住宅ローンの返済者の変更…

家族内でのトラブルなので少々お恥ずかしい話ですが、本気で悩んでいるので教えて下さい…

現在、主人の両親・弟２人・主人・私・子供の７人で暮らしています

出来るだけ具体的な回答が欲しいので詳しく紹介すると…
義父→５０才、会社員
義母→５０才、パート
主人の弟(1)→２１才、会社員（高卒）
主人の弟(2)→１９才、会社員（高卒）
主人→２５才、会社員
私→２８才、専業主婦
子供→２才　　　　　　　　　　です。

Ｈ１７年に義父２５００万、主人１５００万のローンを組み３Ｆ建て住宅を新築しました（土地はすべて義父名義です）
義父の返済状況は詳しく分かりませんが定年後まで支払い計画があるのは確実で、主人は月々６万ずつぐらいで支払っています

最初はそれなりに仲良くやっていたのですが、子供が成長するにつれてわんぱくになり、それを（義両親＆弟達が）うっとおしく思っているようで「…家族３人で出て行くしかないかなぁ…」と私達夫婦は考えています

(1)そこで質問なんですが、主人が背負った分のローンの支払い＆家の名義を弟に組み替える事は可能でしょうか？
（弟達に借金や車ローンはありません）

(2)建物が新しいと“贈与税が発生する”というのもよく耳にしますが、具体的にはいくらぐらいなのでしょうか？

(3)一時的に家族３人がアパートなどに避難した場合…その間の月６万の支払いを弟達に依頼すると、後々困ることはありますか？


分かる範囲でかまいません、教えて下さい(>_<)

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/03/27 11:46

(1)夫はローンを背負うのと同時に不動産（土地・建物の内訳は？）の所有権を持っていますので、この部分の両方の処理を考えないと問題は解決できません。

(2)夫と弟のどちらか（義父でも理屈上は可能）が、不動産の持ち分を売買する契約を結んで、新所有者が銀行から新しくローンを借りる。借りたお金を夫に支払って夫が自分名義のローンを返済する、というストーリーを銀行が飲んでくれればＯＫですが、身内の間の不動産売買でローンを認めてくれる銀行は無い、と考えた方が良さそうです。

(3)不動産の贈与＋ローン債務の承継（＝負担付贈与）という組み立て方も理屈上可能ですが、銀行側がまず了解しません。銀行への報告も了解もなしに事実関係を進めることは可能ですが、残り３０年の負担を弟側が了解するかどうか、を考える方が先でしょう。

(4)もう一つの確認事項が、共有物件での２口の住宅ローンの場合には、夫は義父のローンの連帯保証人、義父は夫のローンの連帯保証人（或いは双方で連帯債務者）という形になっているので、夫のローンだけの決着では済まない、と考えられる。

(5)最終的には弟二人も独立して家を出るのが通常のストーリー（こちらを進めた方がシンプル）でしょうから、それまでの数年間を、
・質問者夫婦が別の賃貸物件に引っ越すことにする
・引っ越して空いた部屋の利用料（家賃）的な名目で弟二人・義父母に６万円の負担を求める
・従来負担していたローン分６万円で生活が可能な物件で暮せば質問者夫婦には差引き負担は無い
・但し、家族全体で見れば、家賃＋新生活費用分が持ち出しになる話であり、現状の「うっとおしさ」の解消を冷静に金銭評価したらどうか、という判断が必要
・住宅ローンの物件を賃貸にするには銀行の了解が必要なのですが、家族間なので報告なしでも、まあやむ無しということになりそう。
・そもそも３０年の生活設計で借りたはずの住宅ローンを３年程度で軌道修正して良いのか、という話もある

No.1 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/03/27 04:41

弟に組み替える事はかなり面倒ですが絶対駄目ではなく可能です。

弟が了解済みで
銀行の審査後承諾されたら略終わりです。＝中々無理です。　
＝金利があがります。
＝手数料が発生します。

じゃこの場合　義理の父ちゃんにかぶらせるのです。
父ちゃんに全額に移す。
銀行の審査後承諾が取れればＯＫ
金利上昇はありません。　連帯保証を弟に　

この回答へのお礼

お返事が遅くなり申し訳ありません…

皆様、丁寧に教えてくださって本当にありがとうございました☆

まだまだ義両親に私達の考えを打ち明けてはいないので今後どうなるか分かりませんが、ここで得た知識を元に夫婦でもう一度よく話し合って乗り越えたと思います

ありがとうございました！

お礼日時：2008/04/01 22:50