「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

現在、賃貸住宅に住んでいます。2年ごとの契約更新で先日、再契約したばかりです。ある日、地方裁判所の執行官という人が訪ねてきて、「この家は差し押さえで競売にかけられていますが、大家さんとはどういう関係か」と言われました。賃貸契約を結んでいることを話しましたが、大家さんが変わった場合、私たちはどうなるのでしょうか。もし、引っ越さなければならなくなった場合、新しい大家さんからは、引っ越し代代等の資金負担はしていただけるのでしょうか。

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A 回答 (3件)

競売の原因となる抵当権の設定日が重要です。



1)賃貸住宅に抵当権が設定された日より、前から質問者さんが賃借している場合=落札者に対抗できる=新大家(落札者)に賃貸契約の継続を要求できる。立ち退く場合は立退き料を請求できる。

2)その賃貸住宅に抵当権が設定された日より、後に質問者さんが賃借しはじめた場合=落札者に対抗できない=新大家(落札者)に立退き料は貰えない。六ヶ月後までに退去しないと明け渡し強制執行の可能性がある。

抵当権の設定前から賃借してる事は一般的に考えにくいことです。
まず賃貸住宅を新築した時にローンを組み、この時点で金融機関の抵当権がついているのが大半だからです。

質問者さんは何も悪く無いのですが、法律なので致し方ないと考えるしかありません。
こんな法律もバブルの後遺症で、競売物件が急増した頃に「競売を妨害するため」に競売にかけられた物件にわざと「危ない賃借人」を入居させて、ごねて居座らせたりする事は頻発した為に作られました。

執行官に聞けば「質問者さんは対抗できるか否か」教えてもらえますから、それから考えられたら如何ですか?
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2008/01/09 14:02

 質問者様の契約と競売の根拠となった担保としての登記との時期が問題です。



 重要事項の説明の際に質問者様が契約している物件が担保に入っているかどうかの説明がなされ、記載されているはずですのでお調べください。

 もし、そのような記載があると、質問者様はその物件が担保設定されているのを承知の上で契約されたことになりますので、新しい所有者は6ヶ月の猶予を置いて質問者様に立ち退きを迫れます。この場合、立退き料や引越料なんて請求できません。まあ、するとすれば元の大家でしょうが(敷金の返還請求も元の大家です)、所有する物件を競売にかけられるくらいの人ですから払えないでしょう。

 その記載が無ければ、質問者様の契約後に担保設定しているのですから債権者は質問者様との契約を知っていたはずで、質問者様の契約は有効です。
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この回答へのお礼

重要事項を再度、確認してみます。大変、参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時:2008/01/09 14:04

そのアパートは所有者(大家)の債権者が、債権回収の手段として賃料の差押を裁判所に申立、認められた結果です。

差押えられた家賃は、一度裁判所に供託し、債権者に配当されます。賃借人は結果的に、今まで大家に支払っていた家賃を、裁判所に支払うだけで、何ら変化はありません。
アパートが競売されて、所有者が変わった場合は、新しい所有者に今までどおりの契約に基づいて家賃を支払えば良いのです。
新しい所有者に立ち退きを求められた場合は、契約書の内容により立ち退き料や引越し費用を請求できます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2008/01/09 14:00

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アパート 賃借」に関するQ&A: 居住権(?)

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Q差押された賃貸物件の家賃

お世話になります。

金融機関がアパートを差押え、競売手続きに入るようです。
アパートの賃借人がオーナーに支払うべき賃料は不動産の差押により自動的に差押えられるのですか?その場合、賃借人は今後、賃料の支払はどのようにすればよいですか?

ご教授ください。できれば法的根拠も添えてお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

差押えはたぶん金融機関の抵当権の実行でしょうね。

先の回答者の方がおっしゃるように,アパートと家賃債権は別財産ですから,アパートの差押えにより賃料債権が「自動的に」差し押さえられるのではありません。

また,アパートの差押えによってアパートの「所有権が消滅」するわけではありません。差押え自体には,目的財産に対する債務者の処分権を制限する効果しかなく,所有権は相変わらず今のオーナーにあります。(だから,民事執行法46条2項は,「差押えは、債務者が通常の用法に従つて不動産を使用し、又は収益することを妨げない。」としています。)賃貸借契約を継続させることは,処分ではないので,差押えを受けたオーナーは(競売までは)これまでどおり賃貸借契約を継続することができます。
すなわち,差押えのみの現段階では現在の賃貸借関係になんら影響はありませんから,これまでどおりオーナー氏に賃料をお支払いください。後に所有者が変更になれば,そのときは何らかの連絡があるでしょう。

