マンション 管理費滞納者に対して

こんにちは。
築１０年の５０世帯ほどのマンションに住んでおります。
自分は中古で３年前に入居し、先日初めて持ち回り制の理事会役員につきました。
そこで表題の、管理費滞納者がいる事を知りました。
（２年ほど滞納（５０万円弱）している途中入居者のようです）

当マンションの管理会社・理事会がしてきたことは
・催促
（何回か直接訪問をしたようですが、基本、インターフォンにでなければ撤退する程度のようです）
・内容証明の送付（受け取りを拒否したようです）
のみと認識しております。
今後行っていく事も「催促し続けるしかないですね」程度の方針でした。

話を聞く限り、ずいぶん甘い対応だと感じました。
（2年も放置していたのかよ、と。２年の間、１度だけ1ヶ月分の支払いをさせたにとどまっています）
自分も知識がないので裏は取れませんでしたが
管理会社は
「裁判で勝っても、費用の回収ができるかは別の話」
「給与の差し押さえ等は現実的に難しい」
との主張をし、法的手続きを行うことに、及び腰でした。

自分の疑問点は下記の通り
・小額訴訟はできないのか。したとしても、管理会社の言っている、裁判で勝った後にも
　支払いを拒むようであれば、強制執行の手続きなども、この程度の金額には見合わないのか
・区分所有法7条というもので競売にかけられる、と話を聞くが、これは現実的ではないのか。
　このように法的に強制的に追い出すことを行えばいいのではないか。
・ただインターフォンを押して出なければ撤退するような甘い対応ではなく
　当該住人の勤務先などに連絡し、プレッシャーをかけるなどはできないものか
・催促も、理事会などの住人が行うのでは負荷が高いので、弁護士やなにやら第三者から
　頻繁に効果的に行ってもらう事はできないのか
　
ご存知の方、ぜひともご教授ください。

No.1 回答者： mat983 回答日時： 2008/02/25 00:03

いきなり裁判の話など考えずに、

まず、会ってなぜ払えないのかを確認する事です。
恐らく催促が弱いので甘く見ているのでしょう。
そして、今後の返済計画の提出させることです。
きちんと対応すれば、それなりの返事が返ってくるものです。

最悪マンションを売った場合、法律では売った先から回収できますから
問題になることはありません。

No.2 ベストアンサー 回答者： alpha123 回答日時： 2008/02/25 00:17

裁判費用は基本は各自負担だから請求額が少ないと赤字です。

他の滞納者へのけん制、見せしめにはなるが「赤字確実なこと」への取り組みに住民がゴーサイン出すかどうか。一般には他の手段考える。

小額訴訟は請求される側に知識がなく放置すれば判決と同じ効果できるのでサラ金のためにある制度です。しかし相手がびびればの話しで強制執行は付かないから取立て可能かはまた別のことです。
相手に知識あれば「正式裁判望む」といえばそれで終わりです。請求側が赤字覚悟で弁護士雇い裁判するかどうか。
小額訴訟で請求した額が正式な裁判でも上限です。今回の人なら失うものは何もない（＾＾）

個人情報保護法の現在では相手の勤務先調べるのも金融機関口座番号調べるのも困難です。貯金預金残高なければ取れない。
差し押さえは相手の勤務先や口座番号必要です。判決出ても（勝てても）強制執行付き判決もとめるのはまた別の裁判です。付くか不明だが弁護士は2重に儲かる。
相談30分5000円、依頼すれば着手金10万円と裁判の印紙代8000円。これが2回です。勝てても取り分はかなり減り、赤字です。調査費用も依頼人持ちです。

転売すると次の所有者に未納滞納分請求出来る。相続でも同じです。払わなければいまと同じだが。

解決策の1つはケーブルテレビ導入し、徴収はCATVに委託する。費用はかかるが管理費の振り込みも依頼出来る。
口座振替しなくても各自がATMや窓口で振り込むのも可能、その分の料金は加算してもいい（振り替えが安くなる）
これは当然手順踏み、住民が決めることです。
利点は未納滞納するとテレビが映らなくなるように出来ること（旅行不在もあるから1月以上遅れたら映らないようにする）、以前の分は無理でも今後の未納滞納は減りそうです。
屋内アンテナは禁止する方法ないが屋上から個別アンテナは住民が可決すれば禁止出来る。ベランダアンテナは消防法違反です（ベランダは共有部分で緊急時の避難救援経路、固定するものはだめ、隣りとの境界壁は蹴れば壊れる）

