自殺物件の告知義務違反に対する請求について

Question

今住んでいる部屋が自殺物件であるということを最近知りました。
私が入居する１年前とのことですが、入居時に仲介業者からの
説明はありませんでした。入居後一年半ほど経ってから近所の噂で知り、
仲介業者と大家を問いつめたところ、自殺物件である事を認めました。
現在、転居の検討や訴訟、家賃減額交渉などを検討しています。
そこで、下記の点についてアドバイスをお願いします。

（１）これは明らかに告知義務違反と断言できるのでしょうか？
　仲介業者は「自殺直後の住人に対しては事実を話す義務はあるが、
　その次の住人には話さなくて良いと思う」と言ってました。
　実際、私の入居前に数ヶ月だけ、事情を知った上で通常家賃で
　入居していた方がいたそうです（業者の話なので半信半疑ですが）。
　法律上は明記されていないので、単なる言い訳のように思えますが、
　告知義務違反と言うことで追求することは可能でしょうか？
（２）転居の場合、必要経費以外に賠償金も請求できるのでしょうか？
　契約解除に伴う敷金と礼金、転居費用は請求できるようですが、
　賠償金も請求することは可能でしょうか？（例えば家賃半額分×住んだ期間）
　この様な事例に関する判例はあるのでしょうか？
（３）過去に遡って家賃の減額分を請求することはできるのでしょうか？
　とりあえず、家賃は５割引で交渉中です。今まで住んでいた分も、
　過去に遡って請求することは可能でしょうか？
　自殺物件であることを知らされずに満額払わされたわけですから・・・。

妻が精神的に参っている状況で困っています。よろしくお願いします。

semi-zzz · Accepted Answer

（１）自殺物件は宅建業法３５条で規定された重要事項説明には関係ありませんが、第４７条により告知義務があると考えられています。しかし、仲介業者のいうような風に他の人が住んだ場合しなくともよいという考え方もあるようですが下記のサイトの回答をみると、５年（～１０年）程度はする必要があるとされるようです。
なお、第３５条以外の重要事項説明は法律上口頭ですればよいことになっています。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1310476338

（２）実際に与えられた損害が認められますので、引越しなどにかかる費用は告知義務違反が認められれば、請求できます。
因果関係が認められれば、精神的な面の損害（慰謝料など）についても認められるかもしれませんが、医師の診断の他因果関係を証明する必要がありなかなか難しいです。
またその損害を金銭換算するのも困難ですね。

＞例えば家賃半額分×住んだ期間

期間といっても知らない間は特に問題がなかったことでしょうから、住んだ期間と損害の間に因果関係はなさそうなので、期間を根拠に計算することは難しいでしょう。

（３）実際使用したことにより住居を得ていたという利益を質問者側は得ていますし、先に述べたように期間と損害の間に因果関係がありそうではないので、難しいと思います。
請求できるのはあくまで損害に対するものです。

detekoiya · Answer

告知義務がどこまでなのかは諸説あるようです。
実際に判例もまちまちです。
地域性その他により変わってきます。
２度目の入居者には告知不要・・
永遠に告知しなければならない・・
どちらが絶対に正しいとは言い切れません。

事故物件でも５割引まではあり得ないでしょう。
せいぜい２～３割くらいに思います。
そして告知義務違反についての賠償は賃料とは別の問題とすべきです。
賠償分まで賃料でというと居住期間により総額が変動することになり不合理となります。

奥様が精神的に参っているならまずはとにかく引越したほうがいいように思います。本当に参っているなら家賃が半額になって他に賠償金をもらったからといってケロっと直ったりしませんよね。

要求は自由ですが、相手が納得するかどうかはわかりません。
納得がいくものでなければ訴訟を行うしかないでしょう。
結果についてはやってみなければわかりません。
実費以外の賠償金まではむずかしいようにも思えます。

katyan1234 · Answer

知っているなら入居時からの家賃を下げ　そして損害賠償もありうるでしょう。国土交通省等に確認してみてください。

koala0305 · Answer

以前、賃貸用に自殺物件を買おうかどうしようか迷って、複数の弁護士に確認しましたが、一度入居者が入ってしまえば二度目以降の入居者には自殺があったことを知らせる義務はないというのは、かなり一般的な見解のようです。仲介業者の言っていることも一応正しいし、裁判をしたところで質問者さんに有利な判決が出るとも限りません。

奥様が精神的に参っていらっしゃるのなら家賃を安くしてもらっても意味ありませんし、礼金を返してもらう・引越し代を払ってもらうぐらいを落としどころに交渉してみたらどうですか？

coffeecan · Answer

自殺告知については明文化されたものはありませんので、杓子定規に明らかに違反とは誰も名言できません。そこがこの手の問題の「争点」であり、裁判に持ち込まれることが多いのです。

売買物件の場合は通常5年は告知するというのが大方です。

賃貸の場合は業者の言い分が本当で、入居していた人がいたのであれば、簡単には○×つけがたく、裁判等で争うことになる「争点」です。
告知するかしないかの分岐点が、「殆どの人にとって耐え難い」かどうかがポイントであるからです。

業者の言い分は「前に住んでいた人がいて気にしていなかったから、殆どの人にとって耐え難いとはいえない」という所でしょう。

ではいくら請求できるかという損害賠償額の件は話し合いや裁判で決めることです。

交通事故で警察は加害者に道路交通法に基づく処罰はしても、
「被害者さんは●円もらえます。加害者は被害者にに●円払ってください」ということはしません。

不動産紛争も、都道府県建築課や業界団体は業者に処罰はしても
質問者様に●円払えという手続はまったく行いません。

被害額・損害賠償額等についてはあくまで民事です。

denit · Answer

> 妻が精神的に参っている状況で困っています。よろしくお願いします。

ここを最優先して、敷金・礼金・手数料の全額返還と引越代金全額負担
で手を打って、一日でも早くリスタートするのが妥当かと思います。

> 自殺物件であることを知らされずに満額払わされたわけですから・・・

変な言い方ですが、つい最近まで訳あり物件だったとは知らずに、
通常の賃貸物件に快適(?)な生活をされていたのですから、過去に
遡って賠償請求すること自体に合理性がないとも思いますし、
皆さんの回答を参考にしても100%勝訴する見込みもなさそうですから
精神的苦痛＋金銭的負担で自分に追い討ちをかけることにならないか
心配ですね。

coffeecan · Answer

No.5です。補足です。
賃貸借契約についての判例はすぐには見つかりませんでした。
売買と違って裁判費用と損害額のバランスが悪いため
判例が少ないのではと考えられます。

請求してはいけないという法律はありませんので、必要経費・賠償額をすべて請求して、
話し合いで落としどころを見つけるのがセオリーでしょう。
（裁判でも請求額と判例額は判例額が低いですよね）

業者については、最低でも仲介手数料はすべて返してもらうよう交渉しましょう。

奥様が精神的に参っておられるとの事でお察しいたします。
奥様は家にいる時間が長く、近所付き合いの顔でもある分、大変なご苦労かと存じます。
女性の立場としては、お引越しを優先に考えていただければと思います。

自殺物件の告知義務違反に対する請求について

（１）自殺物件は宅建業法３５条で規定された重要事項説明には関係ありませんが、第４７条により告知義務があると考えられています。

告知義務がどこまでなのかは諸説あるようです。

知っているなら入居時からの家賃を下げ そして損害賠償もありうるでしょう。

自殺告知については明文化されたものはありませんので、杓子定規に明らかに違反とは誰も名言できません。

> 妻が精神的に参っている状況で困っています。

No.5です。

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