というセオリーがあります。

私の考えですが、
今は1年程前から金利の上昇局面を迎えている思います。となると選ぶのは中長期固定となりますが、35年は長すぎると考えます。
過去の例を見ても35年間ずっと金利が上昇し続けたり、高止まりするとは考えにくいので、私は10年～15年固定か長くとも20固定を選択すると思います。そして繰り上げ返済に力を入れます。

35年固定は金利の上下でやきもきしたくない。そして最後まで払っていける収入の目処もたつ、公務員とか大企業のサラリーマンなどが選択するのが適当と思ってます。なお繰り上げ返済をする予定でいるなら35年固定は金利の無駄です。

実際に20年前のバブル時の変動金利は最高時8.5％でした。
ここ20年の平均でも4.5％前後です。それからすると35年固定で3％は非常に安いと言えます。

銀行の優遇金利については良く聞いてください。当初○年のみ○.○％優遇というのはキャンペーン優遇です。これはローン開始当初を安く見せてるだけです。全期間優遇でなければ本当の優遇ではありません。

銀行の住宅ローンはうまく出来ていて、これが得だという決定的なプランはありません。どれも一長一短です。ご自分の返済能力、計画をしっかり決めて契約にのぞみましょう。

参考URL：http://han-rei.com/zyu_3.html