借地問題

借地なので地主がなかなか建て替えの承諾をしてくれませんので、新築をあきらめ、家の増築をしようと思っています。13坪を借りていて10坪弱の家が建っています（築40年）今は2階建てですが3階にしたいと思っています。この場合は現状の大きさで（基礎だけ残し）家が建つのでしょうか？裁判をしても認めてもらえるのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： yosiboh100 回答日時： 2008/03/26 01:17

家の規模はその場所の用途地域により割り振られています。

建ぺい率、容積率により限度が決まっています。
役所へ行って調べてください。
場所によってはインターネットでも調査できます。

２階から３階への増築はほとんど無理と考えて良いと思います。
基礎が残っていようといまいと、新築になります。
地主の許可が要るということです。
建つかどうかは冒頭に記載した、規模の大きさで決まります。

以前、同じようなケースで、私が耐震診断をして大変危険な数値が出たことがありました。地震のときに燐家に迷惑をかけるといけないので、建て替えたいと地主に再度話をしたら、しぶしぶＯＫしてくれたケースがあります。自分が拒否して、地震のときにその家族に何かあったら、それこそ責任問題になってしまいます。

ところで、家の１０坪は１,２階あわせて１０坪ですか？
それとも１階だけで１０坪ですか？

この回答へのお礼

早々に回答ありがとうございます。１０坪は１階だけです、２階も同じぐらいあります。準工業地域ですので６０%しか建てる事が出来ません。

お礼日時：2008/03/26 21:56

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/27 09:33

＃３です。

＞建築基準で無理ですか！

まず、木造なら増築の扱いは無理でしょう。木造の場合３階建てが認められたのはつい最近のことですので、増築の扱いは難しいです。
鉄筋コンクリートや鉄骨の場合、建設時期が１９７０年前後ですので、旧耐震設計基準時代のものですので、基準が緩い時代のものですので、現行基準に対して元から耐震性がなかった可能性が高く、増築するともたないという結果が出る可能性が非常に大きいです。
あと４０年前のものだと、基礎が現行では認められていない無筋コンクリートの可能性さえあります。

その上、地主の承諾が必要なのは建て替えだけではなく、増築や大規模の修繕（この場合構造をいじるようなもの）も含まれますので、やはり地主の承諾は必要です。
つまり増築とすることにより地主の承諾を不要とすること自体が無理な計画です。

建築基準法上の規模については、建蔽率６０％の土地なら、１３坪の土地には８坪弱の建坪（真上から見た建物の面積、一部のひさしなども含む）のものしか建築基準法建てられませんので、今より小さいものしか建てられません。
高さ方向は多分容積率が２００％程度あると思うので、３階は大丈夫だと思いますが、隣地の用途地域によっては高さに制限がかかることもありますし、規模が大きく代わる場合は裁判所の許可が降りづらくなると思います。


＞承諾料も随分高い事を言ってきています。

更新料と承諾料の相場はこちらを参考にしてください。
借地権価格は土地の価格の７割程度といわれています。
http://homepage2.nifty.com/lico/newpage29.htm

まずは建築基準法の制限を調べて同程度の建物が建てられるかどうかを確認して見てはどうでしょうか？
借地契約の残存期間などにもよりますが、同規模のものの建て替えなら、裁判所が許可を出すことが多いようです。
でもこの場合でも承諾料の支払いは必要になることが多いようです。

この回答へのお礼

返信が遅くなってすいません。13坪200万。契約は後19年です。10坪2階建て全面リホームでもしょうがないかとも思います・・・・承諾料は裁判で決めてもらえれば良いかとも思います。どう考えたら良いのやらこんな感じになってしまいます。ありがとうございます。

お礼日時：2008/04/04 21:27

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/26 09:12

地主の承諾に代わる許可を裁判所に請求することはできます。

でも、借地契約の残存期間と建物の状況や建て替えようとする建物の計画内容によっては許可が出ないこともありますので、絶対許可がおきるとはいえません。
http://www.panahome-neos.com/EPHGJV2.htm

増築の方は地主の許可よりも先の回答にあるように建築基準法上の問題で確認申請が降りず、建築することはできないと思います。また、２階を３階にするなどは建物の内容が大きく変化する内容ですので、裁判所の許可も得にくくなると思います。

はじめから建て替えの許可を裁判所に求めた方が可能性は高いと思います。
なお、裁判所が許可を与える場合でも承諾料の支払いは必要になることがあります。

また、用途地域によっては建て替えでも建築基準法の建蔽率・容積率の関係から、今と同じ規模の建物は建築できないことがあります。

この回答へのお礼

早々に回答ありがとうございます。建築基準で無理ですか！承諾料も随分高い事を言ってきています。それこそ承諾料と更新料の２本立てぐらいです。それをのめなければ承諾できませんとのことなので、何かよい方法は無いかと考えていました。又考えます。

お礼日時：2008/03/26 22:06

No.2 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/03/26 03:13

裁判？　無理無理

地主にはっきり言う。　
立替する。　
さらに少しお金を貸してほしいと
あきれ返ります。

駄目なら

じゃなければ　地代安くしろと

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2008/03/26 22:08