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/02/25 03:32

　あなたのお考えは立派で正しいとは思います。

しかし、一応同じ建物に住む以上は、相手のことを良く把握してから催促でも何でもしないと、厳しいやり口を採用して逆恨みを買うよう相手ならば、困るのはあなたとなりかねません。
　世の中あなたのようなまともな人間ばかりとは限りません。
「君子危うきに近寄らず」という言葉もあります。

　私的には今までの理事会がやっていたような、緩い催促で良いと思いますけどね。悔しい気持ちはわかりますが、はれ物に触るときは気をつけた方がよいでしょうね。

No.4 回答者： inon 回答日時： 2008/02/25 11:23

私のマンションにも高額滞納者がいます。

一時期１００万円近く溜まっていました。根気よく話していくことで現在では５０万円まで滞納は減っています。管理会社に任せずに理事会が毅然と滞納者と向き合うのが
大切です。生ぬるい催促では絶対に問題は解決しません。
しかし書き込みを読んでいると、かなりたちの悪そうな滞納者ですね、
居留守を使ったり、内容証明郵便を受け取らなかったり（このあたり誰かに入れ知恵されているのかな）このままでは滞納金は貯まるばかりです、滞納者がマンションを売り払うのを待つか、費用がかかってもこのような問題に詳しい弁護士に頼むか、費用対効果を考えて結論を出してください。もう素人の手には負えないような感じもします。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/25 12:41

管理費の時効は５年という判例があるので、あまりのんびりはできませんね。

とりあえず時効を中断することが大事だと思います。

悪質な規約違反者などを競売により追い出すことは法律上可能で（区分所有法第５９条）、過去において暴力団を押し出したという事例はありますが、実際はよほど悪質でないとだめですし、その前にいろいろな手続きを踏まなければ許可でないでしょう。
また、これらは特別決議事項として管理組合集会で決議してからでなければ、請求できません。
おそらく管理費滞納を理由では無理なのではないでしょうか？

なお、第７条は競売にかけられた場合、先取特権を有することを定義しているだけで、滞納したから競売にかけられるということではありませんので。

管理費滞納はよくある問題なのでいろいろなサイトがあります。参考にしてみてください。
http://www.pref.nara.jp/jutaku/mankan/soudanqa/s …
http://s-saya.cside.com/kanrihi.htm
http://www.wendy-net.com/faq-new/midashi-04.html
http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumia …
http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-084.html

No.6 回答者： st_tail 回答日時： 2008/02/25 13:17

管理会社社員です。

当社の管理物件ではあり得ない話ですね。当社の管理物件で有れば、３ヶ月で内容証明、それで応答がなければ少額訴訟か支払督促を行います。和解になれば良いですし、判決が取れれば、それで給料や預金を差し押さえます。（勤務先は分かって居るんですよね？）

ただ、勤務先等が分からない場合は、取るのは難しいですね。弁護士を使って金融機関に照会する事はできますが、ただという訳にはいきませんし。

順番としては、支払督促、あるいは少額訴訟等で判決をとり、それでも入金されないようで有れば、最後は競売決議をするしかないでしょう。競売申立には７０～１００万円程度の費用がかかりますから、これは最終手段と考えた方が良いですし、競売が認められるには、それ以外に方法がない（今までにやった法的手段では回収不能）と言う事を説明出来るようにしておいた方が、競売が認められやすくなります。

管理会社との契約は、一般的に内容証明までです。それ以上の手続きは、管理組合がやらなくてはなりません。（管理組合から依頼があれば、これらの手続きをやってくれる所もあります。当社もその１つです。）ですから、理事会等で弁護士に相談して、早急に手を打った方が良いでしょう。管理会社の顧問弁護士を紹介してもらう事に出来ますが、結構良い値段を取られると思います。（過去に管理会社が当社に変わった物件で、１００万円の滞納の支払督促で、３０万円の報酬を請求されていた例があります。）むしろ地元の弁護士会などに相談された方が良いかも知れません。