今後のことですが,アパート賃借人の地位は,賃貸借契約が抵当権設定の前後いずれであるかにより異なります。抵当権
設定より前からの賃借人であれば,現に住んでいること(:建物の引渡しを受けていること)で新所有者(競落人)に対抗でき(借地借家法31条1項),これまでどおり居住できます。この場合,賃貸借関係は当然に新所有者に引き継がれ,新所有者が賃貸人になります。賃貸借契約が引き継がれているのですから,新所有者になったからといって,これまでの条件を根拠無く変えることはできません。
また,この場合,敷金関係も新賃貸人に当然に引き継がれ,今のオーナーが家賃滞納分を差し引いて残りを新賃貸人に引き継がせます(最高裁昭和44年7月17日判決)。

問題は,抵当権設定後の賃借人さんです。抵当権登記後の賃借人さんは,新所有者に対抗できず,新所有者から立ち退きを迫られる可能性がありますし,賃貸借するにしても,新所有者の意向しだいでは契約はこれまでとは別物のものとされるので,家賃はじめ条件の変更を迫られる可能性があります。

こんにちは。

差押えはたぶん金融機関の抵当権の実行でしょうね。

先の回答者の方がおっしゃるように,アパートと家賃債権は別財産ですから,アパートの差押えにより賃料債権が「自動的に」差し押さえられるのではありません。

また,アパートの差押えによってアパートの「所有権が消滅」するわけではありません。差押え自体には,目的財産に対する債務者の処分権を制限する効果しかなく,所有権は相変わらず今のオーナーにあります。(だから,民事執行法46条2項は,「差押えは、債務者が通常の用法に従つて不...続きを読む

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q自宅が差し押さえられたら、もうそこには住めないのでしょうか。

法律などにうといので、教えてください。
単なる興味で知りたいだけなのですが、自宅が差し押さえられたら、そこにはもう住めないのでしょうか?

Aベストアンサー

差し押さえは、そもそも権利の移動を停止するだけの物で、他に売ったりはできないだけです。
差し押さえられただけでは、所有権は元のままですから、何も変わりません。
担保にして金を借りられないとか、人に知られたら恥ずかしいとか、はありますけど。

所有権を売っても、所有権と居住権は別ですから、住み続けるのは可能です。
ただし、家賃を払う必用があるし、正当な理由があれば追い出される場合もあります。
逆に、居住権を売るという事もできますが、居住権は所有者の同意無しでは売る事はできません。
もちろん、所有者に居住権を売る場合は別ですけど。

Q差押マンション

こんにちわ。
この度引越しをしようと思っているのですがとても気に入り場所も値段も申し分ない物件を見つけ仮申し込みをしました。
そして今日正式な書類が送られてきたのですがその中に
「所有権にかかる権利に関する事項」:差押(債権者:○○市)
とありました。
これは差押さえ物件ということでしょうか…
そのような説明は内覧時にはなかったのでとてもびっくりしました。
とても気に入っている物件なのですがやはりやめたほうがいいのでしょうか…とても迷っています。

Aベストアンサー

不動産業者です。

結論から言うと止めた方が賢明です。
というか何故その物件を業者が仲介するのか理解できません。
他の回答者様の通り、差押さえと言う事は競売開始決定を待つ段階に来て
おります。
不動産競売となり、落札者が現れ、退去を迫られた場合、法的には入居者は
6ヶ月以内に出なければならないのです。
尚、落札者には退去費用を負担する義務も無く、
敷金も大家から引き継がれませんので返還も困難となります。
もし落札者が新たにあなたと賃貸契約を交わすとしても、同条件となる保証も無く
新たに敷金の預け入れを求められる場合もあります。

この物件を借りる事はそれだけのリスクがあります。
ただ今回、債権者が市という事は税金の滞納が理由でしょうから、
金融機関のそれとは違い、(一部納税や交渉で)比較的取下げになる
可能性も高いですが。

Q分譲賃貸マンションが差し押さえになった場合について

分譲賃貸マンションに入居しています(契約期間は後1年残っています)。所有者がローン滞納で差し押さえになったようです。所有者から「近く裁判所がそちらに行く」と連絡がありました。今後どのような手続きがとられてゆくのでしょうか。また、当方はどのような対応をしたらよいのでしょうか? 家賃を払い続けるにしても、いったいどうなるのか。(1)家主都合の立ち退きを主張して退去(2)任意売却で購入(3)競売後に新所有者と再契約-などが考えられるのではないかと思いますが・・・

Aベストアンサー

>(1)家主都合の立ち退きを主張して退去

無理でしょう。
現在の状況は家主都合で立ち退きを迫られているわけではありません。

入居時に既に抵当権のついている住居を賃借した場合は、その後に抵当権が行使されたら、賃借権は抵当権に対抗できませんから6ヶ月以内に退去しなければならない、と法で定められています。
つまり現在は最悪の事態として予想されていた事が起こっただけです。

また現在の所有者から立ち退き料をもらって退去しようにも、滞納で差し押さえになるような所有者から、まともな立ち退き料などもらえないでしょう。

>(2)任意売却で購入

これは可能です。
質問者さんに資金があるなら、最も有効で現実的な解決方法のひとつです。

>(3)競売後に新所有者と再契約

可能です。
しかしこれは新所有者の意向しだいですから、絶対に再契約してもらえる保証はありません。

新所有者がそのマンションの使い道を決めていた場合は再契約してくれないでしょうし、再契約できても今より家賃が高くなる可能性もあります。
高くなるのが不服なら六ヶ月以内に退去してください、になります。

>(1)家主都合の立ち退きを主張して退去

無理でしょう。
現在の状況は家主都合で立ち退きを迫られているわけではありません。

入居時に既に抵当権のついている住居を賃借した場合は、その後に抵当権が行使されたら、賃借権は抵当権に対抗できませんから6ヶ月以内に退去しなければならない、と法で定められています。
つまり現在は最悪の事態として予想されていた事が起こっただけです。

また現在の所有者から立ち退き料をもらって退去しようにも、滞納で差し押さえになるような所有者から、まともな立...続きを読む

Q差し押さえで生活できなくなりました。

支払い予定を立てようと昨晩、残高を見ると銀行口座に入っているはずのお金がありません。

驚いて明細を見ると「差押」と記され20万強引き落とされていました。

何の差押かは不明。
どこからも通知や告知などの書類は来ていません。

今月の支払いも残っていますし、何より食べることも出来なくなりました。
しかもサラリーで決められたお給料ではないので来月からの生活も目処が立たない状況です。

月曜日に銀行に問い合わせてみるしかないのですが不安と焦りと怒りで眠れず質問させて頂きました。
こんなことってあるのでしょうか?

Aベストアンサー

生活が出来なくなる程の差押さえは、出来ません。
差押さえ先へ、返還を申し出ましょう。
裁判所を通した給与等の差押さえでも、25%が上限です。 生活権があるので。

どこから取られたかが問題ですが、
税金などの場合は、その場で月々1万づつとかの支払いの約束をして、返還交渉してみてください。
公官庁の方が、交渉しやすいはず。
まあ、ほっといた人が一番いけないのですが…。

平日に、会社休んでも行くべき! っと思います。

Q税務署の敷金差し押さえ

賃貸借契約の相手先から預かっている敷金を差し押さえる、という税務署の文書が配達されてきました。相手方が所得税を滞納しているので、そのかた(担保)ということのようです。

敷金は家賃の滞納に備えるためや立ち退きの際の修繕費などの補填に預かっているのに、納得できません。
私の方も家賃が滞って困っているのですが、税務署に横取りされたようなものです。対抗することはできないのでしょうか。
詳しい方、アドバイスなどお願いいたします。

Aベストアンサー

ご質問を読む限り、国税徴収法に基いて、借主の方があなたに対して有している敷金返還請求権という債権を差し押さえたものだと思います。
おそらく、税務署から送られてきた文書は「財産差押通知書」などという題名になっているのでは?

差押があったからといって敷金の性質は変わらないというのは、他の方の回答のとおりです。今後、税務署からの取立(敷金の払い戻し請求)があるかもしれませんが、通常の借主に敷金を返還するときと同様に、修繕費や家賃の滞納分等を差引いて、残額を税務署に払い込めば問題ありません。もちろん、それらを差引いて残額がなければ、その旨を税務署の方に連絡すれば、その後の手続は教えてもらえると思います。

あなたが今後気をつけることとしては、借主が直接あなたに対して敷金の返還を求めてきたときは、これに応じてはならないということです。

Q居住中の賃貸物件が差押、競売に/なにかできることはありますか?

現状当事者として裁判所に認定されていないのと、不動産屋の態度がはっきりしないため、自分がどういう状況に置かれているのかわかりません。
わかっている状況は以下のとおり。

もともと分譲物件のため、一部屋のみの大家。
被担保債権は1000万強らしい。
この物件の売却基準価額はせいぜい100万円台前半の見込み。
(不便な場所のワンルームです。)
一つの債権につき、複数の担保がある模様。(共同担保?)
債権者は大手信託銀行。(裁判所に確認済み)

所有者(債務者)本人であれば、任意売却等交渉できるのでしょうが、完全に現時点では蚊帳の外です。
相手が、姿をくらましていないかどうかもわかりません。

どうすれば、損をしないで済むか、平穏に暮らせるか、ご教授ねがいたいと思います。
(うまく次の部屋が見つかれば引っ越しますが、現状の信用力の問題等から、時間がかかりそうです。)

競売が始まれば、家の中の写真が公開され、占有人である自分の氏名等も閲覧可能になりますし、不審な業者がしつこくたずねてくるとの話も聞きます。穏やかではありません。

関連質問投稿中ではありますが、切羽詰まっているため、質問させてください。よろしくお願いします。
(現在、執行官との間で、現況調査の日程調整中。早く競売に持ち込むことが、他の共同担保の占有人との比較で不利にならないか不安です。以下関連質問)
http://okwave.jp/qa5059534.html

現状当事者として裁判所に認定されていないのと、不動産屋の態度がはっきりしないため、自分がどういう状況に置かれているのかわかりません。
わかっている状況は以下のとおり。

もともと分譲物件のため、一部屋のみの大家。
被担保債権は1000万強らしい。
この物件の売却基準価額はせいぜい100万円台前半の見込み。
(不便な場所のワンルームです。)
一つの債権につき、複数の担保がある模様。(共同担保?)
債権者は大手信託銀行。(裁判所に確認済み)

所有者(債務者)本人であれば、任意売却等...続きを読む

Aベストアンサー

>うまく次の部屋が見つかれば引っ越しますが、現状の信用力の問題等から、時間がかかりそうです。

強制退去になるまで、まだまだたくさん時間はありますよ。

競売になり落札者(新しい大家)が決まってから、六ヶ月間は法的に住んでいられます。

今は競売をするための準備をしてる段階ですから、まあ後一年くらいは住めるでしょう。

>損をしないで済むか、

損はするでしょう。
敷金はいまの大家から清算してもらわなければなりません。
つまり敷金は店子からの預かり金なのですが、借金大家は使い込んでいる恐れ大です。

また引越しするにしても、借金大家が費用を見てくれるはずは無く、落札者も払う義務はありませんから、自己負担になるのが通例です。

まあ100万のマンションから立ち退かすのに、費用のかかる強制執行をするとは考えにくいので、落札後も居座っていれば、いくらかの金銭を渡されて「これで立ち退いてください」になる可能性もあります。

唯一の方法は、落札した新大家に今まで通りの条件で、引き続き貸してくれませんか?とお願いすることです。

新大家がそのマンションの部屋の使い道を決めていれば駄目でしょうけど、そうでなければ少し家賃を上げられるかもしれませんが、貸してくれる可能性はあるでしょう。

>うまく次の部屋が見つかれば引っ越しますが、現状の信用力の問題等から、時間がかかりそうです。

強制退去になるまで、まだまだたくさん時間はありますよ。

競売になり落札者(新しい大家)が決まってから、六ヶ月間は法的に住んでいられます。

今は競売をするための準備をしてる段階ですから、まあ後一年くらいは住めるでしょう。

>損をしないで済むか、

損はするでしょう。
敷金はいまの大家から清算してもらわなければなりません。
つまり敷金は店子からの預かり金なのですが、借金大家は...続きを読む

Q所有者と賃貸人の違い

初めて賃貸契約を結ぶのですが
契約書を見ると、所有者と賃貸人の名前が違うのですが、
どちらが大家になるのでしょうか?

そもそも所有者と賃貸人は何が違うのでしょうか?

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

> そもそも所有者と賃貸人は何が違うの

 所有者はその不動産を所有する人。
 賃貸人は、質問者さんにその不動産を賃貸した人、言い換えると、質問者さんとその不動産について賃貸借契約を締結した人、です。さらに言い換えると、その不動産を使用し、収益する権利を質問者さんに与え、逆に質問者さんから家賃・地代を取る人、です。


 所有者をAさん、賃貸人をBさんとしましょうか。もう一人二人登場しますので、C、Dさんとします。

 ふつう、BさんはAさんからその建物を借りて、質問者さんに賃貸します。なので、Bさんを「転貸人」、質問者さんを「転借人」と言ったりもします

 しかし、そういう場合だけではなくて、例えばすでにAさんが亡くなっているのですが、相続人間で財産の分割が終わっていなくて、相続人のBさんが同じ相続人のC・Dさんの同意を得て(あるいは無断で)、単独賃貸人として質問者さんに賃貸しているなんて場合もありえます。

 あるいはまた、BさんはAさんの命の恩人で、AさんはBさんに文句が言えないのを利用して、勝手にBさんが質問者さんと賃貸借契約を結んだのかもしれません。所有者Aさんは泣いています。

 いろんな事情がありえますが、とにかく、質問者さんがその不動産(たぶん住宅)を使えるようにした人間が「賃貸人」です。

 そして、質問者さんの「大家」は所有者Aではなくて「賃貸人」のBさんのほうです。

 が、が、が、しかし。

 この場合、質問者さんは、所有者Aさんに対しても直接の義務を負っていることになります(民法613条?)ので、もしもAさんが「俺に家賃を払え」と言ってきた場合、「あんたから借りた覚えはナイ」と拒絶するのは難しいことになります。

 とりわけ、「Bに1年分、前払いしたもんね」という前払いは、言ってもムダです。質問者さんはAさんに勝てないことになっています。

 そんなことになったら、ちゅうちょせず、ここで対処法を質問されることをお勧めします。そうでない場合は、所有者と賃貸人が違うことは忘れていていいと思います。賃貸人だけを意識していましょう。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

> そもそも所有者と賃貸人は何が違うの

 所有者はその不動産を所有する人。
 賃貸人は、質問者さんにその不動産を賃貸した人、言い換えると、質問者さんとその不動産について賃貸借契約を締結した人、です。さらに言い換えると、その不動産を使用し、収益する権利を質問者さんに与え、逆に質問者さんから家賃・地代を取る人、です。


 所有者をAさん、賃貸人をBさんとしましょうか。もう一人二人登場しますので、C、Dさんとします。

 ふつう、BさんはAさんからそ...続きを読む

Q債権差押命令というのが来てしまいました。

裁判所から「債権差押命令」という書類が来ました。
私は賃貸のアパートに住んでいまして、どうやら家主さんが倒産?された
ようなのです。

それによると、
「『債権者』(家主にお金を貸している銀行)は『債務者』(家主)が
お金を返してくれないので、債務者の財産である賃料の差押えを裁判所に
申し立てた。そこで、裁判所がこの今回の債権差押命令を出した」
というようなことだそうです。
続けて、「あなたは債権者と債務者とのお金の返還に関する争いに直接
関係はありません」とあります。
家賃は一旦払わずにおいて、あとから何処かへ払うようになるみたいです。
そのための手続き用紙が入っていました。

大体のことや、手続きが詳しく書いてあったので今回の件そのものは
そう問題はないのですが、
この先は一体どうなるんでしょうか?
そこらへんがちょっと読んだ限りではよくわからないのです。
それがちょっと気になっているところです。
もちろん「先住権」があるのはこっちですから、いきなり「出てけー」
なんてことはないでしょうが、例えば
新しい家主さんが決まったら、「ここ潰してマンションにしたいから
いついつまでに出て行って」と言われるとか、
家賃が変わるとか、ありえるんでしょうか?

この先起こりうることを、知ってる範囲で良いので教えていただけません
でしょうか?
お願いいたします。

裁判所から「債権差押命令」という書類が来ました。
私は賃貸のアパートに住んでいまして、どうやら家主さんが倒産?された
ようなのです。

それによると、
「『債権者』(家主にお金を貸している銀行)は『債務者』(家主)が
お金を返してくれないので、債務者の財産である賃料の差押えを裁判所に
申し立てた。そこで、裁判所がこの今回の債権差押命令を出した」
というようなことだそうです。
続けて、「あなたは債権者と債務者とのお金の返還に関する争いに直接
関係はありません」とあります。
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Aベストアンサー

 当面のご対応は、tk-kubotaさんのNo.5のご回答どおり、第三債務者の陳述催告(民事執行法147条1項)のご作成と差押債権者への家賃のお支払になります。
 ちなみに、裁判所が「2週間」などと期限を設定してくる書類は、一般に「当日消印有効」ではなく、「必着」です(民法97条1項準用)。お時間がなければ、FAXでご送信になって、お電話で担当書記官に受信確認をなさっても構いません。

 なお、「先住権」ですが、おそらく「占有権」のことをおっしゃっておられるのではないかと拝察いたします。
 「占有権」(民法180条)とは、要するに、「物の所持者は、自らの意思または法的手続によらなければ、その物を取り上げられることはない」という、いわば当然の事理をあらわす法律用語です。
 本件に即して申し上げますと、将来差押えがあったときに、差押債権者に対して「占有権」をご主張になるには、単にwako3001さんがお部屋を占有なさっているというだけでは不十分であり、賃借権などの「占有権原」が必要なのです。
 No.2の拙答において、私が「『先住権』なる概念により賃借人が保護されることはありません。」と申し上げたのは、このような趣旨です。

 もう一点、wako3001さんがご期待になっておられるであろう「立退料」について付言させていただきますと、仮に本件で競売がなされた場合、wako3001さんのご満足がゆかれるような金額の立退料をご獲得になることは困難です。

 ご質問を拝読する限りでは、wako3001さんがご入居のお部屋は、当初の賃貸期間が満了したものの、その後もwako3001さんがご使用になり、賃料のお支払も継続なさっておられるのでしょうから、賃貸借契約は、当初の賃貸期間満了時に期間の定めがないものとして更新されている(借地借家法26条1項)と思われます(wako3001さんに最大限有利なケースが、この場合です。最先の抵当権設定登記以前からwako3001さんがお住まいというケースは、実際上想定できませんので割愛いたします。)。
 このような期間の定めのない賃貸借契約を買受人側から解約するためには、
・ 買受人及び賃借人が建物を使用する必要性の比較
・ 賃貸借に関する従前の経過(度々賃料の滞納があったなど。)
・ 建物の利用状況
・ 建物の現況(老朽化しており建替必至など。)
という観点からみて、解約に正当の事由があると認められることが必要ですが、こういった観点からは正当の事由があるとは直ちにいい難い場合に、補完的に、立退料が考慮されることになっています(借地借家法28条)。

 ところで、抵当権設定登記後に引渡があった建物賃貸借は、賃貸期間が3年以下のものに限り保護される(民法395条本文、602条3号、借地借家法31条1項)ことから、競売不動産の買受人との関係では、期間の定めがない賃貸借契約成立後3年が経過していれば、原則として正当の事由があるというのが判例です(最高裁昭和43年9月27日判決、最高裁昭和45年6月16日判決)。
 つまり、多くの場合、買受人は、立退料を提供せずとも有効に解約の申入れをすることができるわけです(もっとも、実際に賃貸借契約が終了するのは、解約の申入れが到達してから6か月後になります。借地借家法27条1項)。
 逆にいえば、買受人から立退料をご獲得になるためには相当の法律知識と交渉能力が必要ですから、(もしご近所の方のお部屋も競売になるようであれば、ご近所の方とご協力になって、)可能な限り弁護士へのご相談をなさってください。
 ご参考までに、日弁連のサイトをご紹介します(下記参考URL)。「法律相談窓口」→「法律相談センター」の順にリンクをたどっていただき、お近くの弁護士会のサイトにアクセスしてみてください。

 ご期待に沿わない回答となり、申し訳ありません。
 ご参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/

 当面のご対応は、tk-kubotaさんのNo.5のご回答どおり、第三債務者の陳述催告(民事執行法147条1項)のご作成と差押債権者への家賃のお支払になります。
 ちなみに、裁判所が「2週間」などと期限を設定してくる書類は、一般に「当日消印有効」ではなく、「必着」です(民法97条1項準用)。お時間がなければ、FAXでご送信になって、お電話で担当書記官に受信確認をなさっても構いません。

 なお、「先住権」ですが、おそらく「占有権」のことをおっしゃっておられるのではないかと拝察いたします...続きを読む


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